【正文】 型呈小型化、多房間、創(chuàng)新化的發(fā)展趨勢(shì)；正常的年均需求總量為 70余萬(wàn)㎡。 客群分析 區(qū)域成交客戶分析 客群分析 本區(qū)域成交客戶主要來(lái)源于巴南區(qū)本地，占了 52%，是本區(qū)域中高檔樓盤(pán)主要購(gòu)買(mǎi)人群； 主要客群置業(yè)以公職人員和醫(yī) /律 /教為主，共占到 50%； 最普遍的認(rèn)知項(xiàng)目渠道為戶外廣告和口碑，分別為 44%和 28%，另有 23%為偶然認(rèn)知； 90㎡以下戶型成為47%客戶的最?lèi)?ài)， 8090平米的套二戶型和 90105㎡的實(shí)用型套三將成為市場(chǎng)主流需求。 競(jìng)品分析 ◆典型樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)： 15個(gè)在售樓盤(pán)； ◆總體量：約 304萬(wàn)㎡； ◆近期供需情況：供應(yīng)總面積約 78萬(wàn)平方米，合 7190套，已售面積約 45萬(wàn)平方米 ,合 4442套，套均面積僅 101 ㎡，區(qū)域戶型呈小型化、多房間、創(chuàng)新化的發(fā)展趨勢(shì)。 競(jìng)品分析 本區(qū)域代表項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)35503800360031006000320001000202330004000500060007000中鐵瑞景茗城 伊薩貝拉 交大卡布里 景尚景1 期 時(shí)代花城 弗萊明戈價(jià)格本區(qū)域代表項(xiàng)目銷(xiāo)售情況44%60%46%90%77%95%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%中鐵瑞景茗城 伊薩貝拉 交大卡布里 景尚景1 期 時(shí)代花城 弗萊明戈銷(xiāo)售率本區(qū)域代表項(xiàng)目近期月均去化速率1820152835240510152025303540中鐵瑞景茗城 伊薩貝拉 交大卡布里 景尚景1 期 時(shí)代花城 弗萊明戈去化速率（套/ 月） 龍湖弗萊明戈項(xiàng)目月均去化速率雖然最高， 是由于其項(xiàng)目定位和產(chǎn)品差異化所尋求的市場(chǎng)空 白點(diǎn)獲得成功，但本區(qū)域純高端市場(chǎng)總量相對(duì)較 低，該項(xiàng)目 53萬(wàn)㎡的體量也需要消化多年。 競(jìng)品分析 景尚景 時(shí)代花城 中鐵 .伊薩貝拉 中鐵 .瑞景茗城 競(jìng)品項(xiàng)目外立面主要為 現(xiàn)代簡(jiǎn)約式：景尚景和時(shí)代花城； 歐式：伊薩貝拉和龍湖弗萊明戈； 新古典式： 中鐵瑞景茗城。 競(jìng)品分析 時(shí)代花城 88㎡ 景尚景 84㎡ 中鐵瑞景茗城 68㎡ 伊薩貝拉 86㎡ 本區(qū)域中小型戶型（ 90平米以下）成為了熱點(diǎn)戶型，而如時(shí)代花城項(xiàng)目 88平米緊湊型套三和瑞景茗城 68平米套一變套二戶型因其實(shí)用緊湊受到本地客戶的追捧。 問(wèn)題思考 基于以上問(wèn)題的思考，本案要想突破區(qū)域激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力獲得成功，有以下三個(gè)突破方向： 依靠萬(wàn)科品牌，突出本案作為 7000畝大盤(pán)“造城運(yùn)動(dòng)”的核心啟動(dòng)區(qū)新城中心地位； 放大和凸現(xiàn)本案所擁有的稀缺自然資源，充分利用“一河三公園”打造高尚人居環(huán)境，同時(shí)給客戶傳遞直觀的視覺(jué)沖擊及后期規(guī)劃想象空間； 通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新、總價(jià)控制，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)的差異化競(jìng)爭(zhēng)，切入市場(chǎng)空白點(diǎn)。 項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 機(jī)會(huì)（ O） 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 威脅（ T） ? 所在區(qū)域外圍有大量高薪就業(yè)人口，住宅需求量持續(xù)增加，為本案提供剛性需求； ? 城市化進(jìn)程加速，大重慶規(guī)劃出爐，本案所處西部新城市中心區(qū)域發(fā)展前景可觀； ? 區(qū)域市場(chǎng)具有空白點(diǎn)，產(chǎn)品特性營(yíng)造空間大。 ? 區(qū)域發(fā)展起步落后于國(guó)際城南和高新西區(qū)等靠近市區(qū)的區(qū)域板塊，對(duì)市區(qū)客戶吸引力相對(duì)較弱； ? 本區(qū)域高端物業(yè)的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)分流客戶； ? 本案對(duì)區(qū)域整體發(fā)展的依賴(lài)程度很高； ? 來(lái)自區(qū)域低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)者的威脅分流客戶； ? 未來(lái)各類(lèi)物業(yè)的巨大潛在供給量造成嚴(yán)重供大于求帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 項(xiàng)目分析 【中成看點(diǎn)】： 公共交通等配套現(xiàn)狀不成熟，所以本司認(rèn)為將項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和所具有的自然資源進(jìn)行充分挖掘和放大是進(jìn)行定位和后期營(yíng)銷(xiāo)概念的方向。 