【正文】 。 2023年 7月 中強集團 商丘中州路項目 定位報告 總目錄 第一部分：商丘市場分析 第二部分：產品定位 第三部分：我司優(yōu)勢 第一部分： 市場給我們的啟示 目錄 商丘市房地產市場現狀 商丘商業(yè)地產分析 1 2 3 4 房地產政策分析 5 商丘寫字樓市場分析 商丘小戶型市場分析 Contents 商丘市房地產市場現狀 商丘商業(yè)地產分析 1 2 3 4 房地產政策分析 5 商丘寫字樓市場分析 商丘小戶型市場分析 新國八條 2023年 國務院出臺新國八條房地產調控政策 房地產分析 2023年 1月 27日 2023年 1月 26日 2023年 2月 8日 2023年 2月 9日 2023年 1月 14日 中國人民銀行決定，從 2023年 1月 20日起，上調存款 類金融機構人民幣存款準備金率 0． 5個百分點。 中國人民銀行決定，自 2023年 2月 9日其上調金融機構 人民幣存貸款基準利率 0． 25個百分點。五年期以上個人住房公積金貸款利 率上調 0． 20個百分點。 2023年 4月 6日 2023年 5月 1日 2023年 4月 17日 2023年 2月 18日 中國人民銀行宣布，將于 24日起上調存款類金融機構 人民幣存款準備金率 0． 5個百分點。金融機構一年期 存貸款基準利率分別上調 。 中國人民銀行宣布，從 21日起，上調存款類金融機構人 民幣存款準備金率 0． 5個百分點。今年以來，央行以每月一次的 頻率，在過去一季度里先后三次上調存款準備金率。此 次上調之后，大中型金融機構存款準備金率達 ％ 的歷史高位。 國家發(fā)改委規(guī)定， 5月 1日開始一二手房銷售單位在醒目位置為每套房明碼標價，以打擊價格欺詐現象。 ? 建議在項目產品設計中，應 加大商業(yè) 部分比例，住宅產品中搭配滿足首次置業(yè)的 剛性需求產品 以應對市場風險。 從 20232023年商丘人均 GDP平穩(wěn)持續(xù)增長 經濟水平的大幅度提升為房地產市場的發(fā)展奠定了良好的基礎 房地產市場現狀 2 0 0 5 2 0 0 8 年商丘市人均G D P 圖表020234000600080001000012023單位：元人均G D P6879 7951 9309 112272023年 2023年 2023年 2023年0200400600800100012002023 2023 2023 2023 2023 2023GDP同比增速單位：億元 城鎮(zhèn)化率加速發(fā)展 商丘市城鎮(zhèn)化率接近 27﹪ ，低于全省、全國平均水平。 城鎮(zhèn)化率的加速將有利于商丘房地產的發(fā)展。 商丘市是一個農業(yè)型向工業(yè)型過渡的城市，社會體系呈“金字塔”形，貧富差距較大。 房地產市場現狀 商丘房地產市場板塊分析 房地產市場現狀 城市發(fā)展格局及規(guī)劃 道北片區(qū) ：老城區(qū)，城中村集中，人口密度極高，眾多專業(yè)市場 老城區(qū) ：人口密度高，集中了百貨、步行街等多種商業(yè)業(yè)態(tài) 神火大道區(qū) ：住宅集中開發(fā)區(qū)域，城市面貌較好 經濟開發(fā)區(qū) ：輕工企業(yè)集中，住宅開發(fā)興起，但配套不足 城西區(qū)： 隨著梁園區(qū)政府的西遷，周邊小區(qū)初具規(guī)模，市政配套有待提高。 神火大道板塊 （神火大道兩側）、 經濟開發(fā)區(qū) 五個區(qū)域來進行分析研究。 此區(qū)域項目發(fā)展出現兩個極端趨勢，一是趨于 規(guī)模化 ：比如帝和、海亞春天等大盤，打造的就是配套齊全的大社區(qū)，核心競爭力在于“大”“齊”。 從價格上來看均價在 4千左右，但是特色鮮明、品質較高的項目價格相對較高，在售項目水木清華達到了五千，成為目前價格最高項目。三房的主力面積區(qū)間為 115㎡ 145㎡ ，兩房的主力面積區(qū)間為 90㎡ 100㎡ 。 