【正文】 ，建設(shè)用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的總量。首先是突出了保護(hù)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，加重了各級(jí)人民政府保護(hù)耕地的責(zé)任。再次是調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)， 30%上繳中央財(cái)政， 70%留給地方政府，專(zhuān)項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。 司考題 ? ，下列哪些說(shuō)法是正確的？ ? ，也可以是農(nóng)用地 ? ，也可以確定給個(gè)人使用 ? ，也可以無(wú)償使用 ? ，也可以無(wú)期限 ? ，也可以是農(nóng)用地 ? ，也可以確定給個(gè)人使用 ? ，也可以無(wú)償使用 ? ，也可以無(wú)期限 三、我國(guó)基本土地制度 ? 1． 實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制 (國(guó)家 、 集體 ) ? 2． 國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使 ? 3． 不得侵占 、 買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地；土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓 ? 4 ． 國(guó)家為公共利益的需要可以依法征用集體所有的土地 ? 5 ． 國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度 ? 6 ． 國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán) 四、國(guó)有土地有償使用制度 ? （一）土地使用權(quán)出讓?zhuān)? ? 土地使用權(quán)出讓的概念、特征： ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（居住用地 70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地 50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。 ? 土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式：買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換。 下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓 （ 1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的； （ 2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （ 3）依法收回土地使用權(quán)的； （ 4）共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的； （ 5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （ 6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。 土地使用權(quán)出租的法律后果： ? （ 1）土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。 ? （ 3）承租人取得租賃權(quán)后，享有對(duì)土地的占有、使用和收益權(quán)，但是，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租，也不得將土地使用權(quán)用于抵押。 ?（四）土地使用權(quán)抵押： ?是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。 ? （六）土地使用權(quán)的終止 五、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥 ? 土地使用權(quán)劃撥的概念和范圍 ? （ 1）土地使用權(quán)劃撥的概念 ? 是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 ? 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押： ? 劃撥土地使用權(quán)，只有在符合一定條件情況才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 ? 國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處理：根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處置。 ? 國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售，企業(yè)原劃撥的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。所以，不允許部隊(duì)、政府經(jīng)商。 司考題 ? 《土地管理法》的規(guī)定？ ? ，市政府批準(zhǔn)其以劃撥方式取得土地使用權(quán) ? 權(quán)，市政府同意其在房屋建成銷(xiāo)售后繳納土地出讓金 ? ，市國(guó)土局在未征得市規(guī)劃局同意的情況下，將該土地的用途變更為住宅建設(shè)用地 ? ，使用已達(dá) 6年，并在該處修建了永久性建筑，市政府未收回土地，還為該建筑發(fā)放了房屋產(chǎn)權(quán)證 ? 地，市政府批準(zhǔn)其以劃撥方式取得土地使用權(quán) ? 用權(quán)，市政府同意其在房屋建成銷(xiāo)售后繳納土地出讓金 ? ，市國(guó)土局在未征得市規(guī)劃局同意的情況下，將該土地的用途變更為住宅建設(shè)用地 ? ，使用已達(dá) 6年，并在該處修建了永久性建筑，市政府未收回土地，還為該建筑發(fā)放了房屋產(chǎn)權(quán)證 ? 六 、 建設(shè)用地制度 ? 1． 建設(shè)用地的概念 ? 建設(shè)用地是指建造建筑物 、 構(gòu)筑物的土地 ，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地 、 工礦用地 、 交通水利設(shè)施用地 、 旅游用地 、 軍事用地等 。 國(guó)家實(shí)行土地用途管制 ， 嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 。 ? 國(guó)家要出讓 、 租賃或劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán) ， 首要條件是國(guó)家擁有該幅土地的使用權(quán) 。 ? （ 2） 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批 ? 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。辦理轉(zhuǎn)用審批后，方可辦理征地手續(xù)。 ? （ 1） 國(guó)家建設(shè)征用土地的法律特征： ? ① 征地主體的惟一性； ? ② 征地行為的行政性； ? ③ 征地條件的補(bǔ)償性 。該法第 45條規(guī)定 ， 征用下列土地的 ， 由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)： （ 1） 基本農(nóng)田； （ 2） 基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò) 35公頃的 （ 折合 525畝 ） ；其他土地超過(guò) 70公頃的 （ 折合 1050畝 ） 。 ? （ 3） 征用土地的補(bǔ)償安置 ? 征地費(fèi)用一般由以下幾部分構(gòu)成： ? ① 土地補(bǔ)償費(fèi) 。 ? ② 安置補(bǔ)助費(fèi) 。 ? ③ 青苗補(bǔ)償費(fèi) 。 ? ⑤ 新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 。 ? 第三節(jié) 城市房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度 ? 一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系 ? （一）房屋所有權(quán) ? 1．房屋所有權(quán)的概念 ? 房屋所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ? 使用權(quán)是根據(jù)房屋的性能和用途對(duì)房屋的利用的權(quán)利。 ? 處分權(quán)是房屋所有人在事實(shí)上或法律上對(duì)房屋進(jìn)行處置的權(quán)利。 共有與公有不同 ， 房屋公有的主體是單一的 ， 它只能是國(guó)家或某一集體組織；而房屋共有的主體為兩個(gè)以上 。房屋共有具有以下特征： ? （ 1） 主體有兩個(gè)以上 ， 單一主體不構(gòu)成房屋共有 。 ? （ 3） 房屋共有存在著對(duì)內(nèi) 、 對(duì)外兩種關(guān)系 。 ? 土地使用權(quán)實(shí)際上有兩種：一是土地所有權(quán)人對(duì)自己擁有的土地所享有的使用權(quán)；二是非土地所有權(quán)人對(duì)土地所享有的使用權(quán) 。 ? （ 2） 收益權(quán) 。 ? 3． 土地使用權(quán)的特征 ? （ 1） 權(quán)利的派生性 。 ? （ 3） 目的的特殊性 。 ? （ 5） 使用的期限性 。 ? （ 1） 因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止 。 ? （ 3） 因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國(guó)家強(qiáng)制收回土地 。 ? （ 三 ） 房地產(chǎn)相鄰權(quán) ? 1． 房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念和特征 ? 房地產(chǎn)相鄰權(quán)即房地產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 ? （ 2） 房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的 。 ? （ 4） 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù) 。 ? 我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。廣州、深圳等少數(shù)城市制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。 ? 1． 產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能 ? 房地產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能是房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有的確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài) ， 賦予房地產(chǎn)權(quán)以法律效力 ，建立房地產(chǎn)與其權(quán)利人之間的法律支配關(guān)系的功能 。 ? 3． 管理功能 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的管理功能是指房地產(chǎn)登記所具有的實(shí)施國(guó)家管理意圖的功能 。 在世界各國(guó)的立法中 ， 關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力主要有兩種：一是成立要件主義；二是對(duì)抗要件主義 。 ? （四）房產(chǎn)權(quán)屬登記 ? 房產(chǎn)權(quán)屬登記是指房產(chǎn)行政管理部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由此權(quán)利產(chǎn)生的抵押 、 典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記 ， 并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為 。 ? （五）地產(chǎn)權(quán)屬登記 ?地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)國(guó)有土地使用權(quán) 、 集體土地所有權(quán) 、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利均進(jìn)行注冊(cè)登記和發(fā)證的一種制度 。 ? 國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 ? 在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房