【正文】 超過定額的規(guī)定，對(duì)此需要有充分的溝通。不可能強(qiáng)求土建總包解決所有的大小問題，那樣只能是浪費(fèi)時(shí)間。具體可參見后文專門的場(chǎng)地移交程序。由于移交的工作量很大，需要調(diào)動(dòng)班組的力量組織移交。 總包整改：可能很不及時(shí)，需要借助外在的管理力量。 18 萬(wàn)斗網(wǎng)： 萬(wàn)斗網(wǎng)： 知識(shí)共享與文檔交易平臺(tái) 上傳文檔 分享知識(shí) 收獲成功 本階段工作重點(diǎn) 首先，是就各種管理思路達(dá)成一致，以及組織對(duì)班組的培訓(xùn)。經(jīng)常拖延。 ? 各種滲漏：外墻及外窗滲漏，衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)缺陷或后續(xù)堵洞等引起的滲漏，由于總包不履行打壓責(zé)任而引起的管道滲漏。 各個(gè)地方的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主對(duì)于最終驗(yàn)樓的標(biāo)準(zhǔn)很不一樣，北京、南京、上海、寧波、無錫等多個(gè)地方都出臺(tái)了分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。因此，只能當(dāng)作必要條件，而非充分條件。 安全玻璃。以下部位需要采用安全玻璃： 7層及 7層以上建筑物外開窗；面積大于 面小于 500mm的落地窗；樓梯、陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)走廊的欄板和中庭內(nèi)欄板；傾斜裝配窗、各類天棚（含天窗、采光頂）、吊頂；室內(nèi)隔斷、浴室圍護(hù)和屏風(fēng)。有的地方小業(yè)主會(huì)在驗(yàn)樓時(shí)仔細(xì)測(cè)量房間長(zhǎng)寬高凈尺寸。 衛(wèi)生間屬潮濕工作環(huán)境，燈具外殼需接地。 1輕鋼龍骨石膏板（或松本板）吊頂基層，墻面面磚鑲貼：這都是優(yōu)先工序。 1乳膠漆刮膩?zhàn)右缘灼幔簩?shí)際上和第 13工序同時(shí)開展，主要是因?yàn)楣ぷ髅鎸拸V，條件上允許交錯(cuò)施工。 門檻石、窗臺(tái)石、其他石材鋪貼，公共樓梯間踏步磚鋪貼。 1樓梯間的施工提前較多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，樓梯踏步的保護(hù)并不難，造成破壞的損失不大。欄桿要適時(shí)跟進(jìn)，避免后期打鑿。 1墻磚、地磚在門邊、欄桿附近的收口。 2正式的門框安裝：櫥柜已經(jīng)運(yùn)輸進(jìn)去，那么碰撞門框的可能性大大降低了。 2乳膠漆第一遍面漆施工。 21 萬(wàn)斗網(wǎng)： 萬(wàn)斗網(wǎng)： 知識(shí)共享與文檔交易平臺(tái) 上傳文檔 分享知識(shí) 收獲成功 本階段工作重點(diǎn) ? 首先，要保證泥水的施工進(jìn)度及其質(zhì)量控制。此階段還需要協(xié)助業(yè)主做好材料管理，否則容易出現(xiàn)材料供應(yīng)不及時(shí)的情形。首先，與選擇的墻地磚品種、質(zhì)量有很大關(guān)系。在上海，貼磚時(shí)較為廣泛地使用熟料十字叉，以保證墻磚縫均勻一致，值得推廣。上海萬(wàn)科的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)是50mm以內(nèi)的空鼓可以不返工，我公司的標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格一些，墻地磚均不允許出現(xiàn)空鼓，但是磚縫美觀方面我們?nèi)詻]有達(dá)到上海的較高要求，這與我們的質(zhì)量要求不到位有關(guān)，也與供貨質(zhì)量有關(guān)。盡管理論上講泥水先行是通常規(guī)律，但實(shí)際上由于工作面很寬，所以剛開工就可以開始乳膠漆作業(yè)。