【正文】 〈 中華人民共和國土地管理法 〉 的決 定 》 中規(guī)定，“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 以依法轉(zhuǎn)讓”、“國家依法實行國有土地有償使用制度”， 從此確立了我國國有土地的有償使用制度。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 在明確國家實行國有土地有 償、有限期使用制度這一原則的同時，也規(guī)定了國家機 關(guān)用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地 ，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法 律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地，可以由縣級以上人民政 府依法批準劃撥。 住房制度改革的根本目的是從根本上解決居民的住 房困難，不斷改善人民住房條件，正確引導消費，逐步 實行住房商品化，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 國家保護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益和房地產(chǎn) 權(quán)利人必須守法的原則 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 5條規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利人 應當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。 國家保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益和房地產(chǎn)權(quán)利人 必須守法，是維護房地產(chǎn)市場秩序，建立和培育、完善 房地產(chǎn)市場體系的一個重要條件。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)的概念和基本原則 房地產(chǎn)開發(fā)的概念 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 2條規(guī)定：“本法所稱房地 產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上 進行基礎設施、房屋建設的行為。根據(jù)這條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)的 概念應包括以下內(nèi)涵： 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 1. 房地產(chǎn)開發(fā)的土地是依法取得使用權(quán)的國有土 地 我國土地所有制存在兩種形式，一是國家所有，二 是集體所有。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā) 土地開發(fā)，主要是指房屋建設的前期準備，即實現(xiàn) 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) “三通一平”，把自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旆课莺透? 類設施的建設用地。 就房屋開發(fā)來講，在城市土地開發(fā)或再開發(fā)之后， 接著就是建筑物及構(gòu)筑物開發(fā)。 3. 房地產(chǎn)開發(fā)是以經(jīng)營為目的的開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)是一種經(jīng)營性的行為，由專業(yè)化的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行。我們 通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)，就是指這種以贏利為目的的開 發(fā)。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定，“房地產(chǎn) 開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 2. 堅持經(jīng)濟、文化和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則 房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益是一 個辯證統(tǒng)一的整體，三者相互依存，相互促進，缺一不 可。 3. 必須實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配 套建設 所謂“全面規(guī)劃、合理布局”就是強調(diào)在房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營中應當先行規(guī)劃、合理安排開發(fā)項目，使開發(fā)建設 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 納入規(guī)劃管理，嚴格按照規(guī)劃要求進行。建設中要將供水、排水、供氣、供暖、道路 交通、通信、商業(yè)網(wǎng)點和幼兒園、學校、消防等方面一 并考慮安排。管理的內(nèi)容主要有： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理 從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)） ，必須持有建設行政主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資 質(zhì)等級證書。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)計劃管理 房地產(chǎn)綜合開發(fā)計劃是國家對房地產(chǎn)綜合開發(fā)進行 宏觀調(diào)控和管理的主要手段，即要根據(jù)國家和地方現(xiàn)有 經(jīng)濟實力、投資環(huán)境，確定合理的發(fā)展速度、發(fā)展水平 和規(guī)模，使房地產(chǎn)綜合開發(fā)與國民經(jīng)濟相協(xié)調(diào)。城市人民政府建設行政主管部門會同計劃、 國土、規(guī)劃部門，每年根據(jù)城市經(jīng)濟發(fā)展需要和社會實 際承受能力，確定當年房地產(chǎn)綜合開發(fā)總規(guī)模、提出商 品房建設計劃，報同級人民政府批準后實施。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目計劃，分年度計劃、近期規(guī)劃 和中長期規(guī)劃。商品房建設施工應按年度申報商品房屋年度建 設計劃。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)用地實行計劃管理并實行國有 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓制度。土地使用權(quán)出讓，必須符合土地 利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。按職能分工，城市規(guī)劃行政主管部門對房地 產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)容主要有：開發(fā)項目建設用地規(guī)劃 許可和建設工程規(guī)劃許可管理；建設行政主管部門對房 地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)容主要有：建設單位辦理項目施 工報建手續(xù)、對施工項目進行招標投標管理、審查開工 條件，核發(fā) 《 建設工程施工許可證 》 、監(jiān)督工程質(zhì)量與 安全，辦理施工驗收備案等。 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應到房地 產(chǎn)權(quán)屬管理部門申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記，由登記部門通知 房地產(chǎn)測繪部門進行現(xiàn)場勘測，待勘測數(shù)據(jù)確定之后， 權(quán)屬登記部門還要通知土地管理部門最后核定地價，審 核該項目是否是按照規(guī)劃批準的用途使用土地、是否按 規(guī)劃的面積建房、地價款最終交納的情況以及拆遷安置 結(jié)案情況等。