房地產市場現狀 項目名稱 水系 水景 特色樹 種 老年人活動設施 兒童活 動設施 網球場 羽毛球場 游泳池 休閑設施 帝和水上樂園 ★ ★ ★ ★ ★ － ★ ★ ★ 東方蘭亭苑 ★ ★ ★ ★ ★ － － — ★ 水木清華 ★ ★ ★ ★ ★ － － ★ ★ 新城國際 ★ ★ ★ ★ ★ － － ★ 聯(lián)盟新城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 匯豪天下 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 上海城市花園 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 盛大世紀城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 海亞春天 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 細部特征分析 本區(qū)域內樓盤各方面 配套比較完善 ，樓盤品質也是商丘最高的 . 房地產市場現狀 區(qū)域客戶群體 ?置業(yè)動機 投資、改善居住條件、享受高品質生活 ?客戶構成 商丘本地投資客，企業(yè)政府管理層、生意人等，周邊縣市定居商丘人群 房地產市場現狀 小結 : 有利的政策導向和土地供應使區(qū)域內的 開發(fā)量較大 ，房地產市場開發(fā)建設比較火爆，未來 競爭激烈 。該片區(qū)由于項目檔次較高，住宅開發(fā)項目較多，已聚集成為目前商丘的中高檔住宅片區(qū)。 房地產市場現狀 經濟開發(fā)區(qū)項目分布 房地產市場現狀 經濟開發(fā)區(qū)板塊項目分析 項目名稱 總建筑面積 （萬㎡） 主力戶型 客戶主群體 均價 備注 建業(yè)桂園 15 8586兩房 109135三房 189四房 226五房 投資客，高速路管理局工作人員，學校老師 4000 開盤當天一次性 89折按揭 92折，開盤當天銷售率達到75%左右 東方豫苑 9 70103兩房 120140三房 160四房 周邊首次置業(yè)工薪階層 3500 一期已經銷售完畢 上東一品 7 89104兩房 120230三房 160四房 公路管理局職工、周邊居民改善型住房以及看好此區(qū)域的投資客 3800 樓盤銷售已經進入尾盤 天明第一城 20 55一房 8993兩房 114139三房 145163四房 136163復式 周邊企事業(yè)單位人員，工薪階層 3800 三期推出大概三百套，有一房到三房不同戶型 房地產市場現狀 序 號 項目名稱 戶型配比 一房 面積 配比 兩房 面積 配比 三房 面積 配比 四房 面積 配比 五房 以上 配比 1 建業(yè)桂園 15% 8586 15% 109135. 40% 189 15% 226 15% 2 天明第一城 55 10% 8993 17% 118139 40% 145163 25% 136163 8% 3 東方豫苑 0 0% 70103 39% 120140 22% 160 39% 0 0% 4 上東一品 0 0% 89104 14% 120140 46% 160 30% 0 0% 主力戶型面積區(qū)間分 析 從戶型上看，目前區(qū)域內戶型供給以三房和四房為主，一房和五房以上的戶型供應量較少，一般三房的面積在 120140㎡ 之間，四房的面積以 160㎡ 以上居多。 房地產市場現狀 建筑風格對比 項目名稱 建筑風格 項目名稱 建筑風格 建業(yè)桂園 現代簡約 東方豫苑 現代簡約 天明第一城 現代 上東一品 現代 此區(qū)域的建筑風格比較單一，同質化較高，沒有各自的核心競爭力，對目標客戶群體控制力有限。 細部特征分析 房地產市場現狀 區(qū)域客戶群體 ?置業(yè)動機 投資、首次置業(yè)、改善居住條件 ?客戶構成 商丘本地投資客，首次置業(yè)工薪階層，東三縣定居商丘人群 房地產市場現狀 小結 : 經濟開發(fā)區(qū) 缺乏市政配套和生活配套 的投入，市場關注度有限。區(qū)域內的戶型產品主要是以 120㎡ 以上三房、 160㎡ 以上的四房為主，戶型面積較其他板塊要大。除了建業(yè)桂園項目進入最后 1期銷售，價格在 3000元 /㎡ 左右，其余項目的價格都相對較低，在 25002800元 /㎡ 之間。