為了保證足夠的作業(yè)時(shí)間及最終的觀感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。 ? 第三，某些工程的木工工作量也不小，要注意組織。由于需要的看護(hù)人數(shù)比較多，所發(fā)生費(fèi)用建議由各分包按造價(jià)分?jǐn)?。?xiàng)目經(jīng)理每周組織召開協(xié)調(diào)會(huì)，明確每個(gè)工種以流水方式進(jìn)入具體房間的時(shí)間表，看護(hù)人員根據(jù)此表組織場(chǎng)地移交，提供開門、檢查、關(guān)門、再檢查的工作。 2煤氣表安裝：可能具有一定的官僚習(xí)氣，需要注意檢查。 2鏡子安裝：和甲方招標(biāo)文件相比有滯后，主要是成品保護(hù)困難。 木地板安裝：此前需要提前做好地面找平。需要監(jiān)督。一般的木地板專業(yè)公司安裝踢腳線時(shí)有偷工減料的嫌疑，應(yīng)予避免。其次，安裝前一定要在墻面上打木釘，將踢腳線固定在木釘上。 3撕門、窗保護(hù)膜：門扇的保護(hù)需要采取雙層保護(hù)；窗戶的保護(hù)膜一直保留，不要提前拆除，這兩個(gè)措施對(duì)成品保護(hù)大有好處。 24 萬(wàn)斗網(wǎng)： 萬(wàn)斗網(wǎng)： 知識(shí)共享與文檔交易平臺(tái) 上傳文檔 分享知識(shí) 收獲成功 本階段的工作重點(diǎn) ? 首先，當(dāng)泥水絕大部分工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該開始關(guān)門閉戶，采用移交方式施工。 ? 這個(gè)階段的組織工作相對(duì)比較復(fù)雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發(fā)放、場(chǎng)地的移交。 ? 廣東的項(xiàng)目對(duì)于移交時(shí)的質(zhì)量要求偏低，表現(xiàn)在成品保護(hù)方面要求也較低，因此很少項(xiàng)目需要按照我們期望的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的移交。 ? 這個(gè)階段很容易發(fā)生偷盜事件。為此，需要控制所有的出入口，對(duì)各方面進(jìn)行上鎖移交控制。 ? 蓄水試驗(yàn)實(shí)際上進(jìn)行了三次：一是結(jié)構(gòu)裸露狀態(tài)下與總包的移交；二是防水保護(hù)層施工完畢后；三是驗(yàn)收整改時(shí)。 3小業(yè)主開放日及其隨后的整改：這是我們建議的特別環(huán)節(jié)，對(duì)降低投訴大有好處。 ? 小業(yè)主開放日的做法已經(jīng)在數(shù)個(gè)工程上實(shí)施，效果十分明顯，建議業(yè)主方面采納此意見，并且很好地組織此工作。為此，建議合同明確此次清潔工作由施工單位完成，入伙時(shí)的高級(jí)清潔工作由業(yè)主組織，專業(yè)公司完成。組織要有序，態(tài)度要真誠(chéng)，整改要迅速有力。同時(shí)，施工單位須提供無縫的配合，盡快解決小業(yè)主提出的投訴。小業(yè)主可能提出種種個(gè)性化改造的方案，應(yīng)予合理化解。 3結(jié)算：需要提前進(jìn)行，不然可能拖延時(shí)間非常長(zhǎng)，無法實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)。 27 萬(wàn)斗網(wǎng)： 萬(wàn)斗網(wǎng)： 知識(shí)共享與文檔交易平臺(tái) 上傳文檔 分享知識(shí) 收獲成功 本階段的工作重點(diǎn) ? 檢查整改實(shí)際上是一個(gè)連續(xù)的過程。只要屬于通病性質(zhì)的問題，都應(yīng)該在班組會(huì)議上專門強(qiáng)調(diào)。 ? 工程進(jìn)展到 80%左右時(shí)，非常重要的是應(yīng)該將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到整改上來，不然班組出于自身利益，很容易自行減員，降低人工成本。