【正文】 飛速發(fā)展，商業(yè)卻萎靡不振，隨著城市化進程加速商業(yè)的發(fā)展有待加強。 目前供應土地絕大部分受 9070政策和單套面積小于 144㎡的政策限制， 未來市場的大戶型供應較少。 總體來說商丘市的城市發(fā)展方向： “南擴東進西移” 南擴 東進 西移 商丘房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 板塊劃分 為更好對商丘市場發(fā)展趨勢進行分析，將城市分為 道北板塊 （京九線北）、 城西板塊 （梁園區(qū)政府周邊） 老城區(qū)板塊 （中心城區(qū)）。 神 火 大 道 版 塊 城西版塊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 道北版塊 老城區(qū) 板塊市場分析 商丘目前主要在售項目一覽 上東一品 建業(yè)桂園 東方豫園 東方蘭亭苑 天明第一城 聯(lián)盟新城 上海城市花園 匯豪天下 盛大世紀城 水木清華 海亞春天 富饒新城國際 普羅旺斯 帝和水上樂園 華聯(lián)商貿國際 天秀城 書香人家 0370 金地綠洲 景苑 目前在售項目主要集中在 城西板塊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 神火大道板塊 板塊市場分析 華聯(lián)商貿國際 天秀城 書香人家 0370 金地綠洲 景苑 城西項目分布 城西板塊項目分析 城西區(qū)域內項目分析 城西板塊項目分析 項目名稱 總建筑面積 （萬㎡） 主力戶型 客戶主群體 目前均價 備注 華聯(lián)商貿國際 15 4060㎡ 公寓 6575㎡一房一廳 8090㎡兩房 本地投資客，看好地段價值，看好沃爾瑪 底商 18000 住房暫未發(fā)售 項目開盤當天共推出 197套商鋪，當天出售 137套，開發(fā)商停止出售 金地綠洲 7 84㎡兩房 89134㎡三房 周邊人群 老師政府人員 小高層 2023 多層 1700 五月份開的最后一期盤，五棟高層，現(xiàn)一次性 98折按揭 99折 景苑 8 98㎡兩房 118138㎡三房 工薪階層首次置業(yè)， 預計七月初開盤 一期開盤總共有七棟，五棟 8層多層，兩棟 16層小高層，共 384套 書香人家 11 ㎡兩房 110112 ㎡三房 投資型，首次置業(yè)自住型周邊學校老師 暫定 7月 11號開盤 現(xiàn)賣 VIP2千抵 5千最后一期，兩棟 11層小高層約 130套 0370 30 88— 96㎡二房110— 140㎡三房 區(qū)政府周邊，道北中低檔消費人群 工薪階層首次置業(yè)者 1700 現(xiàn)在售的共有六棟 天秀城 5154㎡一房兩廳 80㎡兩房兩廳 107㎡三房兩廳 年輕工薪階層置業(yè)者，看好此區(qū)域的投資者以及學校老師 暫定 6月 26號開盤 6月開盤的是一期兩棟小高層，共 176套，現(xiàn)辦理優(yōu)惠卡 5千抵一萬，一萬抵一萬八 由于城市規(guī)劃和主發(fā)展趨勢影響，本區(qū)域內項目多屬于中低檔次，多層價格在 1700小高層在 2023左右，而且以多層為主導產(chǎn)品 主力戶型面積區(qū)間分析 序 號 項目名稱 戶型配比 公寓 面積 配比 一房 面積 配比 兩房 面積 配比 三房 面積 配比 四房 以上 配比 1 金地綠洲 （二期） 0 0% 0 0% 84 35% 89134% 65% 0 0% 2 華聯(lián)國貿中心 4062 50% 6575 30% 8090 20% 0 0% 0 0% 3 0370 0 0% 0 0% 8896 60% 110140 40% 0 0% 4 書香人家 （二期） 0 0% 0 0% 79 33% 110112 67% 0 0% 5 天秀城 （一期） 0 0% 5154 45% 80 30% 107 25% 0 0% 6 景苑 （一期） 0 0% 0 0% 8998 35% 118148 65% 0 0% ? 。產(chǎn)品主要供應以兩房和三房為主。 城西板塊項目分析 細部特征分析 項目名稱 水系 水景 特色樹種 老年人活動設施 兒童活 動設施 網(wǎng)球場 羽毛球場 游泳池 休閑設施 金地綠洲 ★ ★ ★ ★ ★ － － － ★ 0370 ★ － ★ ★ ★ － － — ★ 景苑 ★ － ★ ★ — － － — ★ 書香人家 ★ ★ ★ － ★ － － ★ 天秀城 － — ★ — ★ － － － ★ 華聯(lián)國貿中心 － — － － ★ － － － ★ ? 板塊區(qū)域住宅項目園林設計手法非常短缺，主要采用本地基礎樹種做點綴，其他元素應用少，小區(qū)風格不明顯，導致產(chǎn)品本身的品質難以提升，目標客戶群不穩(wěn)定。 ?各項目風格同質化非常高，無差異化。 