開發(fā)商在取得了“大產(chǎn)權(quán)證”后， 才能辦理購房者的房屋產(chǎn)權(quán)證，即“小產(chǎn)權(quán)證”。房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目，除了自有的一部分資金外，往往 有較大比重的資金需要通過金融機構(gòu)融資解決，尤其是 大、中型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目所需貸款額很大。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 政府對房地產(chǎn)綜合開發(fā)資金管理的政策主要有：① 建立資本金制度?！彪S著國家對 房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控，項目資本金的比例提高到不低 于 35%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須在商業(yè) 銀行開設商品房預售款監(jiān)管賬戶。商品房預售款應直接 進入相應的監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預售款 時，應當向監(jiān)管銀行提交必要的資料。中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理 委員會 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 對房 地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款作了嚴格的規(guī)定，以加強 商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理和內(nèi)控機制建設，積極防范房地 產(chǎn)信貸風險。 城市的發(fā)展是一個不斷進行再建設的過程。為了加強對城市房 ]屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建 設項目順利進行， 2021年 6月 13日國務院發(fā)布了新的 《 城市房屋拆遷管理條例 》 （以下簡稱 《 拆遷條例 》 ） 。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 房屋拆遷管理 1. 政府在拆遷中的作用 政府在房屋拆遷管理中起主導作用。縣級以上地方人民政府房屋拆 遷管理部門對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋拆遷工作實施監(jiān)督管 理。 2. 房屋拆遷許可證制度 房屋拆遷實行許可證制度。”拆遷許可證由房屋所在地的市、縣人民政府 房屋拆遷管理部門依照法定程序頒發(fā)。 拆遷人申請領取房屋拆遷許可證，需要提供相關(guān)的 資料，包括項目建設批準文件；建設用地規(guī)劃許可證； 國有土地使用權(quán)批準文件；拆遷計劃與拆遷方案；有關(guān) 金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明等。拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié) 議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。拆遷人依照 《 拆遷條例 》 規(guī)定已對拆遷 人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的， 訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 房屋拆遷補償安置 拆遷補償安置的對象 《 拆遷條例 》 第 4條規(guī)定，拆遷補償安置的對象主 要是指被拆遷人。拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進行補償，兼顧對使 用人的安置。承租人 取得的只是房屋的占有、使用權(quán)，而房屋的收益、處分 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 權(quán)利仍屬于房屋所有權(quán)人。但房屋拆遷同時 也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對 使用人的安置。除 《 拆 遷條例 》 第 25條第 2款、第 27條第 2款規(guī)定外，被拆遷 人可以選擇拆遷補償方式。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 1. 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 指被拆遷人以舊房所有權(quán)換取新房所有權(quán)。 2. 貨幣補償 指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除 房屋所造成的經(jīng)濟損失。各個城市人民政府根據(jù) 《 拆遷條例 》 的規(guī) 定制定適合本城市特點的貨幣補償辦法。 《 拆遷條例 》 規(guī)定：拆遷人應當對被拆遷人或者房 屋承租人支付搬遷補助費；在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或 者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安 置補助費；因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起 增加臨時安置補助費；對周轉(zhuǎn)房的使用人，應當自逾期 之月起付給臨時安置補助費；因拆遷非住宅房屋造成停 產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當給予補償。第 27條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房 屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人 進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人 承租，被拆遷人應當與承租人重新訂立房屋租賃合同。出租房屋包括出租住宅房屋 和出租非住宅房屋。在達不成解除租賃協(xié)議的條件下，如果允許拆 遷人用貨幣補償?shù)姆绞綄Ρ徊疬w人進行補償安置，租賃 的標的物就會消失，租賃合同將不得不終止，承租人的 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 居住問題就難以解決，會引發(fā)社會矛盾。通常情況下對產(chǎn)權(quán)不明房屋補償安置應當按 照下列程序進行，以確保補償安置方案的公平、合理。需注意的是，在拆遷產(chǎn)權(quán)不明房屋時，拆 遷人向主管部門申報的拆遷方案中應當明確對被拆遷房 屋的補償安置標準、計劃補償方式，以及如何安置房屋 使用人等。 3. 設有抵押權(quán)的房屋的補償 《 拆遷條例 》 關(guān)于設有抵押權(quán)房屋的拆遷補償規(guī)定 得較為簡單，根據(jù) 《 擔保法 》 第 49條、第 51條，最高 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 人民法院 《 關(guān)于適用 〈 中華人民共和國擔保法 〉 若干問 題的解釋 》 第 80條及 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 的相 關(guān)規(guī)定，結(jié)合拆遷實際，對設有抵押權(quán)的房屋進行拆遷 時，應當按以下程序進行補償和安置： ①首先要認定 抵押的效力。③對采取產(chǎn)權(quán)調(diào) 換方式進行拆遷補償?shù)?，應當由抵押?quán)人和抵押人（即 被拆除房屋的所有人）就抵押人新?lián)Q得的房屋重新簽訂 房屋抵押協(xié)議。為保證以房屋擔 保的債權(quán)債務關(guān)系不受房屋拆遷的影響，保護抵押權(quán)人 的合法利益，抵押權(quán)人可以行使代位求償權(quán)，將抵押房 產(chǎn)的拆遷補償款或提前清償債務，或者提存。 房地產(chǎn)管理法規(guī) 工 程 建 設 法 規(guī) 《 拆遷條例 》 的法律缺陷