這種地毯式的檢查需要很大的決心，組織要有序，檢查落實(shí)要徹底。開放時(shí)還要做好衛(wèi)生工作。 ? 第四，維修服務(wù)要爭(zhēng)取達(dá)到海爾的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 從甲方角度編制的流程，以及用不同方式表達(dá)的流程 28 部門 – 文件名 第四部分：采購(gòu)管理 29 部門 – 文件名 采購(gòu)管理 分判模式 ? 由裝飾公司總包的模式 ? 裝飾 +數(shù)個(gè)獨(dú)立分包模式 ? 裝飾包清工 +大量甲供材 +數(shù)個(gè)獨(dú)立分包模式 材料設(shè)備的集中采購(gòu) 與各合作的單位的戰(zhàn)略合作 甲供材 ? 關(guān)于瓷磚、潔具等工廠產(chǎn)品的供應(yīng)模式 ? 關(guān)于石材等非工廠產(chǎn)品的供應(yīng)模式 ? 關(guān)于材料損耗的特別提醒 裝飾施工招標(biāo)的注意事項(xiàng) ? 當(dāng)前的勞動(dòng)力市場(chǎng)，轉(zhuǎn)包與掛靠。 ? 木材本身的品質(zhì)。實(shí)木門、空心門、模壓門。 ? 油漆質(zhì)量。 幾乎所有項(xiàng)目上都遇到木門安裝產(chǎn)能不足的問題。木門單位最好在土建單位移交場(chǎng)地時(shí)就參與門洞的移交，具體負(fù)責(zé)門洞尺寸移交，這樣加工制作就比較從容。稍微高級(jí)一些的木門均設(shè)有底框。盡早將底框安裝起來，泥工就知道該做到什么位置，收口就不容易出現(xiàn)錯(cuò)誤。也是早一些好。注意此時(shí)一定要注意門貼臉先裝完，不然乳膠漆沒有辦法收口，對(duì)進(jìn)度影響明顯。 31 部門 – 文件名 櫥柜的采購(gòu) 關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn) ? 臺(tái)面人造石的含量，價(jià)格差別可達(dá) 10倍。多數(shù)用防潮板，既便如此，防潮板質(zhì)量也有高低之分。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。進(jìn)口的和非進(jìn)口的價(jià)格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質(zhì)量好的可以承受一個(gè)人的重量，其價(jià)格也頗為可觀。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。 ? 各種附件，例如金屬拉籃的數(shù)量、質(zhì)量等等。 施工階段的劃分 ? 第一階段：泥水工程完工 95%左右，廚房?jī)?nèi)部基本清爽，櫥柜就開始安裝，但只需要安裝底框、不易損壞的臺(tái)面。 ? 第二階段：安裝櫥柜門扇 ? 第三階段：安裝很容易丟失的五金，以及灶臺(tái)等。 活動(dòng)部件的可靠性需要認(rèn)真把握。 制作安裝的時(shí)間比較長(zhǎng)。 33 部門 – 文件名 木地板的采購(gòu) 木地板在廣東用量一般，在上海不少房子內(nèi)常常滿鋪。在廣東，我們懷疑大多數(shù)建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計(jì)也不是很多。一般來說，在廣東， 15天裝完 200套房間的木地板并非難事。 上海市對(duì)于木地板的保護(hù)要求極高，因此在采購(gòu)時(shí)就必須明示要求的保護(hù)方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大，等等。采購(gòu)時(shí)應(yīng)該注意以下問題： ? 瓷磚的損耗遠(yuǎn)大于定額值。我們參與的工程墻磚損耗最大超過 34%，全屋平均損耗常常約 16%。 ? 第三點(diǎn)，在排版設(shè)計(jì)時(shí)，如能避免一些特殊的拼花方式，將對(duì)質(zhì)量產(chǎn)生積極的作用。 ? 第四點(diǎn)，瓷磚的供貨要保證同一型號(hào)，同一規(guī)格、同一批次、同一色號(hào)。