【正文】 開發(fā)物業(yè)建議 三室二廳一衛(wèi) 建筑面積： 109㎡ 客廳：大氣，開敞明亮，開間 ，進(jìn)深 ； 臥室：私密獨(dú)立，配備大面積花園 陽臺(tái)：大面積景觀陽臺(tái)，與客廳緊密銜接。軍隊(duì)放任，則將不能以令，學(xué)校放任，則師不能以教；將不能令則軍敗，師不能教則學(xué)校敗，其為國忠，莫此之尤。 ? 成功的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不僅是授權(quán)高手，更是控權(quán)的高手。 20:212023年 3月 28日星期二 8時(shí) 21分 16秒 謝謝各位！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 28日星期二 下午 8時(shí) 21分 16秒 20:21: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 8時(shí) 21分 :21March 28, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 20:21:1620:21:1620:213/28/2023 8:21:16 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 28日星期二 8時(shí) 21分 16秒 ? 企業(yè)的成功靠團(tuán)隊(duì)，而不是靠個(gè)人。 ? 管理就是做好無數(shù)小的細(xì)節(jié)工作。 ? 蓋茨運(yùn)用的管理風(fēng)格既不是美國的個(gè)人主義式，也不是日本的共識(shí)主義式，而是獨(dú)樹一幟的達(dá)爾文式 ? 企業(yè)成功經(jīng)典名人名言 20:2120:2120:21: ? 前方充滿著未知，但我必須得走。但按照目前區(qū)域市場在售高層住宅外立面風(fēng)格來看，多以現(xiàn)代為主。 —— 我們?yōu)槭裁床换乇茈y以感知的未來，定位現(xiàn)在？ 總體定位 釋義： 新中心凸顯萬科 .萬科區(qū)域發(fā)展前景及本案區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢； 7000畝表明本案的大盤概念，盡享大盤完善配套； 公園樣板社區(qū)，具備一河三公園的環(huán)境優(yōu)勢，以及作為整個(gè)萬科新城區(qū)域開發(fā)的核心啟動(dòng)區(qū)地位。 競品分析 時(shí)代花城 88㎡ 景尚景 84㎡ 中鐵瑞景茗城 68㎡ 伊薩貝拉 86㎡ 本區(qū)域中小型戶型（ 90平米以下）成為了熱點(diǎn)戶型，而如時(shí)代花城項(xiàng)目 88平米緊湊型套三和瑞景茗城 68平米套一變套二戶型因其實(shí)用緊湊受到本地客戶的追捧。重慶巴南萬科新城營銷報(bào)告 市場研究分析 市場環(huán)境研判 成都樓市價(jià)量關(guān)系走勢及預(yù)測模擬圖100%50%0%50%100%150%200%250%1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年施工增速 銷售增速 房價(jià)增速 投資增速重慶房地產(chǎn)市場運(yùn)行周期大概在 1215年之間，跟全國市場運(yùn)行周期基本一致， 我們需要把握這種節(jié)奏順勢而為 15年 1215年 市場環(huán)境研判 成都樓市走勢預(yù)測模擬圖60%40%20%0%20%40%60%80%100%1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年銷售增速 房價(jià)增速走勢一、這輪始于 2023年第四季度的調(diào)整，既是房地產(chǎn)市場自身調(diào)整的需要，也是宏觀經(jīng)濟(jì)、外部環(huán)境加劇惡化的結(jié)果，短期內(nèi)難以根本性好轉(zhuǎn)；目前整個(gè)房地產(chǎn)市場仍處于下降通道當(dāng)中， 2023年市場即使有所好轉(zhuǎn)也只是階段性觸底的中繼反彈， 2023年將面臨方向性抉擇。 競品分析 中成研判結(jié)論 高 中 低 中 中高 高 『價(jià)格』 中低 『品質(zhì)檔次』 景尚景 錦繡東方 市 場 空 白 時(shí)代花城 龍湖 .弗萊明戈 萬景峰 中鐵瑞景茗城 華潤 .