地塊項目定位報告-在線瀏覽
2024-09-13 02:11本頁面
【正文】 一部分。調(diào)查發(fā)現(xiàn)均價在1000元/平方米的項目占有較大的比例，這與其它地市銷售價格還有一定的差距，如：洛陽的1700元/平方米、南陽1300元/平方米等。頤苑項目概況：位于雙匯路煙廠花園斜對面，總占地40余畝，共有12棟樓組成，其中一期6棟多層已接近現(xiàn)房，銷售已經(jīng)達到80%多，二期7棟多層預(yù)計05年開發(fā)。銷售價格：1F：1500元/ m2F：1500元/ m3F：1500元/ m4F：1350元/ m5F：1100元/ m6F：720元/ m2。分兩期開發(fā)，一期共有7棟多層，目前已經(jīng)主體已經(jīng)接頂，二期計劃05年開發(fā)，銷售率達到60%。銷售價格：1F：1450元/ m2F：1280元/ m3F：1380元/ m4F：1280元/ m5F：1080元/ m6F：770元/ m2。共分三期開發(fā)，一期全部售完、二期已成現(xiàn)房，銷售率在70%左右，三期計劃05年開發(fā)。銷售價格：1F：996元/ m2F：1060元/ m3F：1060元/ m4F：980元/ m5F：796元/ m6F：816元/ m2。主力戶型：二室二廳：88 m2；三室二廳：122 m136 m199（三錯層）；四室二廳：151 m2；部分四室二廳頂層變?yōu)槎叶d，帶大露臺。碧桂嘉園項目概況：位于長江路與華山路交叉口（漯河大學(xué)西臨），總建筑面積2萬多平方米，共有4棟多層組成，銷售形式一般。銷售價格：1F：1390元/ m2F：1260元/ m3F：1390元/ m4F：1260元/ m5F：980元/ m6F：760元/ m2。主力戶型：二室二廳：96m99m2；三室二廳：121 m128 m2；129 m2 、139 m2 、143 m2 、145 m2。雙匯國際花園項目概況：位于松江路與金山路交匯處，項目總占地400畝是集科研、教育、商務(wù)、居住于一體大型綜合項目。一期開發(fā)面積300多畝，目前還沒有進入銷售階段，據(jù)了解8月低進入正式銷售。銷售價格：銷售價格目前還沒有出臺，據(jù)了解整體均價可能會在1300元/ m2左右。一期17棟多層04年12月交房。主力戶型：三室二廳：110 m120 m2；130 m2 、135 m2 、145 m2 。3．2 項目競爭對手分析與評價3．3．1 競爭環(huán)境就該項目的競爭環(huán)境而言可以說有大范圍的一面，也有區(qū)域范圍的一面。大范圍的競爭環(huán)境主要體現(xiàn)五點：一是行政事業(yè)單位興建大量的集資房通過我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沙北作為漯河的新區(qū)、行政區(qū)是漯河今后重點發(fā)展地區(qū)，隨著行政區(qū)建設(shè)進入成熟階段，房地產(chǎn)也隨著進入開發(fā)熱潮。二是大量的經(jīng)濟適用房投向市場經(jīng)濟適用房作為滿足最低收入階層居家需求，具有與商品房一樣的品質(zhì)，但價格低特點，具有一定購房條件限制。可對商品房開發(fā)、銷售市場形成強烈的沖擊。漯河作為一個小型地級市與周邊地市相比可以說規(guī)模小、發(fā)展快、人口小。供大于求的市場形勢促使房地產(chǎn)市場競爭非常激烈。據(jù)調(diào)查除了每年20萬平方米的經(jīng)濟適用外，還有大量的低價位投放市場，有些項目的銷售價格甚至比經(jīng)濟適用還低，如；位于沙北北環(huán)附近的項目其銷售均價900元/平方米、文萃江南附近的一些項目其銷售價格基本上都在1000元/平方米以下，這些項目出現(xiàn)對一些中高價位項目造成較大的沖擊。據(jù)調(diào)查漯河目前已經(jīng)出現(xiàn)千畝大盤，上百、幾百畝有近十個項目，而這種情況在其它地級市還非常少見。區(qū)域競爭環(huán)境大競爭環(huán)境對整個市場起著決定性的作用，區(qū)域競爭環(huán)境則對區(qū)域內(nèi)項目的開發(fā)銷售產(chǎn)生最為直接作用，對該項目而言區(qū)域內(nèi)競爭的主要來自銀鴿新苑、雙匯國際城市花園。故而營銷推廣會將這些因素優(yōu)化整合，結(jié)合市場和自身特點，給出一個合適的項目定位。該項目與周邊項目考慮施工進度、項目定位、開發(fā)規(guī)模這三個競爭要素，無疑雙匯國際花園、銀鴿新苑、文萃江南、華東世紀城、東方銀座等都將會對該項目形成較大的威脅；其中影響最大的要數(shù)雙匯國際花園、銀鴿新苑這兩個項目3．3．2．1 競爭性項目分析評價1） 區(qū)域競爭項目（雙匯國際花園、銀鴿新苑）區(qū)域內(nèi)競爭項目主要是雙匯國際花園、銀鴿新苑，如果該項目與這兩個項目進行優(yōu)劣勢競爭分析要從三個方面： Ⅰ、位置雙匯國際花園位于松江路與金山路交匯處、銀鴿新苑位于黃河路與金山路交匯處，而該項目位于黃河路與邙山路交匯處。綠洲鑫苑這兩個項目相對就目前而言無論是成熟度、還是生活配套設(shè)施都占有較大的優(yōu)勢，但是隨著東區(qū)的快速發(fā)展這種局面很快就會有所改變，再加上這兩個項目規(guī)模比較大，內(nèi)部生活設(shè)施比較齊全，能夠彌補外部生活設(shè)施的不足。Ⅱ、開發(fā)商（品牌、知名度、實力）由于項目的開發(fā)公司的形象對項目的形象和銷售能夠產(chǎn)生非常重要的作用，所以開發(fā)商之間的品牌、知名度、實力競爭尤為重要。銀鴿作為漯河工業(yè)重要組成部分，不但見證了漯河經(jīng)濟的發(fā)展進程，而且成為上市公司，經(jīng)濟實力非常強大。在這些方面我們根本無法與他們兩家相競爭，這樣在整個競爭過程中我們將會處于非常不利的位置。占地1000畝雙匯國際花園首先把自己定位為國際化生活標準，產(chǎn)生高
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