城西板塊項目分析 神火大道板塊項目分布 神火大道板塊項目分析 神火大道板塊項目分析 項目名稱 總建筑面積 （萬㎡） 主力戶型 客戶主群體 目前均價 備注 帝和水上樂園 90 3648㎡一房 96120㎡兩房 105145㎡三房 165㎡四房 投資客、改善住房群體 3100 現(xiàn)只有三期四十多平方一室一廳戶型，一梯十二戶 東方蘭亭苑 10 69㎡一房 93103㎡兩房 125145㎡三房 160㎡四房 學校老師、投資客、首次置業(yè)者 2400 6月 11號二期開盤，一次性 97折按揭 99折 水木清華 12 100109㎡兩房 133159㎡三房 165175㎡四房 投資客、改善住房群體 對房屋品質要求比較高的富有人群 二期 4100 三期 5000 三期 6月 6號開盤，百合苑 16棟共一百一十套，開盤當天沒有進行牌號選房 新城國際 46 4060㎡ 一房 94— 110㎡ 兩房 117140㎡ 三房 62㎡ LOFT 改善性住房；企業(yè)、政府管理層 3000 目前三期差不多已賣完，只剩下部分復式樓 神火大道板塊項目分析 項目名稱 總建筑面積 （萬㎡） 主力戶型 客戶主群體 目前均價 備注 聯(lián)盟新城 29 113143㎡三房 170298 ㎡四房 別墅 追求高品質住宅，對生活要求非常高的高端消費群體 待定 目前正在預約登記 匯豪天下 12 96110㎡兩房 117157㎡三房 145152四房 對生活品質講究的高端消費群體 待定 采用地源熱泵、天棚輻射、新風置換等系統(tǒng)，打造就是恒溫恒濕科技豪宅， 6月 10號開始進行 VIP登記 上海城市花園 17 104㎡兩房 127143㎡三房 看好該地段的投資客、商人，改善性住房客戶 3500 二期由五棟高層組成共三百套，現(xiàn)銷售率已達到 85% 盛大世紀城 11 5355㎡一房 94㎡兩房 108154㎡三房 155166㎡四房 改善住房條件，公司管理層，投資客 2900 在售最后一棟四號棟，一次性 98折 海亞春天 55 56 ㎡一房 96 ㎡兩房 118132 ㎡三房 153 ㎡四房 中檔消費群體改善性住房，周邊企事業(yè)單位員工 2800 ，一次性 90折按揭 92折 神火大道板塊項目分析 項目數(shù)量是全市最多，平均規(guī)模也是全市最大。二是趨于 個性化 ：具有自身核心競爭力的項目，就應當具備不可復制的特色，比如匯豪天下打造的就是恒溫恒濕的科技豪宅，聯(lián)盟新城打造的是中式低密度寬景豪宅。 神火大道板塊項目分析 序 號 項目名稱 戶型配比 公寓 面積 配比 一房 面積 配比 兩房 面積 配比 三房 面積 配比 四房 以上 配比 1 帝和水上樂園 0 0% 48 12% 96 12% 130149 64% 143 14% 2 東方蘭亭苑 0 0% 69 % 93103 6% 124145 % 160 % 3 水木清華 0 0% 0 0% 100109 26% 133159 48% 165175 26% 4 新城國際 62loft 10% 4595 20 % 94110 25% 117140 45% 0 0% 5 聯(lián)盟新城 0 % 0 % 0 % 113143 55% 170298 45% 6 匯豪天下 0 0% 0 0% 96110 20% 117157 45% 145153 35% 7 上海城市花園 0 0% 0 0% 107 10% 127140 70% 170 20% 8 盛大世紀城 0 0% 5355 % 94 % 108154 % 155166 % 9 海亞春天 0 0% 56 11% 96 25% 118132 46% 153 18% 主力戶型面積區(qū)間分析 神火大道板塊項目分析 從戶型上看，目前區(qū)域內戶型供給以三房為主，大面積的四房和寬闊兩房的投放量次之。 建筑風格對比 項目名稱 建筑風格 項目名稱 建筑風格 項目名稱 建筑風格 帝和水上樂園 現(xiàn)代簡約 新城國際 現(xiàn)代簡約 上海城市花園 歐式風格 東方蘭亭苑 中式風格 聯(lián)盟新城 中式風格 盛大世紀城 現(xiàn)代 水木清華 歐式風格 匯豪天下 西班牙歐式風格 海亞春天 現(xiàn)代簡約 ? 建筑風格的個性化有助于提升項目的品質，在規(guī)?；幕A上提高個性化的建筑園林風格能夠提升項目的核心競爭力，也更加能準確的把握住項目本身的目標客戶群。 民主路至北海路段的項目基本都是以 18層以上高層為主，銷售價格在 30003200元 /㎡，是市區(qū)房價最高的區(qū)域。 此區(qū)域的樓盤注重樓盤品質的打造，無論是從建筑風格、園林設計、建筑結構都比較講究，項目規(guī)格也都是全市最高，此區(qū)域也必將引領整個商丘房地產(chǎn)市場。該區(qū)域的戶型面積較其他區(qū)域的的較大。 項目名稱 水系 水景 特色樹 種 老年人活動設施 兒童活 動設施 網(wǎng)球場 羽毛球場 游泳池 休閑設施 建業(yè)桂園 ★ ★ ★ ★ ★ － ★ ★ ★ 天明第一城 ★ ★ ★ ★ ★ － － — ★ 東方豫苑 ★ ★ ★ ★ ★ － － — ★ 上東一品 ★ ★ ★ ★ — － － ★ ? 區(qū)域內項目除了建業(yè)桂園相關配套較為齊全，其他的項目在這方面都有不足之處，這也是由于項目本身的定位和規(guī)模所限制。 區(qū)域內開發(fā)的物業(yè)基本主要是以多層為主，小高層次之，高層單位較少。 目前新區(qū)人氣相對較差，價格缺乏上升動力支撐。 經(jīng)開區(qū)板塊項目分析 Contents 個案及可行性分析 個案分析 水木清華 個案分析 項目名稱 1 項目基本參數(shù) 物業(yè)名稱 水木清華 占地面積 150畝 總建面積 12萬 綠化率 45% 容積率 1． 38 均價 5000 所在區(qū)域 神火大道 物業(yè)形態(tài) 多層、 小高層 樓盤地址 神火大道西側、商字南