第11章城市房地產(chǎn)管理法律制度-在線瀏覽
2025-02-17 02:09本頁面
【正文】 有的特征 土地使用權(quán)出讓方式 ，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者時(shí)所采取的形式和方法。 3) 土地使用權(quán)出讓方式 （ 2）招標(biāo)出讓 招標(biāo)出讓 是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位和個(gè)人，以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某一塊土地的使用權(quán)，由招標(biāo)方擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。 招標(biāo)出讓的程序 一般有招標(biāo)、投標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo) 和簽約、登記等環(huán)節(jié)。 很少采用。 土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為： ①居住用地 70年； ②工業(yè)用地 50年； ③教育科技、文化、衛(wèi)生、體育 50年； ④商業(yè)、旅游娛樂用地 40年； ⑤綜合或其他用地 50年。 ?土地使用權(quán)出讓合同期滿 。 ?單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥土地； ?公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的； ?土地閑置時(shí)間超過規(guī)定的； 土地使用權(quán)終止和續(xù)期 （ 2）土地使用權(quán)的續(xù)期 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權(quán)即行終止。土地使用者申請(qǐng)續(xù)期并重新辦理出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金的，地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)仍歸土地使用者所有；土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。 （ 2）形式 ① 有償劃撥：由使用方繳納補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)。 土地使用權(quán)劃撥 （ 3）劃撥范圍 ① 國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地； ② 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地； ③ 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目； ④ 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā) 1) 嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃； 2) 必須堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境效益的統(tǒng)一； 3) 必須實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 2) 設(shè)計(jì)施工符合法定標(biāo)準(zhǔn) 3) 嚴(yán)格竣工驗(yàn)收 4) 竣工驗(yàn)收的條件 房地產(chǎn)開發(fā)的要求 房地產(chǎn)開發(fā) 1) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件 ① 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； ② 有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； ③ 有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； ④ 滿足房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)要求的條件； ⑤ 法律、行政法規(guī)定的其他條件。 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 一般規(guī)定 概念 房地產(chǎn)交易 ： 指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等交易行為及相關(guān)活動(dòng)。 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓： 指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 ③ 持有房屋所有權(quán)證書。 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 3) 不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) ① 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)決定限制的房地產(chǎn) ② 依法收回的土地使用權(quán)的，不得轉(zhuǎn)讓 ③ 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 ④ 權(quán)屬有爭(zhēng)議的 ⑤ 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書 ⑥ 法規(guī)規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 1) 概念 商品房現(xiàn)售： 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。 ④ 已通過竣工驗(yàn)收； ⑤ 拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； ⑥ 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； ⑦ 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行 預(yù)售許可制度 。 商品房銷售 房地產(chǎn)抵押： 是抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 ? 房地產(chǎn)抵押是抵押人以不轉(zhuǎn)移占用的方式提供債務(wù)履行的一種擔(dān)保形式。 ?房地產(chǎn)抵押是一種擔(dān)保形式，也是一種融資手段。 房地產(chǎn)抵押管理制度 2) 房地產(chǎn)抵押原則 ? 自愿、互利、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則； ? 房屋及房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押； ? 房地產(chǎn)抵押實(shí)行抵押登記制度。 房地產(chǎn)抵押管理制度 房屋租賃的 特征 ： ? 出租人必須是房屋的所有權(quán)人。 ? 承租人向出租人支付租金。 房屋租賃 ： 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人 ， 由承租人向出租人支付租金的行為 。 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)： 是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上為從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)和交易等活動(dòng)的主體提供咨詢、經(jīng)濟(jì)和評(píng)估等業(yè)務(wù)服務(wù)的機(jī)構(gòu)。
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