【正文】 突破 創(chuàng)新 北辰公寓營銷戰(zhàn)略暨推廣規(guī)劃 目錄： 第一章 :市場概況，找出項(xiàng)目面臨的市場空白點(diǎn) 第二章 :北辰研究，尋求品牌推廣的不足之處 第三章 :北辰高層，剖析核心價(jià)值競爭離所在 第五章 :核心策略，企劃思路及市場定位 第四章 :消費(fèi)研究，透視消費(fèi)者核心欲望 第六章 :營銷規(guī)劃，確定營銷大局所在 第一章 :市場透析，找出市場的空白點(diǎn) 第一節(jié) :鄭州樓市掃描 第二節(jié) :2023年鄭州地產(chǎn)狀況 第三節(jié) :北辰商務(wù)主要競爭對手剖析 第一節(jié) :鄭州樓市掃描 供需兩旺 /快速發(fā)展 ?鄭州人口匯聚 ， 城市化進(jìn)程加快 ， 人們對住房需求也將大大增加 ， 而鄭州樓盤的供應(yīng)量近期內(nèi)急速遞增 。 ?鄭州經(jīng)濟(jì)連續(xù)幾年的穩(wěn)步增長 ， 居民收入穩(wěn)步增加 ， 對改變居住環(huán)境和質(zhì)量的渴望會(huì)越來越強(qiáng)烈 。 ?房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入門檻的提高 ， 房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展 ， 社區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)的提升以及土地 、 原材料成本的劇增 ， 都將拉動(dòng) 2023年樓市價(jià)格的上揚(yáng) 。 房改進(jìn)一步深化，住房補(bǔ)貼的到位，二級(jí)市場的繁榮，梯度消費(fèi)的形成，鄭州投資環(huán)境的改善，外地客戶良好的心理預(yù)期，城市化進(jìn)程加快，住房消費(fèi)的自然增長等因素，預(yù)計(jì)以后相當(dāng)長一段時(shí)期房地產(chǎn)市場都將保持旺盛的需求。 鄭州樓市，東區(qū)火熱 /北區(qū)迅猛 ?2023年東區(qū)的快速建設(shè)與規(guī)劃 ， 以及眾多項(xiàng)目的開發(fā)銷售 ， 對鄭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展布局影響深遠(yuǎn) ， 特別是浙江綠城 、 上海綠地 、 天津順馳等知名地產(chǎn)品牌的進(jìn)入 ， 對鄭州地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的沖擊 ， 東部的開發(fā)與投資日益看好 ， 107國道沿線已迅速成為大家關(guān)注的熱點(diǎn) 。 ?北環(huán)以北則自行發(fā)展成為大型的人文生態(tài)居住區(qū)域 。 思達(dá) 、 四月天 、 普羅旺世等大型樓盤迅速崛起 ， 再加上諸多中小項(xiàng)目 ， 整個(gè)北區(qū)的居住環(huán)境和氛圍迅速形成 。 北區(qū)和東區(qū)地產(chǎn)迅速發(fā)展，不僅帶動(dòng)了鄭州房地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)，而且還在價(jià)格、品質(zhì)、觀念等方面帶來巨大的契機(jī)。 ?隨著購房者品位的日益提升 ， 買房不止是為了居住 ， 而更多的關(guān)注了其所具有的其他附加值 ， 如周邊配套 、 小區(qū)內(nèi)部設(shè)施 、 綠化 、 景觀等 。 ?規(guī)?；?、 科技化小區(qū)所帶來的完善配套設(shè)施 、 交錯(cuò)互補(bǔ)的建筑物 、 點(diǎn)面結(jié)合的景觀架構(gòu) 、 多樣的戶型設(shè)計(jì)等等 ， 他們?yōu)橘彿空邘淼奈飿I(yè)附加值 ， 是非小型物業(yè)所無法比擬的 。 鄭州樓市，規(guī)?；^(qū)將受青睞 在開發(fā)理念和項(xiàng)目規(guī)劃等方面為地產(chǎn)開發(fā)公司提出了諸多挑戰(zhàn)，同時(shí)也是巨大的市場機(jī)遇。 ?商品住房除在戶型 、 面積 、 質(zhì)量 、 功能等內(nèi)在品質(zhì)上越來越走向市場細(xì)分的多元化發(fā)展外 ， 品牌 、 環(huán)境 、 企業(yè)形象等日益成為重要的品質(zhì)指標(biāo) 。 ?高品質(zhì)而不是高價(jià)位的精品住房越來越贏得消費(fèi)者的認(rèn)同和青睞 ，而競爭的加劇也使開發(fā)企業(yè)更為注重產(chǎn)品的內(nèi)在質(zhì)量和外在形象 。 鄭州樓市，產(chǎn)品供給向多元化和精品化方向發(fā)展 在開發(fā)理念和項(xiàng)目規(guī)劃等方面為地產(chǎn)開發(fā)公司提出了諸多挑戰(zhàn)，同時(shí)也是巨大的市場機(jī)遇。 ?