產品主要供應以兩房和三房為主。 房地產市場現狀 細部特征分析 項目名稱 水系 水景 特色樹種 老年人活動設施 兒童活 動設施 網球場 羽毛球場 游泳池 休閑設施 金地綠洲 ★ ★ ★ ★ ★ － － － ★ 0370 ★ － ★ ★ ★ － － — ★ 景苑 ★ － ★ ★ — － － — ★ 書香人家 ★ ★ ★ － ★ － － ★ 天秀城 － — ★ — ★ － － － ★ 華聯(lián)國貿中心 － — － － ★ － － － ★ 板塊區(qū)域住宅項目園林設計手法非常短缺，主要采用本地基礎樹種做點綴，其他元素應用少，小區(qū)風格不明顯，導致產品本身的品質難以提升，目標客戶群不穩(wěn)定。 由于此區(qū)域樓盤均價不高，總價控制合理， 被 中低檔消費人群看好 ，尤其是梁園區(qū)政府周邊 以及道北消費者。 客戶層次，非常雷同，客源截流比較嚴重。 個案分析 水木清華以 5層的水景花園洋房 為主，臨神火大道有一部分帶電梯的小高層住宅。 樓體采用 高低錯落 的建筑天際線，豐富的 四坡屋頂 組合加上 三段式 建筑形態(tài)，頗受商丘客戶青睞。 園林風格 個案分析 戶型解讀 水木清華的戶型設計以三房兩廳兩衛(wèi)和四房兩廳兩衛(wèi)為主，輔助以二房或多房戶型。其戶型設計相對比較合理。 個案分析 水木清華個案總結與啟示 水木清華，從規(guī)劃到建筑，從戶型到景觀，從配套到物業(yè)稱得上是商丘市房地產界的標桿項目。商丘市高端樓盤雖為數寥寥，但其在市民心中卻有極強的影響力。 啟示：在新項目中，應當 注重產品品質 ，樹立品牌；同時 創(chuàng)建自己的品牌 ，嬴得自己的客戶群，以求獲得更長遠的發(fā)展。 項目規(guī)劃 個案分析 項目配套 周邊配套 50*50M的標準游泳池、網球場、 乒乓球室 由于項目地處新南城區(qū)，目前周邊配套尚不完善，基于項目規(guī)模限制，小區(qū)內配套比較單一。 戶型以大三房四房為主，客廳和主臥寬敞、大氣彰顯豪宅氣度。 個案分析 匯豪天下作為商丘第一個科技理念豪宅，從園林設計、建筑規(guī)劃布局、戶型配比和 新科技 的應用都透露出豪宅氣度，通過提升住戶身體舒適度、觀景視覺角度來體現豪宅風范。 小區(qū)通過科學規(guī)劃設計加上 十大科技系統(tǒng)綜合應用 ，鑄就了其他樓盤不可復制的核心競爭力。新中式聯(lián)排別墅 ,5層電梯洋房設計。 項目配套 周邊配套 10萬平方米的森林碧湖景觀等都在商丘獨一無二。 個案分析 小區(qū)配套 戶型解讀 ，采光通風良好， 120340平米景觀電梯洋房，戶戶通透，大陽臺設計，主臥、客廳空間寬敞，彰顯豪宅氣度。二期白夜北歐眾望面世。 個案分析 聯(lián)盟新城個案總結與啟示 商丘房地產市場總結 商丘房地產市場總結 商丘在售項目統(tǒng)計 神火板塊城西板塊經濟開發(fā)區(qū)67% 18% 15% 神火大道板塊房地產項目數量最多的一個區(qū)域占到總比例的 67%。 商丘市各區(qū)域項目規(guī)模個數比例0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%全市 老城區(qū)板塊 新城區(qū)板塊 神火大道板塊110 1130 3150 51100商丘房地產市場總結 商丘市各區(qū)域項目建筑類型比例%32%50%15%%0%0%15%%8%23%% 60%45%23%%0%0%8%%5%15%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%全市城西板塊經濟開發(fā)區(qū)板塊神火大道板塊多層 小高 高層 多層、小高層 小高、高層 多、小、高各板塊項目建筑類型分析 全市項目以 多層加小高層占絕對主力 ，各類型較平均的是神火大道板塊，而城西板塊和經濟開發(fā)區(qū)板則以多層和小高層為主。他們所關注的是項目的區(qū)位、社區(qū)的品質、優(yōu)美的景觀、身份的體現。 高端客戶由于承受力高，一般會考慮選擇這個區(qū)域進行置業(yè) 。 商丘房地產市場總結 商丘房地產市場總結 神火大