橡樹灣 我們的機(jī)會(huì)點(diǎn) 市場分析結(jié)論回顧 長期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎 市場環(huán)境 供給分析 需求分析 潛在供給巨大，整體轉(zhuǎn)入買方市場 區(qū)域整體內(nèi)需不足，價(jià)格存在回調(diào)可能 客群分析 本地改善需求萎縮，投資需求被抑制，剛需成為主力 競品分析 產(chǎn)品同質(zhì)化，差異化不明顯，客群重疊度高 市場研判結(jié)論 0609年 10年以后 核心問題 如何實(shí)現(xiàn)價(jià)格最大化、和單體利潤最大化 賣得好、賣得快 就是利潤最大化 市場 市場推著客戶走，客戶非理性促使開發(fā)商膨脹 整體降溫，客戶理性，開發(fā)商要回歸現(xiàn)實(shí) 競爭 圈地，土地就是金錢！ 圈客，客戶就是利潤！ 區(qū)域房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入買方市場 【中成看點(diǎn)】： 在這樣的市場中我們要達(dá)到“熱銷、快銷”的經(jīng)營目的需要 解決的問題如下： 區(qū)域現(xiàn)狀不成熟怎么辦？ 客戶在哪里？ 如何在巨大的供給和激烈競爭中勝出？ 問題思考 1—— 打造萬科新城核心啟動(dòng)區(qū)，引領(lǐng)區(qū)域整體成熟； 2—— 把握本地的主流客戶，在此基礎(chǔ)上吸引和搶奪周邊產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群和改善性需求客戶 ,中長期拓展投資客戶； 3—— 稀缺自然資源的占有、區(qū)域的發(fā)展前景、產(chǎn)品的創(chuàng)新。 新中心 .7000畝公園樣板社區(qū) 創(chuàng)造客群 基礎(chǔ)客群 成長客群 投資型客戶及周邊企業(yè)團(tuán)購客戶 客群定位 立足巴南區(qū)和高新西區(qū)的中青年創(chuàng)智客群、公職人員 輻射川西二三級(jí)城市及重慶大城西范圍的改善型需求客戶 根據(jù)本案發(fā)展戰(zhàn)略定位和區(qū)域市場客群特征分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客群定位如下三類： 巴南區(qū)本地及重慶高新西區(qū)公職人員、醫(yī) /律 /教等職業(yè)、即將進(jìn)駐或已進(jìn)駐的企事業(yè)單位員工，大城西范圍內(nèi)的改善型需求家庭，具有較高受教育程度，收入穩(wěn)定，實(shí)用型套三是首選，總價(jià)承受范圍 3040萬。而為了加以區(qū)別和提升項(xiàng)目檔次，我們建議： 新古典主義， 并在用材上體現(xiàn)品質(zhì)感 立面風(fēng)格選擇（％） 0102030405060現(xiàn)代 傳統(tǒng)中式 歐式 其它 耐看和有檔次建筑風(fēng)格建議 本區(qū)域客戶對(duì)立面風(fēng)格的喜好程度 參考圖片 新古典主義風(fēng)格（更沉穩(wěn)和大氣） 新古典主義風(fēng)格（更時(shí)尚和合現(xiàn)代） 建筑風(fēng)格建議 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型配比建議 以上配比建議的套數(shù)是結(jié)合了相應(yīng)戶型在總平建議中的擺放和其建筑形態(tài)所提出的 戶型設(shè)計(jì)指導(dǎo)思路建議 ◆空間構(gòu)成豐富、具有層次特色和文化品位 ◆空間功能分區(qū)極為明顯，無干擾空間、過渡空間充足 ◆公共空間的集中性和私人空間的隱密性突出 ◆高度講究空間的舒適性和享受性 ◆具有良好的改造條件和復(fù)合利用條件 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型參考圖片 開發(fā)物業(yè)建議 77平米 221 可隔出陽光書房 二室二廳一衛(wèi) 建筑面積： 84㎡ 客廳：大氣，開敞明亮，開間 ，進(jìn)深 ； 臥室：私密獨(dú)立，主臥配備 5㎡情景花園 入戶花園：景觀入戶花園，引領(lǐng)舒適型中小戶型潮流。 ? 無法評(píng)估，就無法管理。 2023/3/282023/3/ ? 將良品率預(yù)定為 85%，那么便表示容許 15%的錯(cuò)誤存在。 ? 只要不是相當(dāng)重要的商品，不是穩(wěn)健踏實(shí)地行商，迅速發(fā)展就等于迅速破產(chǎn)，只有使多種商品不間斷地相繼配合上市