某某集團(tuán)營銷策略討論報(bào)告-展示頁
2025-01-18 07:28本頁面
【正文】 ?產(chǎn)品定位：城市大戶型豪宅產(chǎn)品； ?客群定位：全市高端改善型 (二次置業(yè)提升型 )； ?價(jià)格定位： 毛坯報(bào)價(jià) 1202313000元 /平米；景觀 1300014000元 /平米；精裝 1600017000元 /平米； ?成交均價(jià)： 11490元 /平米。 其中， 140－ 184平方的三房成交 190套，占據(jù)總成交量的 59％。 推出戶型占比情況 : 截止 5月 4日，雅居樂花園共成交 321套，按推案總套數(shù) 866套計(jì)算，成交比例為 37％。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止 08年 5月 4日 位置 秦淮區(qū)區(qū)政府對面 規(guī)模 占地面積 ,總建筑面積 (首次推量 15萬方 ) 物業(yè)形態(tài) 小高層、高層 主力面積 140185平米的舒適三房 價(jià)格 目前成交均價(jià) 11490元 /平米 景觀 武定門公園、明代古城墻、秦淮河、白鷺洲公園、夫子廟商圈 客群分析 二次改善提升型 戶型 面積段 套數(shù) 占比 兩室二廳 － 141 % 三室二廳 － 485 % 四室二廳 － 161 % 五室二廳 － 64 % 躍層 15 % 合計(jì) / 866 % 雅居樂花園目前 10棟樓，共計(jì) 939套。 所以本項(xiàng)目面臨的競爭依然屬于區(qū)域競爭。 南區(qū)“同位”產(chǎn)品主要集中在河西板塊，雖然本項(xiàng)目具有價(jià)差優(yōu)勢，但河西板塊優(yōu)勢明顯，客戶分流難度較大。 直線距離 車程距離 華為 3km 中興 3km 麥德龍 汽貿(mào)園 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 汽車貿(mào)易園區(qū) 寧南商貿(mào)區(qū) 南站城市副中心 宗地 規(guī)劃特質(zhì) 承接產(chǎn)業(yè)發(fā)展，導(dǎo)入?yún)^(qū)域外人口， 給沉悶的寧南注入新的活力 項(xiàng)目距 華為科技 產(chǎn)品特質(zhì) 規(guī)劃特質(zhì) —— 總建 ， 1618層的小高層精全裝修住宅社區(qū)； 景觀特質(zhì) —— 內(nèi)外雙景，社區(qū)內(nèi)部具有中央花園，外部有新秦淮河與將軍山自然資源； 戶型特質(zhì) —— 424套 90平米二房，118套 115平米三房， 236套 135平米三房，戶型面積標(biāo)準(zhǔn)合理； 其他特質(zhì) —— 社區(qū)整體抬高 ，南側(cè)規(guī)劃有泛會所以及綠地，但東側(cè)受到規(guī)劃中的加油站與消防站不利影響。 配套特質(zhì) 根據(jù)城南發(fā)展規(guī)劃，南京南站附 近將規(guī)劃建成 新興的城市副中心 ，“寧南新城”將與以新街口為 中心的南京老城、奧體為中心的 河西新城，形成三足鼎立的局面 ，重點(diǎn) 發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與高 級現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)。 本案 亞東國際公寓 時(shí)光澔韻 雅居樂花園 映山菁華 仁恒翠竹園 藍(lán)岸尚城 北片（安德門片區(qū)） 東片（大明路片區(qū)） 南片（寧南片區(qū)） 鐵心橋片區(qū) 快速路網(wǎng)、公交線路齊全，未來交通規(guī)劃升級！ 規(guī)劃建設(shè) : 寧南地區(qū)將擁有城市軌道兩個(gè)重要的換乘樞紐： 南京南站 根據(jù)南京南站建設(shè)規(guī)劃，地鐵 1號線南延線、 3號線以及 6號主城環(huán)線將匯合于南京南站 安德門站 未來地鐵 7號線和地鐵 1號線的匯 合點(diǎn)。 