在前幾年商品房市場不太完善的情況下 ， 能買得起房的都是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的所謂 “ 精英人士 ” ， 追求的就是大而寬敞 ， 但是隨著市場迅猛發(fā)展 ， 需求呈現(xiàn)這樣的狀況： 合理化 ：目前鄭州市民對于三房的需求比例呈增長趨勢 ， 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ，他們占購房總?cè)藬?shù)的近 44%， 大有趕超二房的需求 （ 51%） 之勢 。 而對110平方米左右的小三房的需求 ， 也呈現(xiàn)一定比例 。 多元化 ：另有一個(gè)不容忽視的趨勢 ， 即 30— 100平方米的中小房型銷售勢頭看好 。 無論地處中原區(qū) 、 管城區(qū)還是金水區(qū) ， 小房型一經(jīng)推出即反響強(qiáng)烈 。 由于現(xiàn)在購房群體中年輕人占相當(dāng)一部分比例 ， 他們大多采用按揭的方式作第一次購房 ， 待有錢時(shí)再換大房 。 鄭州樓市，戶型面積合理化 /多元化 中小戶型在市場上的走俏，有效的拓展了市場空間。 鄭州樓市，產(chǎn)品由關(guān)注高端向主流人群過渡 由關(guān)注高端人群開始向主流人群供應(yīng)過渡 ， 使得有效需求變成有效供應(yīng) 。 具體表現(xiàn)為以下兩點(diǎn)： ?面積向標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展 ， 并逐步與主流群體的消費(fèi)面積相適應(yīng)； ?關(guān)注銷售總價(jià) ， 使得銷售總價(jià)向主流群體靠攏 。 在產(chǎn)品規(guī)劃和戶型規(guī)劃等方面，開發(fā)商必須針對消費(fèi)者喜好針對性的研究，開發(fā)出適合消費(fèi)者的產(chǎn)品。 鄭州樓市，外來人口購房比例加大 ?鄭州市的外地人口占相當(dāng)大的比例 ， 計(jì)劃在鄭州市投資和長期居住的外地市人已經(jīng)成為鄭州樓市消費(fèi)的一股不可忽視的力量 。 ?根據(jù)鄭州市房管局提供的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 ， 截止 2023年 6月 ， 本地人群購房占 60% ， 外地人群購房占 40%， 本地人平均購房價(jià)格低于外地人購房價(jià)格的 3%。 在營銷推廣和消費(fèi)者定位方面，是否采取針對性策略應(yīng)對，對于銷售將產(chǎn)生重大影響。 行業(yè)發(fā)展利好 市場需求空間巨大 但是也面臨著需求多樣性、市場復(fù)雜化的挑戰(zhàn) 對于北辰商務(wù)來說 面臨良好的市場機(jī)遇和市場空間 但是激烈的市場競爭對于營銷和銷售提出巨大的挑戰(zhàn) 總結(jié) VS啟迪 第二節(jié) :2023年鄭州地產(chǎn)狀況 依據(jù)數(shù)據(jù)，針對市場態(tài)勢分析 ?05年 19月鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，同比增長 ％ ，但比二季度回落了 ， 完成土地開發(fā)面積 ，增長了 。 ?雖然受政策法規(guī)的影響，與上海北京等一線城市的振蕩相比，鄭州地產(chǎn)市場趨向于穩(wěn)定健康發(fā)展中。 ?19月，新開工面積 ，比去年同期下降 ％ ，其中 :住宅新開工面積 ，同比下降 ％。 ?前三季度，鄭州市商品房空置面積 ，比上年同期下降 ％。其中 :住宅空置面積為 ，下降 ％。 ?前三季度，累計(jì)竣工各類房屋 ，比去年同期增長 ％；其中住宅竣工 ，增長 ％。鄭州市累計(jì)銷售各類房屋 ，比去年同期增長 ％，其中住宅銷售 ，同比增長 ％，多出竣工面積 ，增長 ％。 ?消費(fèi)主體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)。 ?鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格大幅度上漲，導(dǎo)致開發(fā)建筑成本的提高。 ?土地供應(yīng)機(jī)制的變化和土地價(jià)格大幅度的上漲也大大拉動(dòng)了房價(jià)的上漲。 ?近年來政府為了讓鄭東新區(qū)盡快出形象、成規(guī)模，限制老城區(qū)開發(fā)，造成老城區(qū) 住房供給在一定程度上減少，加劇了老城區(qū)住房供應(yīng)緊張和價(jià)格上漲。 ?鄭東新區(qū)房價(jià)大幅度上漲也是影響房價(jià)上漲的主要因素之一。 依據(jù)價(jià)格走勢，看市場走向 ?銷售指數(shù)： 1317 價(jià)格指數(shù)： 1565 ?住 宅： 1358 商 業(yè)： 1690 ?鄭州市銷售商品房 4603套 ,較上月增長 %,?？備N售面積 ㎡ , 較上月增長 %；總銷售額 18 ,較上月增長 %.商品房整體均價(jià) 3312元 ,