某某集團(tuán)營銷策略討論報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-13 07:28本頁面
【正文】 11 11 11 11金陸線和雨谷線 直達(dá) 休閑娛樂 無 周邊配套雖然檔次不高，但滿足日常所需，配備齊全。目前，已有大批 知名企業(yè)進(jìn)駐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 ，商貿(mào)區(qū)與汽車貿(mào)易園。 ?城市干道直駁、公交出行便利、軌道交通輻射； ?南臨新秦淮河，近覽將軍山風(fēng)景區(qū)，內(nèi)享中央花園； ?周邊配套齊全、生活便利； ?8萬平米純小高層全裝修社區(qū)； ?鐵心橋片區(qū)內(nèi)唯一的高品質(zhì)項(xiàng)目 綜合特質(zhì)分析 萬科金色城品是 離城城市不遠(yuǎn)，離自然很近，高品質(zhì)的、純粹的、景觀社區(qū) 市場分析 河西，江寧兩大板塊競爭壁壘明顯。而江寧依托較大的價(jià)差優(yōu)勢，形成壁壘，客戶分流同樣艱難。 市場屬性：板塊間橫向?qū)Ρ? 仁恒翠竹園 12023元 /平方米 精裝修報(bào)價(jià) 萬科金域緹香 11000元 /平方米 裝修 本案 雅居樂花園 13000元 /平方米 毛坯報(bào)價(jià) 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)物態(tài) 可售面積（ M2） 可售套數(shù) 占比 銷售均價(jià) (元 /M2) 雨花臺 仁恒翠竹園 公寓 296 % 11000 南庭花園 公寓 1561 11 % 8500 閱城國際 公寓 9748 74 % 8514 藍(lán)岸尚城 公寓 7478 70 % 7257 亞東國際公寓 公寓 9411 88 % 9900 小計(jì) / / 539 % / 秦淮 雅居樂花園 公寓 545 % 11490 蔚藍(lán)星座 公寓 2853 11 % 9559 路子鋪小區(qū) 公寓 445 5 % 9490 小計(jì) / / 561 100% / 目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目，雅居樂花園和仁恒翠竹園供應(yīng)體量較大； 其他在售項(xiàng)目基本進(jìn)入尾盤銷售階段，剩余總量 。 除 12棟尚未正式推出外，其它均已推出，共 866套。認(rèn)購 58套。 目前成交均價(jià)： 11490元 /平方米；成交面積： 。 ?雅居樂花園的區(qū)位優(yōu)勢明顯 , 產(chǎn)品及客戶定位較高 。 ?但在品質(zhì)方面，雅居樂更注重戶型 \景觀等細(xì)節(jié)的刻畫和表現(xiàn)（如入戶花園、 270度全景飄窗、 3500㎡ 人工湖景等）； ?在項(xiàng)目形象上，雅居樂以豪宅亮相，立足全市中高端改善。126142平米的舒適三房 價(jià)格區(qū)間 毛坯 820010200元 /平米，裝修標(biāo)準(zhǔn) 25002800元 /平米 景觀 花神湖景、小區(qū)景觀 客群分析 全市改善型 開盤推出 6棟樓，五一期間其余 3棟均已對外認(rèn)購； 三期北片 9棟 509套 ,總計(jì) 73169平方米 ,目前已全部推出； 剩余可售面積 40960平方米。 總結(jié)： ? 區(qū)域整體市場在售供應(yīng)匱乏，總量約 7萬方。區(qū)域在售成交均價(jià) 73009900元 /平米（不包含仁恒）。 ? 新開盤的雅居樂花園和仁恒翠竹園由于品牌、品質(zhì)領(lǐng)先，吸引全市目標(biāo)客群，開盤形成熱銷，主力快速去化。 成交均價(jià)低于報(bào)價(jià)，可見低價(jià)位房源較受追捧，客戶對價(jià)格的敏感度較高。而本案區(qū)位環(huán)境屬性，對于改善型客戶的吸引力相對較弱，建議合理控制總價(jià)，在二房上尋求全市客戶的突破。