南部寧南片區(qū)依托高新產(chǎn)業(yè)與寧南商貿(mào)園區(qū)發(fā)展，鐵心橋片區(qū)為新規(guī)劃居住片區(qū)，開發(fā)較晚，集體土地建房與經(jīng)濟(jì)適用房較多，受城郊概念與陵園墓地影響。 ︱ 萬科金色城品工作匯報(bào) ︱ 前期工作回顧： 2023年 11月我司首次介入本項(xiàng)目： —— 07年 12月提交初步市場與客戶定位報(bào)告； —— 1月第一輪策略大綱討論報(bào)告； —— 3月第二輪策略大綱討論報(bào)告； —— 本次報(bào)告是對前期工作總結(jié)的第三次策略大綱匯報(bào)。 銷售部分 —— 3月銷售團(tuán)隊(duì)組建完畢； —— 4月銷售人員系列培訓(xùn)； —— 4月大客戶拓展執(zhí)行； 市場產(chǎn)品： —— 立面風(fēng)格建議； —— 會所功能建議； —— 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議（仁恒分析對比）； —— 區(qū)域市場月報(bào)（ 3月） 企劃部分： —— 現(xiàn)場包裝建議； —— 銷售中心改造建議； —— 示范單位風(fēng)格建議； —— 項(xiàng)目媒介推廣排期； —— 已出街：戶外、萬客會、網(wǎng)絡(luò)廣告等； —— 設(shè)計(jì)中：銷售物料、銷售中心看板、圍墻、道旗等； 客戶研究： —— 區(qū)域街訪與客戶深訪調(diào)研報(bào)告； —— 區(qū)域高端客戶容量報(bào)告； 城品解讀 市場分析 城品解讀 南部城郊，與主城區(qū)無縫對接 ,但由于該板塊在城市化進(jìn)程中起步較晚 ,地產(chǎn)開發(fā)也主要以經(jīng)濟(jì)適用房為主，因此造成了大眾對于板塊的偏見 ,心理距離大于物理距離 直線距離 車程距離 新街口 9km 12km 奧體中心 6km 8km 江寧區(qū)政府 區(qū)位特質(zhì) 秦淮新河 本案 奧體中心 新街口 繞城公路 江寧區(qū)政府 將軍山風(fēng)景區(qū) 城南 東北部片區(qū)距離主城區(qū)最近，配套成熟，居住區(qū)發(fā)展較早，但由于土地稀缺，項(xiàng)目體量較小 西北部片區(qū)依托地鐵 1號線沿線發(fā)展，樓盤數(shù)量不多，但其中有典型的地鐵大盤 —— 亞東國際公寓、 時(shí)光澔韻。 板塊特質(zhì) 城南發(fā)展缺少統(tǒng)一規(guī)劃，南北區(qū)分明顯，鐵心橋發(fā)展起步較晚，片區(qū)內(nèi)缺少品質(zhì)型社區(qū)。 交通特質(zhì) 現(xiàn)有交通 : ? 公共交通 : 88W\113W\94W\111W\112W\98W\雨谷線 ? 軌道交通 : 地鐵一號線安德門站 ? 城際交通 : 繞城公路 \104國道 \滬寧高速 \外環(huán)交通 配套 類型（ 2km內(nèi)） 商業(yè) 中心商圈 無 大賣場 /超市 社區(qū)蘇果超市、上海華聯(lián)超市社區(qū)店 便利性商業(yè) 沿街小店面 教育文化 中小學(xué) 南京市 春江學(xué)校和南京市春江第一幼兒園 高等學(xué)校 三江學(xué)院 醫(yī)療 醫(yī)院 鐵心橋社區(qū)醫(yī)院、各類社區(qū)藥店 景觀環(huán)境 自然景觀 秦淮新河 大型景區(qū)（輻射） 將軍山風(fēng)景區(qū) 、 大石湖生態(tài)旅游度假區(qū) 交通設(shè)施 軌道交通 地鐵１號站點(diǎn)安德門站及其南延線、 3號線、 6號線和 7號線（規(guī)劃）的換乘樞紐設(shè)在南京南站 快速干道 離繞城公路入口約五百米 重要公交線路 8 9
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