天啟寧波市中元立方寓整合營(yíng)銷(xiāo)提案報(bào)告--jionns-在線瀏覽
2025-04-02 20:23本頁(yè)面
【正文】 號(hào)線規(guī)劃路線圖：?慈城西站、慈城站、慈城新城站、應(yīng)家站、江北工業(yè)區(qū)站、廣廈怡亭站、莊橋貨站、 雙東路站、翠柏里站、大卿橋站、柳西新村站、火車(chē)南站、興寧橋西站、興寧橋東站、白鶴公園站、兒童樂(lè)園站、寧波東站站、潘火站、下應(yīng)站、下應(yīng)東站、東錢(qián)湖站、云龍站、東錢(qián)湖南站4號(hào)線的通車(chē)是對(duì)本地塊最大的利好消息目前 4號(hào)線尚處于規(guī)劃之中，具體通車(chē)尚沒(méi)有確切日期機(jī)場(chǎng)路延伸線規(guī)劃?機(jī)場(chǎng)路北延工程南起江北大道?北至繞城高速公路?全長(zhǎng)約 4375米?機(jī)場(chǎng)路改造屬于江北區(qū)道路改造的一部分，包括慶南路北延、繞城高速連接線、環(huán)城北路改線段、機(jī)場(chǎng)路北延、云飛路一期和梅堰路等道路；全面開(kāi)通灣頭大橋、青林渡大橋的整體改造，目的是確保 “ 五橫四縱 ” 都市快速路網(wǎng)體系建成。中元 *立方寓整合營(yíng)銷(xiāo)提案報(bào)告寧波 天啟 開(kāi)啟機(jī)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu)? 項(xiàng)目現(xiàn)狀? 競(jìng)爭(zhēng)分析? 策略部署? 價(jià)格推導(dǎo)? 廣告建議PART1 : 項(xiàng)目現(xiàn)狀解讀 ? 總平面圖? 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)? 周邊區(qū)位、配套? 戶(hù)型配比? 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介項(xiàng)目概況物業(yè)地址：江北區(qū)洪塘長(zhǎng)陽(yáng)路與廣元路交界建筑類(lèi)別：高層樓層狀況： 4幢小高層住宅樓（ 2幢 8層， 2幢 9層），共 628套項(xiàng)目分布：南北兩側(cè)各排布 2幢高層，中間被 4車(chē)道馬路分隔占地面積 :17357平方米 總建筑面積 :42253平方米主力面積： 3551㎡綠化率： 20%容積率： 開(kāi)發(fā)商 :寧波中元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商 :寧波中元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司四車(chē)道馬路社區(qū)規(guī)模小，規(guī)劃類(lèi)似宿舍樓，項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)較弱項(xiàng)目四至地貌本案江北工業(yè)園區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)路廣元路寧波甬港茶廠印刷包裝廠塑料加工廠在建工廠造紙廠項(xiàng)目處于工業(yè)園區(qū)，周邊欠缺居住感項(xiàng)目臨近輕度污染企業(yè)，居住抗性較大項(xiàng)目區(qū)位?距離天一廣場(chǎng) 11公里?距離灣頭 ?距離江北大橋 ?距離慈城 5公里?距離未來(lái)江北新城中心 ?項(xiàng)目半徑 5KM11KM本案3公里生活圈項(xiàng)目半徑 3公里生活圈內(nèi)無(wú)生活配套S南北朝向戶(hù)型為主力朝向分析?項(xiàng)目絕大多數(shù)產(chǎn)品為南北朝向?少數(shù)邊套東西朝向?70%以上產(chǎn)品透風(fēng)采光性好?項(xiàng)目為 4梯 32戶(hù)，電梯使用率高，高峰時(shí)擁擠產(chǎn)品認(rèn)知 朝向棟號(hào) 戶(hù)數(shù)（戶(hù)） 備注1 1層 商業(yè) 21 挑高 ，少量 3 1層 13 部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房面積 住宅3039 28層 1994049 28層 3525059 28層 1960以上 28層 58合計(jì) 662 其中住宅可售 628產(chǎn)品配比戶(hù)型配比?本案 3050㎡ 合計(jì) 551套，占總套數(shù)的 %；?