可創(chuàng)造的核心價(jià)值 精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位行成的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)； 產(chǎn)品創(chuàng)新和面積控制所形成的差異化競(jìng)爭(zhēng)。但怎么辦呢？ 項(xiàng)目屬性分析 本案基本屬性： 本項(xiàng)目位于重慶市城西近郊巴南區(qū)境內(nèi)，規(guī)劃在約 7343畝巴南區(qū)老城與高新西區(qū)之間的新城 當(dāng)中，場(chǎng)地平整，市政基礎(chǔ)設(shè)施基本建成，本期擬開(kāi)發(fā)用地合計(jì)約 112畝，由近 30畝和約 83畝兩塊地構(gòu)成，中間被一條 30米寬市政道路隔開(kāi)，規(guī)劃為容積率 用地。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 供過(guò)于求、產(chǎn)品同質(zhì)化、客群重疊 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思路 以 7000畝區(qū)域運(yùn)營(yíng)的高度樹(shù)立市場(chǎng)形象 務(wù)實(shí) +品質(zhì) +差異化的定位策略 務(wù)實(shí)：控制開(kāi)發(fā)成本，定價(jià)適中，控制總價(jià) 品質(zhì)：大盤(pán)配套，一河三公園的充分打造，外立面 品牌的先期導(dǎo)入 差異化：控制面積、控制總價(jià)，即符合目標(biāo)客群需求，又能切入市場(chǎng)空白點(diǎn) 對(duì)目標(biāo)的理解 項(xiàng)目屬性分析 總體定位 項(xiàng)目戰(zhàn)略思路 定位思路 客群定位 形象定位 產(chǎn)品定位 競(jìng)爭(zhēng)定位 項(xiàng)目定位 定位目的 解讀：本項(xiàng)目為萬(wàn)科在重慶首個(gè)作品，萬(wàn)科新城的核心啟動(dòng)區(qū)，是市場(chǎng)的引領(lǐng)者 核心目標(biāo)：以本案二級(jí)開(kāi)發(fā)加速萬(wàn)科 .萬(wàn)科項(xiàng)目整體一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)程 ,帶動(dòng)區(qū)域成熟進(jìn)度，通過(guò)高性?xún)r(jià)比的創(chuàng)新產(chǎn)品，以較高端的產(chǎn)品形象，實(shí)現(xiàn)快銷(xiāo)熱銷(xiāo)，強(qiáng)化消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商對(duì)本區(qū)域的信心，使萬(wàn)科在重慶實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的建立與傳播。 —— 我們?yōu)槭裁床换乇茈y以感知的未來(lái)，定位現(xiàn)在？ 總體定位 釋義： 新中心凸顯萬(wàn)科 .萬(wàn)科區(qū)域發(fā)展前景及本案區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)； 7000畝表明本案的大盤(pán)概念，盡享大盤(pán)完善配套； 公園樣板社區(qū)，具備一河三公園的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，以及作為整個(gè)萬(wàn)科新城區(qū)域開(kāi)發(fā)的核心啟動(dòng)區(qū)地位。 看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，以長(zhǎng)線投資為主的投資型客戶；即將搬入或已經(jīng)搬入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)團(tuán)購(gòu)。 客群定位 基礎(chǔ)客群 成長(zhǎng)客群 創(chuàng)造客群 釋義： 客群定位 無(wú)從選擇的被動(dòng)郊區(qū)化與 主動(dòng)接受城市邊緣化 稀缺驅(qū)趕 價(jià)格驅(qū)趕 自然資源驅(qū)趕 他們?cè)诶硐肱c現(xiàn)實(shí)中尋找新的平衡 … 他們渴望被這座城市所認(rèn)同 … 基礎(chǔ)客群 他們需要一個(gè)有品質(zhì)的家 … 他們需要一種生活狀態(tài) … 在人生的五種需求階段實(shí)現(xiàn)： 他們?cè)诰駥用?，追求最高人生價(jià)值觀 自我實(shí)現(xiàn) 生存 安全 歸屬 尊重 所以，我們來(lái)了！ 形象定位 客群定位 他們需要房子 他們需要家 他們需要生活 他們需要認(rèn)同感、歸屬感，他們需要這個(gè)城市有他們的位置 高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品 景觀及社區(qū)氛圍營(yíng)造 大盤(pán)的配套 體驗(yàn)與重慶文化附加值 全面超越客戶期望，挖掘他內(nèi)心深處最深刻的期許！ 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)力要素 引導(dǎo)與迎合并重 形象定位 釋義：叢案名起開(kāi)始導(dǎo)入萬(wàn)科品牌概念 西湖灣即體現(xiàn)大城西概念，又暗示本案所具有的優(yōu)質(zhì)水景景觀，并適時(shí)的引入灣與家的類(lèi)比，借以獲得與我們的主力客群心里共鳴。； ? 具備輻射周邊和二三級(jí)城市改善客群的高尚人居環(huán)境的規(guī)?；珗@社區(qū)； ? 多元化的產(chǎn)品類(lèi)型滿足目標(biāo)的客群來(lái)源的多元化（包括多地域、多年齡層次、