尤其是對本案主力三房的客戶分流將有直接影響。且從目標(biāo)銷售價(jià)格來看，也跳脫區(qū)域市場的價(jià)格水平。 基于此，我們進(jìn)行了一輪客戶的研究。 一級客戶： 寧南區(qū)域居住改善、子女分家； 二級客戶： 老城南區(qū)：價(jià)格擠壓后南移客戶； 三級客戶： 全市游離客戶：河西價(jià)格擠壓，江寧部分分流（本項(xiàng)目有一定區(qū)位優(yōu)勢）。 細(xì)分客戶 年齡 置業(yè)目的 家庭年收入 承受單價(jià) 承受總價(jià) 裝修要求 戶型 寧南產(chǎn)業(yè)園區(qū)、梅雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)高收入人群。（中興、華為及相關(guān)制造類） 改善現(xiàn)有居住條件 兼顧投資 毛坯 78千 精裝 9千 最好是毛坯，不希望豪華裝修導(dǎo)致自身成本提高 對社區(qū)景觀要求較高，要求有中心主題景觀，要有水系、植被草皮 對會所功能的要求也較高，室內(nèi)外游泳池、健身館配教練、小型圖書館、壁球、美容均有需求。（三江、當(dāng)?shù)亟值拦ぢ毴藛T） 改善現(xiàn)有居住條件 毛坯 7千 精裝 89千 可接受裝修房，對萬科的裝修心理標(biāo)準(zhǔn)是 1千 對社區(qū)景觀較為看中，要求有中心主題景觀，要有水系、植被草皮 對會所功能的要求也較高，室內(nèi)外游泳池、健身館配教練、小型圖書館、壁球、咖啡廳、壁球均有需求。 市心私營企業(yè)主 純投資 毛坯 68千 精裝 9千 對萬科精裝修標(biāo)準(zhǔn)要求不高，簡單裝修更符合其投資的需求 對社區(qū)景觀較為看中，要求有多樣化的植被草皮、中心水景和主題園區(qū) 對會所功能的要求有室內(nèi)外游泳池、健身館、小型圖書館等。 （鑒于目前的國家政策以及房地產(chǎn)市場的不明朗，多數(shù)人表示短期不會置業(yè)，同時未來依然會將房產(chǎn)作為主要的投資渠道，因?yàn)樽C券市場風(fēng)險(xiǎn)太高） ? 面積：選擇 90平方米 的客戶居多（所有客戶對萬科的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品均很滿意，但由于總價(jià)因素局限了其關(guān)注 100萬以上的大戶型） ? 單價(jià)承受力： 70008000元左右毛坯，精裝修 9000元左右， 1萬是其目前的心里極限 （ 目前絕大客戶表示，就鐵心橋目前的區(qū)位而言，即使萬科產(chǎn)品做的再好，他們毛坯心心里價(jià)位在 70008000之間，精裝上浮 1000元） ? 總價(jià)： 100萬以內(nèi) （多數(shù)人表示在近年內(nèi)，目前已有固定居所，而國家的第二套房按揭政策，讓自身的總價(jià)承受能力相當(dāng)有限，會再觀望段時間再考慮購房） ? 精裝修： 傾向簡單裝修 。而周邊人文環(huán)境及教育配套的先天不足，也降低部分“改善居住”類客戶的心里價(jià)格預(yù)期。 ?以往本區(qū)域項(xiàng)目較為明顯的競爭優(yōu)勢是價(jià)格，而在本項(xiàng)目中此項(xiàng)優(yōu)勢不復(fù)存在。 ?最能接受本區(qū)域且具備相當(dāng)購買能力的客群就是周邊產(chǎn)業(yè)園、大型企業(yè)、學(xué)校的員工，但是這部分人對區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值有著較為清晰的定位和底線要求，在滿足其價(jià)格要求的情況下有著較強(qiáng)的購買可能。 觀點(diǎn)一：目前區(qū)域內(nèi)可統(tǒng)計(jì)的中高端客群中，達(dá)到購買力標(biāo)準(zhǔn)的匹配客群市場容量約為： 4000組左右 ， 此為靜態(tài)
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