其中 4050㎡的合計(jì) 352套，占總套數(shù)的 %面積段 戶(hù)數(shù) 套數(shù)例6080 58 %5059 19 %4049 352 %3039 199 %純粹小戶(hù)型， 3050 ㎡ 為主層高 ，內(nèi)部 2層結(jié)構(gòu)，使用面積大于產(chǎn)權(quán)面積代表戶(hù)型戶(hù)型優(yōu)勢(shì) 戶(hù)型劣勢(shì)共性 面積適中，主力面積 50平米超值空間，買(mǎi)一層送一層 2層結(jié)構(gòu)合理 1層有陽(yáng)臺(tái)框架結(jié)構(gòu)面寬小，進(jìn)深長(zhǎng) 4米 8層隔 2層，空間感局促 2層無(wú)衛(wèi)生間，居住不便 2層過(guò)道狹窄利用率不高個(gè)性 B、 G戶(hù)型 2層有 1暗間，通風(fēng)不佳 A、 Fb戶(hù)型 2層 1房間過(guò)小戶(hù)型開(kāi)間太窄，采光不佳；部分房源暗間通風(fēng)不佳在 LOFT同類(lèi)產(chǎn)品中，戶(hù)型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩戶(hù)型分析【 規(guī)劃配套 】? 江北邊緣地段? 加工型工業(yè)區(qū)內(nèi)，生活配套與氛圍缺失? 規(guī)劃孤零零的四幢樓被四車(chē)道馬路橫斷、沒(méi)有其余配套? 規(guī)模小、物業(yè)類(lèi)型偏小眾【 產(chǎn)品小結(jié) 】? LOFT的常規(guī)設(shè)計(jì)，與寧波之前產(chǎn)品對(duì)比，勝在精裝修小結(jié) 項(xiàng)目解讀PART2:競(jìng)爭(zhēng)力分析 市場(chǎng)再讀寧波市與江北區(qū)歷年 GDP走勢(shì)江北區(qū) GDP占寧波全市 GDP比重不足 5%且近年來(lái)比值不斷降低；江北區(qū)三大產(chǎn)業(yè)工業(yè)比值 40%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于海曙、江東區(qū)水準(zhǔn) 。江北區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，人口增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于其他區(qū)域江北經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)研究江北人口密度研究寧波市老三區(qū)人口密度示意圖?江北區(qū)人口密度較低?盡管近年來(lái)人口不斷增長(zhǎng)，但是與海曙、江東人口密度仍有較大差距?江北區(qū)人口平均密度約 1123人 /平方公里?慈城人口密度約 550人 /平方公里?洪塘街道西片區(qū)人口密度約 100人 /平方公里?莊市街道、洪塘街道中心區(qū)人口密度約 2023人 /平方公里?灣頭區(qū)域越靠近三江口人口密度越高，接近8000人 /平方公里，新三江口人口引入尚未展開(kāi)，約估為 3000人 /平方公里區(qū)域人口密度低，短期未來(lái)人口導(dǎo)入性弱工業(yè)區(qū)江北區(qū)域內(nèi)部劃分江北區(qū)以城市綜合體為突破口，全力發(fā)展以下區(qū)域：?灣頭休閑商務(wù)區(qū) —— 新三江口?杭州灣大橋?qū)幉ㄩT(mén)戶(hù)區(qū)?蓀湖旅游度假區(qū)?核心濱水區(qū)?寶慶寺地塊商業(yè)第三產(chǎn)業(yè)是未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)核心濱水區(qū)新三江口寧波西大門(mén)蓀湖旅游寶慶寺本案江北未來(lái)發(fā)展研究城市核心地帶 城市核心地帶規(guī)劃中灣頭 灣頭濱水核心區(qū)少數(shù)小區(qū)、安置房、農(nóng)民房 現(xiàn)代住宅小區(qū)密集、未來(lái)人口聚居區(qū)工業(yè)區(qū)、農(nóng)民房 創(chuàng)業(yè)園去、住宅區(qū)外延區(qū)域現(xiàn)在 未來(lái)本案本案郊區(qū)化、工業(yè)區(qū)化逐漸加強(qiáng) 城市化趨勢(shì)向西北方向拓展本案目前處于郊區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部，板塊構(gòu)成以工業(yè)廠房和農(nóng)民房為主本案區(qū)位處于江北板塊城市化拓展方向上，未來(lái)城市住宅規(guī)劃最外圍隨著江北城市化進(jìn)行，未來(lái)江北中心將逐漸北移，而本案也將得益洪塘板塊研究旅游及居住工業(yè)園區(qū)新城核心居住區(qū)?洪塘街道中心偏東區(qū)塊 以居住為主要功能的江北新城?洪塘街道西側(cè)偏南 以工業(yè)廠房為主的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)?洪塘街道北側(cè) 借助慈城新城、蓀湖開(kāi)發(fā)以旅游、居住為主要功能的區(qū)塊本案身處工業(yè)園區(qū)中心，居住氛圍先天較弱相鄰區(qū)塊輻射研究?本案處于規(guī)劃慈城新城和江北新區(qū)之間；?慈城未來(lái)的建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，集生態(tài)旅游、度假休閑、高尚住宅為一體的新城區(qū)；?江北新區(qū)包
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