【正文】 地理位臵，決定其巨大的市場(chǎng)前景。 ?北區(qū)版塊正以其優(yōu)異的市場(chǎng)表現(xiàn)，吸引著鄭州購房者的關(guān)注。如鑫苑 名家、大河春天、中凱海 上香頌、裕華、都市 領(lǐng)地等。 東區(qū)板塊 中高檔樓盤為主，具 有高檔的生活環(huán)境和生 活質(zhì)量但屬于預(yù)期 消費(fèi)：第一大街、中義 阿卡迪亞、聯(lián)盟 新城、浙江綠 城百合公寓 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 北環(huán)附近 北環(huán)附近以中低檔住宅為主，一方面滿足部分消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)的需求。思達(dá)大河春天、思念青青家園、茵樂之聲、九郡弘、大河龍城等 北辰公寓主要競(jìng)爭(zhēng)來源 北區(qū)版塊：酷特區(qū) 基本狀況 ?項(xiàng)目位于豐慶路與博頌路交叉口 ?項(xiàng)目為小高層 ， 面積在 30－ 80平米之間 ?主力戶型以 50平米的一房一廳為主 。 ?總建筑層數(shù)為 20層 ， 其中 14層為大型商超 ， 520層為面積從 ㎡ 精裝小戶型 ， 每層 14套；其中 59層通天然氣 ,1020層未規(guī)劃天然氣 。推廣狀況 ?項(xiàng)目定位：南陽路北商圈 〃 領(lǐng)袖商務(wù)地標(biāo) ?媒體策略：以 《 大河報(bào) 》 為主 ， 推廣比較少 ， 主要以自然銷售為主 ?廣告風(fēng)格：表現(xiàn)一般 ， 大標(biāo)題和賣點(diǎn)羅列為視覺點(diǎn) 。 ?高層 。 ?均價(jià)： ￥ 推廣狀況 ?項(xiàng)目定位：花園路北 〃 首席親綠音樂社區(qū) ?賣點(diǎn)展示：主要對(duì)一聲生活氣息的渲染 ?媒體策略：以 《 大河報(bào) 》 為主 ， 《 鄭州晚報(bào) 》 為輔 。 ?廣告風(fēng)格：個(gè)性化 ， 調(diào)性偏高 。 一期 8月 6日開盤 ， 首推 140套房源 ， 主力戶型 30㎡ 90㎡ ， 2300元 /㎡超低價(jià)起售 ，現(xiàn)已銷售近百套 ， 銷售基本順暢 。 別墅區(qū)唯一高層精裝小戶型；盡享別墅區(qū)配套；與重點(diǎn)中學(xué) 11中一路之隔；處經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ， 而北面守望CBD， 升值前景看漲 。 北區(qū)版塊：左岸國際 狀況 項(xiàng)目位于北環(huán)路與花園路交叉口 。 均價(jià)為 2800元 。 廣告投放密度在小戶型中比較大 。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參照 總結(jié) VS啟迪 ?在市政府城市北移東擴(kuò)的戰(zhàn)略指引下，鄭州城市框架在迅速擴(kuò)大，購房向東、向北已經(jīng)是大勢(shì)所趨，而中心城區(qū)也因?yàn)槲慌Z等因素成為居民購房的首選。 ?但是在北區(qū)板塊，目前在售樓盤主要以多層住宅為主，宜商宜住宜投資的精致小戶型項(xiàng)目都存在諸多問題： ：臨近鄭州天然氣中心，有特殊氣味，同時(shí)給人感覺心理不踏實(shí)。 ：臨近北環(huán)和南陽路交叉口，立交橋噪音大，商務(wù)投資氛圍淡泊。 ?僅被部分消費(fèi)者接受，并非知名品牌。說明指向性不夠，也有些人能說出社區(qū)很大，環(huán)境很好，但不能勾勒出那里的生活怎樣。 品牌形象個(gè)性不鮮明，不能反應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，字面的記憶度較弱，這一點(diǎn)在市場(chǎng)調(diào)查中得到了證實(shí)。 自項(xiàng)目開始銷售，似乎沒有銷售高峰，處于自然銷售階段。 ?經(jīng)調(diào)查，上海綠地老街 “北辰商務(wù)”的印象沒有建立 ，相當(dāng)比例的人不能準(zhǔn)確描繪項(xiàng)目情況，購買主要在于自發(fā)而非推動(dòng)。 在新樓盤層出不窮的狀況下 北辰現(xiàn)有品牌形象已不足以支持新項(xiàng)目的持續(xù)銷售 原有的依靠自然銷售的模式已經(jīng)被動(dòng)和滯后 北辰品牌必須提升 營銷觀念必須創(chuàng)新 總結(jié) VS啟迪 第三章 :北辰公寓，剖析核心價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力所在 第一節(jié) :北辰公寓基本狀況 第二節(jié) :北辰公寓 SWOT分析 第三節(jié) :北辰公寓價(jià)值提煉 第一節(jié) :北辰公寓基本狀況 北辰公寓基本狀況 ?