【正文】 型樓盤如：保利麓谷林語、中信、郡原美村等都推出了小戶型產(chǎn)品。前期實(shí)行了 “首付 8千買東塘 ” 的低首付政策取得了良好的效果。采用豪華裝標(biāo)準(zhǔn)裝修，長沙唯一帶電地暖及嵌入式空調(diào)的公寓樓盤。營銷背景 公寓樓盤個(gè)案 價(jià)格： 6700元 /㎡ 毛坯 銷售策略： 首付一成 零月供主要特點(diǎn)： 戶型有創(chuàng)新突破，打破了公寓一字布局的戶型格局，為當(dāng)時(shí)市場較早采用低首付策略的樓盤，采用首付分期方式，預(yù)付一成其余交房付清，另贈送 13個(gè)月月供沖抵首付，將首付額度減少到萬元左右。營銷背景 公寓樓盤個(gè)案 時(shí)代公館 項(xiàng)目在南城井灣子片區(qū)，戶型以 3879㎡ 以一房兩房產(chǎn)品為主。 定位為時(shí)尚、活力的青年人文社區(qū)，以 35/70/95㎡ 精裝小戶型為主，銷售均價(jià)在 7200元 /㎡ ，具有一定的性價(jià)比，另外采用首付 2萬購房的低首付政策，采用該政策成交的客群達(dá)到了 70%，同樣在廣告主要表現(xiàn)該策略為主，在市場上取得了良好的銷售業(yè)績。主要特點(diǎn)： 地段優(yōu)勢明顯，精裝與毛坯兩種配置產(chǎn)品迎合了不同人群的需求，送入學(xué)名額吸引力非常大。前期推出了精裝公寓產(chǎn)品，后期小戶型以毛坯為主。萬博匯 萬博匯位于韶山中路原長沙電機(jī)廠舊址，包括大型商業(yè)丶內(nèi)街商業(yè)丶酒店丶寫字樓丶精品住宅丶公寓丶城市廣場等物業(yè)形態(tài)。由于價(jià)格昂貴，消費(fèi)者對其精裝并不認(rèn)同，市場抗性較大，銷售緩慢。項(xiàng)目總建筑面積約 32814平方米，由商業(yè)裙樓和 588套頂級豪裝公寓組成，是一棟集商業(yè)和豪華公寓為一體 32層高層建筑。價(jià)格： 12023元 /㎡ 毛坯 銷售策略： 46樓酒店包租，月租金 50元 /㎡ ，年遞增 5%。地上層數(shù) 31層，地下層數(shù) 3層，建設(shè)規(guī)模 38755平方米。 營銷背景 長沙公寓市場分析營銷背景 公寓樓盤個(gè)案江與城 項(xiàng)目地處長沙市下河街，西臨湘江，南臨解放西路。由于長沙市房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對 90平米以下的戶型，對公寓市場還是有不少的沖擊作用。 70%以投資為主；長沙市區(qū)的客戶依然是購買的主力，地級市的客戶逐步成為購房的重要客源， 地段、配套、商業(yè)是客戶置業(yè)關(guān)注的主要方面。從另外一方面也說明， 精裝修將來是公寓發(fā)展的主要方向。 。由于公寓購買客群對地段位置、配套設(shè)施、交通、商業(yè)等要求比較高，所以公寓項(xiàng)目集中于中心區(qū)域?yàn)橹鳌? 4 4月以來推盤項(xiàng)目數(shù)量大大增加，客戶分流現(xiàn)象嚴(yán)重，市場競爭日趨激烈。 2 長沙國五條細(xì)則雖比較溫和，但由于長沙對 90平以下戶型限購，小戶型客戶購房信心受損，市場觀望情緒濃厚。普通住宅項(xiàng)目 29個(gè)，占比 %。 在 4月開盤的項(xiàng)目中， 3個(gè)為別墅項(xiàng)目， 1個(gè)為寫字樓項(xiàng)目， 1個(gè)為商鋪項(xiàng)目，其余 29個(gè)均為普通住宅項(xiàng)目，其中， 2個(gè)項(xiàng)目主推精裝住宅。從 3月最后一周成交量達(dá)到了頂點(diǎn)后，隨著 4月政策明朗化， 4月第一周成交量大幅度下跌 40%， 4月第二周在上周基礎(chǔ)上繼續(xù)維持了下跌的勢頭。長沙住房公積金貸款門檻提高 3月 1日長沙住房公積金管委會下發(fā)了 《 關(guān)于規(guī)范住房公積金提取和個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知 》 (下稱 《 通知 》 )，這項(xiàng)最新的政策調(diào)整：申請住房公積金貸款，須正常繳存住房公積金 12個(gè)月以上，首套房 120平米以上不得申請二套房貸，貸款期限不的延長等。營銷背景 宏觀政策4月份長沙房價(jià)失去了狂飆突進(jìn)的動力天量供應(yīng) 長沙商品房供地 13320畝? 在湖南省國土資源廳公布的土地供應(yīng)計(jì)劃中，長沙的 2023年度土地供應(yīng)計(jì)劃備其中商品房方面計(jì)劃為 888公頃，占全省商品房用地供應(yīng)的 23%，位列各市州第一。 3月 1日，國務(wù)院發(fā)布 《 關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 》 ，進(jìn)一步細(xì)化 “ 國五條 ” 。營銷推廣診斷攻略匯報(bào)波士堂營銷目標(biāo)界定及解讀營銷背景分析項(xiàng)目問題分析診斷營銷推廣策略調(diào)整報(bào)告結(jié)構(gòu)目錄PART 1營銷目標(biāo)界定及解讀目標(biāo)界定：在保證目前均價(jià)并爭取提高的前提下！12月份力爭銷售率 90%以上爭取本案 5棟公寓產(chǎn)品 ——快外因：突破現(xiàn)有不利的市場局面 內(nèi)因：快速去化的營銷策略＋破目標(biāo)解讀：PART 2營銷背景分析新國五條出臺 2023年房地產(chǎn)調(diào)控加緊 2023年 2月 20日國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。 《 通知 》 要求對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計(jì)征。長沙地方版國五條 :新房價(jià)漲幅不超人均收入實(shí)際增幅 4月 1日，長沙 2023年新建商品住房控制目標(biāo)公布內(nèi)容： 2023年新建商品住房價(jià)格必須控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除居民消費(fèi)價(jià)格上漲后的實(shí)際增幅以下，保持基本穩(wěn)定。營銷背景 宏觀政策 3月份前半月在政策形勢不明情況下，市場出現(xiàn)了兩級分化，一部分客戶持觀望情緒，另一部分加緊了購房的速度。4月長沙住宅市場成交量大幅下跌營銷背景 宏觀政策 2023年 4月長沙樓市將有 36個(gè)項(xiàng)目開盤，環(huán)比上漲 %，同比上漲約 %。 長沙新開盤項(xiàng)目中 10個(gè)為純新盤，占比達(dá)到 %。 4月大量項(xiàng)目集中推盤，剛需領(lǐng)跑市場營銷背景 宏觀政策 1 國家新一輪政策調(diào)控開始，新國五條頒布，房地產(chǎn)市場銷售速度減緩。 3 投資型產(chǎn)品