房地產(chǎn)管理法論文-在線瀏覽
2024-11-11 03:35本頁(yè)面
【正文】 日，小東將其在單位的一套集資套房轉(zhuǎn)讓給小五，雙方為此簽訂一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，約定：房?jī)r(jià)款 萬(wàn)元；小東與其單位來(lái)往的所有賬目一切由其自理清楚；今后小五要辦房產(chǎn)證或其他必要手續(xù)時(shí)，小東應(yīng)主動(dòng)協(xié)助小五辦理清楚，但其費(fèi)用由小五全部負(fù)責(zé)。 2020 年 3 月，因該套房系集資房，需參加房改，小東補(bǔ)交了土地出讓金 5000 余 元、單位住房基金及利息近 10000 元后，先后取得了該房的國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證。訴訟中，小東認(rèn)為：原、被告雙方簽訂協(xié)議后，雙方雖履行了部分義務(wù)，但至今未辦理變更登記手續(xù)，再者我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第 37 條規(guī)定： “未依法登記獲取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓 ”，故《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)該協(xié)議無(wú)效。 律師分析 ： 本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：房屋未取得房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、未辦理變更登記手續(xù)，雙方當(dāng)事人此前所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。據(jù)此，一般人會(huì)認(rèn)為，未辦過(guò)戶登記的房屋買(mǎi)賣(mài)一律無(wú)效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是 合同有效性的規(guī)定。 此外， 以尚未取得房產(chǎn)證無(wú)權(quán)賣(mài)房為由主張合同無(wú)效的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 律師認(rèn)為，此說(shuō)法不對(duì)。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后，房產(chǎn)證寫(xiě)的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同，并應(yīng)當(dāng)由縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理登記才能生效。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償是指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得清償。中國(guó)立法對(duì)于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，故在債權(quán)的履行過(guò)程中發(fā)生瑕疵必然會(huì)影響抵押權(quán)的效力。 【案 例分析】 ： 李某與王某借款合同糾紛一案，經(jīng)縣法院依法審理終結(jié)，判決王某償還李某本金 30 萬(wàn)元及利息?？h法院在執(zhí)行程序中查明： 1999 年 11 月，王某以該房產(chǎn)抵押向銀行貸款 40 萬(wàn)元，該房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為100 萬(wàn)元 ,雙方到縣房管局辦理了抵押登記手續(xù)，抵押期限自 1999 年 12 月 2 日至 2020 年 12月 1 日。在兩次辦理抵押登記之間，縣法院于 2020 年 1
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