項(xiàng)目位于北環(huán)路和文化路交叉口，臨近 北區(qū)大學(xué)城、鄭州市財(cái)經(jīng)學(xué)院、鄭州市輕工業(yè)學(xué)院、鄭州市 47中分校、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)等名優(yōu)學(xué)校、科技市場(chǎng)、省體育中心、花卉市場(chǎng)、北區(qū)古玩市場(chǎng)、汽車交易市場(chǎng)、水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、北區(qū)建材市場(chǎng)等。 ?從建筑規(guī)劃看，項(xiàng)目為獨(dú)棟高層，臨近文化路設(shè)臵兩層底商、小戶型住宅。 ?基本參數(shù) : :住宅 ；商業(yè) ；會(huì)所。 總結(jié) VS啟迪 北辰公寓將以小戶型為主體的獨(dú)棟高層 北區(qū)最高的精致小戶型建筑 交通便利、配套成熟 第二節(jié) :北辰公寓 SWOT分析 ?項(xiàng)目主要以小戶型為主，在北區(qū)同類型項(xiàng)目相對(duì)較少。政府對(duì)北區(qū)政策傾斜和支持。 ?我們擁有周邊成熟的綠化環(huán)境。 ?我們擁有豐富的教育資源：北區(qū)大學(xué)城、鄭州市財(cái)經(jīng)學(xué)院、鄭州市輕工業(yè)學(xué)院、鄭州市 47中分校、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)等名優(yōu)學(xué)校。 ?2023年家樂福將開業(yè)，為項(xiàng)目的快速銷售提供契機(jī)。 ?大部分單元無景觀。 ?大部分戶型設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。 ?緊鄰北環(huán)快速路，噪音大，空氣污染嚴(yán)重。 ?周邊不斷有新的項(xiàng)目推出，板塊熱度持續(xù)升溫，區(qū)域形象再次提升，有利于增強(qiáng)本項(xiàng)目的性價(jià)比。 ? 2023年家樂福將開業(yè)，為項(xiàng)目的快速銷售提供契機(jī)。 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均有一定的開發(fā)實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 雖然存在諸多問題，但是客觀和主管的利好，對(duì)于北辰公寓來說，如何在營銷上進(jìn)行創(chuàng)新，是實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵所在 總結(jié) VS啟迪 周邊配套的成熟 區(qū)域發(fā)展的利好 產(chǎn)品主要以精裝小戶型為主，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展潮流 第三節(jié) :北辰公寓價(jià)值提煉 區(qū)位價(jià)值提煉 ?區(qū)位價(jià)值 引領(lǐng)北區(qū) 北區(qū)西南，精致生活中心，毗鄰世界知名連鎖商超 —— 家樂福，處于文化路和北環(huán)路交叉口。 ?生活中心 完美配套 ： 我們擁有完善的配套設(shè)施：科技市場(chǎng)、省體育中心、花卉市場(chǎng)、北區(qū)古玩市場(chǎng)、汽車交易市場(chǎng)、水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、北區(qū)建材市場(chǎng)等。同時(shí)還有思達(dá)大河等中高檔樓盤。 ?精致戶型 精裝典雅 以 30－ 80平方米小戶型為主，戶型新款、功能合理、內(nèi)部空間完整、動(dòng)靜分明、干濕分離，滿足現(xiàn)代年輕一族精致品位生活。 如何在核心價(jià)值的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，是有效的提升銷售價(jià)格的重要舉措。 ?周邊數(shù)十家汽車專業(yè)市場(chǎng)、花卉批發(fā)市場(chǎng)等中層管理人員。有信心，有野心，相信未來會(huì)更好。 更有學(xué)識(shí) /見地，相信自己的判斷，追求屬于自己的事業(yè)和財(cái)富 對(duì)于工作進(jìn)階，人生追求，有自己非常明確的目標(biāo)，也堅(jiān)信自己的判斷，不隨波逐流，期望能夠擁有自己的事業(yè)。他們有信心，有野心，相信未來會(huì)更好。 對(duì)于臵業(yè)觀服務(wù)于事業(yè)上不斷進(jìn)取的滿足 事業(yè)是他們生活的核心，購買區(qū)域和檔次一方面是否有利于事業(yè)發(fā)展，是否能夠給自己帶來商機(jī)。 渴望能夠事業(yè)生活能夠一舉兩得，但不隨波逐流，有基于自信的理性判斷。 他們可能是家具 /家裝 /建材 /家政 /物流 /廣告 /會(huì)計(jì) /律師 /咨詢 /周邊行業(yè)公司，領(lǐng)域可以不同，但在各自的領(lǐng)域?qū)I(yè)精英，都取得了相當(dāng)?shù)某删汀? 專屬 目標(biāo)消費(fèi)群心理特征描述 + + 一次臵業(yè)者，希望能夠?qū)?chuàng)業(yè)和臵業(yè)有效結(jié)合起來 經(jīng)濟(jì)能力與臵業(yè)目標(biāo)存在差距，同時(shí)又希望能夠以此為契