某公寓營銷推廣診斷攻略匯報-在線瀏覽
2025-02-10 17:41本頁面
【正文】 受到抑制，受調(diào)控影響較少的剛需類產(chǎn)品，將在較長一段時間主導(dǎo)市場。營銷背景 宏觀政策小結(jié)營銷背景 長沙公寓市場分析主要集中在市中心，其他區(qū)域少量分布 公寓分布整體呈由核心商業(yè)圈向次中心區(qū)域、岳麓區(qū)、武廣片區(qū)、南城等區(qū)域輻射狀分布。但依托城市發(fā)展日漸成熟的配套，多個中心區(qū)外項目出現(xiàn)少量公寓產(chǎn)品。 目前全市已知在售公寓項目至少 52個以上，其中精裝修項目約 22個 ,占了 42%，差不多占一半的比例，遠遠大于普通住宅的精裝房占有有率。 公寓項目需求主要有投資、自住及辦公兼自住幾種類型，其中投資客戶仍是購買主力。 70%的客戶購買用于投資，精裝公寓成為發(fā)展趨勢營銷背景 長沙公寓市場分析 從上表可看出 50平米以下的投資型公寓供求比明顯比其他面積產(chǎn)品高，達到了 高的水平。公寓市場銷售表現(xiàn)為 走量平穩(wěn)、去化慢；價格穩(wěn)定、成交價格高。樓盤設(shè)計以 4563㎡ 小戶型為主。銷售均價約 12023元 /㎡ ， 2023年 10月 27日開盤。主要特點：核心江景資源，利用酒店包租政策帶動投資市場 營銷背景 公寓樓盤個案 壹號公館 位于五一綠化廣場的正東面。 戶型產(chǎn)品主要以 3778㎡ 小戶型為主，全套精裝帶家電，其價格在長沙公寓樓盤中也是首屈一指的，達到了 17000元 /㎡ 平米。營銷背景 公寓樓盤個案 價格： 17000元 /㎡ 精裝 銷售策略： 現(xiàn)階段宣傳 30套清盤推售中主要特點： 地段優(yōu)勢明顯，但定位高端導(dǎo)致單價過高，銷售緩慢。 公寓產(chǎn)品面積在 3667㎡ 除了在地段、規(guī)模上優(yōu)勢明顯，該項目還打出了 “ 學(xué)區(qū)房 ” 的概念。 價格： 950010000元 /㎡ 精裝 /毛坯銷售策略： 買房送砂子塘小學(xué)入學(xué)資格。營銷背景 公寓樓盤個案遠大花漾年華 項目位于長沙市新姚路以西，處于省府板塊核心地段，緊鄰 “ 青少年活動中心 ” 緊鄰百年名校 明德中學(xué)新址，交通便利、周邊配套完善。營銷背景 公寓樓盤個案 價 格： 7200元 /㎡ 精裝 銷售策略： 首付 2萬購房主要特點： 前期銷售狀況不理想，后采用了低首付策略，并未采用當(dāng)時一般樓盤的首付分期的方式，而是利用提高價格的方式將增加銀行貸款減少首付，后期客戶無需再繳納房款，減輕了還款壓力。針對青年置業(yè)群體推出了 “首付一萬三 ,0月供 ” 活動，在當(dāng)時市場比較冷清的情況下實現(xiàn)了逆勢飄紅的銷售業(yè)績。營銷背景 公寓樓盤個案 東塘瑞府項目位于東塘正央，地段顯赫，總共 1400余套，戶型面積在 35100㎡ ，交通便利，配套齊全。營銷背景 公寓樓盤個案 價格： 12023元 /㎡ 精裝 銷售策略： 首付 6萬元， 送幸福三重大禮包主要特點： 優(yōu)越的地段位置，及優(yōu)異的品質(zhì)。后期對銷售政策進行了調(diào)整，主推廣調(diào)整為： “ 6萬元在中央城區(qū)擁有一套值得炫耀的資產(chǎn) ” ，將買房的概念轉(zhuǎn)換為投資資產(chǎn)，并將首付額度提高到 6萬，采用提高銀行貸款額度方式減少首付降低門檻。 2023年長沙市在售和新推的小戶型項目有二十多個，公寓類樓盤 供應(yīng)量大，市場競爭激烈。 房產(chǎn)稅、國家調(diào)控限購 等政策對公寓樓盤 影響較大 。營銷市場背景小結(jié)PART 3項目情況分析及診斷一、由項目現(xiàn)狀找出阻礙快速銷售去化的障礙點一、推廣投入不足，渠道單一，缺乏現(xiàn)場導(dǎo)視，來電來訪不足 目前波士堂推廣比較少，已知的只有短信和少量現(xiàn)場活動，推廣渠道單一，缺乏話題性和市場曝光率。二、客戶對周邊目前雜亂環(huán)境過于關(guān)注，項目核心價值點未得到清晰傳遞 由于項目臨近高架橋，而且上下班高峰期附近道路非常擁堵，宣傳資料及現(xiàn)場銷售員沒有很好的將客戶的關(guān)注點引導(dǎo)到項目的核心價值點上。四、推廣定位 宣傳單張一面是宣傳 6棟的寫字樓，一面是宣傳 5棟公寓。 一、主標(biāo) “ 3萬住進市中心 ” ，項目目前的低首付策略是采用開發(fā)商墊資的方式，客戶存在后續(xù)還款壓力，在市場上低首付政策泛濫的情況下， 3萬元是否能真正打動客戶？ 二、 印制在 5棟住宅單頁上的 “ 憑房產(chǎn)證購房優(yōu)惠 5000元 ” 活動卻是只針對 6棟商業(yè)公寓寫字樓的，不僅達不到促銷的效果，而且很容易引起客戶的誤解。 現(xiàn)在 6棟處于尾盤銷售階段，而 5同時又對外辦卡，兩種差別不是非常大的產(chǎn)品同時推向市場，不僅推廣上資源分散，而且現(xiàn)場銷售人員跟客戶推薦時，經(jīng)常處于搖擺中，難以集中全力。二、通過客戶深度訪談，從客戶的角度找到阻礙銷售的原因。PART4營銷推廣策略調(diào)整快速破局突圍之戰(zhàn)＋整體營銷策略—— 突破現(xiàn)有的市場不利局面 ——以量博質(zhì) 跑快市場（打破市場的局限性，積累大批量客戶）—— 快速的營銷策略 ——針對性質(zhì)變 引爆市場（改變營銷策略，價值提升，促成客戶成交）推廣策略調(diào)整現(xiàn)有 5棟單張設(shè)計用的是采用 “ 溫馨浪漫 ” 風(fēng)格 浪漫的二人世非常溫馨，但能真正體現(xiàn)項目的核心價值么？波士堂是什么？ “ 我 ” 是誰？項目解讀項目價值點梳理 地段位置： 位于芙蓉中路浦沅立交橋旁，位處南二環(huán)以內(nèi)，毗鄰侯家塘、東塘、雨花亭商圈，近踞 CBD、芙蓉路、新建西路等多條城市主干道 ，交通出行便利。項目價值點梳理 生態(tài)環(huán)境： 可遠眺湘江，近瞰南郊公園， 距離南郊公園步行只需十五分鐘，距離湘江約 5分鐘車程。多樣化的產(chǎn)品線能最大層次的滿足不同客戶的置業(yè)需求。4升值潛力大、獨享城市中心資源的極具自住和投資價值的項目 芙蓉路與南二環(huán)交匯的黃金十字路口，連接猴
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