此外，如果可能出現(xiàn)色差問題時(shí)，要求廠家提前知會(huì)，這樣可以做好預(yù)留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內(nèi)出現(xiàn)色差。 瓷磚的供應(yīng)對(duì)進(jìn)度的影響是直接的，需要毫不猶豫的保證其供貨。倒是結(jié)算時(shí)容易因?yàn)閾p耗問題產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，因此，強(qiáng)烈建議在投標(biāo)階段即十分關(guān)注損耗的正確計(jì)算，在執(zhí)行過程當(dāng)中抽專門時(shí)間核定損耗率，以利結(jié)算。 白水泥的質(zhì)量一定要好，否則勾縫會(huì)發(fā)黑。 如果用與墻面石材的鑲貼，那么對(duì)水泥的質(zhì)量要求應(yīng)予以較高程度的關(guān)注。 理論上成品膩?zhàn)幽鼙ＷC質(zhì)量，實(shí)際上并非如此。用聚乙烯醇（俗稱 108膠絲）熬制膠水，再與纖維素、雙飛粉充分混合，即成膩?zhàn)?。纖維素的重要作用是增加膩?zhàn)拥暮鸵仔?，方便刮抹施工，但是添加量不能過大，否則容易在潮濕天氣下發(fā)霉。 37 部門 – 文件名 天花角線 大批量施工時(shí)，天花角線能妥善地遮掩部分陰角不順直的問題，因此建議設(shè)計(jì)上最好設(shè)天花角線。 有些設(shè)計(jì)將天花角線設(shè)計(jì)為木條線，對(duì)防止裂縫非常不利。 扁平的天花角線附著在墻面上時(shí)，非常容易凸顯墻面不平整的質(zhì)量缺陷。 38 部門 – 文件名 各類裝飾膠合板 有關(guān)裂縫問題 有關(guān)含水率問題 省份 最大 最小 平均 省份 最大 最小 平均 黑龍江 湖北 15 吉林 湖南 17 15 16 遼寧 廣東 新疆 13 10 海南 16 青海 甘肅 四川 寧夏 貴州 陜西 云南 云南 山西 北京 河北 13 天津 13 西藏 山東 上海 江蘇 17 重慶 安徽 浙江 17 16 江西 17 福建 河南 39 部門 – 文件名 鋁合金吊頂 衛(wèi)生間鋁合金吊頂引起的質(zhì)量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。 收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因?yàn)椴Ａz本身會(huì)收縮，引起變形。 40 部門 – 文件名 乳膠漆 乳膠漆的觀感質(zhì)量很容易小業(yè)主詬病。 乳膠漆的涂布率是一個(gè)容易引起爭(zhēng)議的問題。 41 部門 – 文件名 石材 石材的采購(gòu)比較復(fù)雜，即便是相同名稱的石材，其品質(zhì)可以天差地別。關(guān)鍵是要選擇好大板，并且在運(yùn)輸、保管及施工過程當(dāng)中切實(shí)地做好成品保護(hù)工作。打包最好按照套間進(jìn)行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時(shí)很容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，特別是如果編號(hào)不完善，那幾乎是災(zāi)難性的。必須采用質(zhì)量好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。 43 部門 – 文件名 五金件 一要防銹，二要耐用。即便是簡(jiǎn)易龍頭，為減少投訴，也建議用較高檔次的產(chǎn)品。 44 部門 – 文件名 衛(wèi)生潔具 馬桶的規(guī)格應(yīng)該與現(xiàn)場(chǎng)預(yù)埋一致，否則無法安裝，或者改動(dòng)太大。 衛(wèi)生潔具對(duì)裝修檔次影響很大，價(jià)格差別也判若云泥。 46 部門 – 文件名 燈具 對(duì)于大批量精裝修來說，燈具的耐久性是優(yōu)先要保證的問題。 T5燈管的損耗率很高，引起投訴的可能性較大