盛世大道定價(jià)培訓(xùn)-在線瀏覽
2025-03-22 04:57本頁面
【正文】 安 +前期 +配套） 3%2 銷售推廣費(fèi)用 / ?按銷售收入約 2%計(jì)3 不可預(yù)見費(fèi)用 / ?（建安 +前期 +配套） 3%4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 /本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成本加成定價(jià)法 例如，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為 2023元，加成率為 15%則該樓盤每平方米售價(jià)： 2023X（ 1+15%） =2300（元）優(yōu)點(diǎn)： 計(jì)算方便，因?yàn)榇_定成本要比確定需求容易得多，定價(jià)時(shí)著眼于成本，企業(yè)可以簡(jiǎn)化定價(jià)工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。售價(jià)與成本之間的差額即為利潤(rùn)。 由于利潤(rùn)的多少是按成本的一定比例計(jì)算的，習(xí)慣上將這種比例稱為 “幾成 ”，因此這種方法被稱為成本加成定價(jià)法。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。a、確定目標(biāo)收益率。b、確定目標(biāo)利潤(rùn)。又稱目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法，或投資收益率定價(jià)法。 例：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為 20萬平方米的小區(qū)，估計(jì)未來在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)銷售 16萬平方米，其總開發(fā)成本為 4億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤(rùn)率的 15%，問該小區(qū)的售價(jià)為多少？解：目標(biāo)利潤(rùn) =總成本 x成本利潤(rùn)率=（億元）每平方米售價(jià) =（總成本 +目標(biāo)利潤(rùn)） /預(yù)計(jì)銷售量=2875（元）因此，該企業(yè)的定價(jià)應(yīng)為每平方米 2875元優(yōu)點(diǎn)： 可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。計(jì)算公式為：?jiǎn)挝划a(chǎn)品售價(jià) =單位產(chǎn)品總成本 /（ 1— 加成率） 售價(jià) =2500/（ 1—20% ） =3125（元）優(yōu)點(diǎn)： 對(duì)于銷售者來說，容易計(jì)算出商品銷售的毛利率；而對(duì)于消費(fèi)者來說，在售價(jià)相同的情況下，用這種方法計(jì)算出來的加成率較低，更容易接受。成本加成定價(jià)法目標(biāo)利率定價(jià)法銷售加成定價(jià)法成本導(dǎo)向定價(jià)以上幾種成本定價(jià)方法的共同點(diǎn)是：均以 產(chǎn)品成本為制定價(jià)格的基礎(chǔ)，在成本的基礎(chǔ)上 加一定的利潤(rùn) 來定價(jià)。雖然較容易計(jì)算，但它們存在共同的 缺點(diǎn) ，即 沒有考慮市場(chǎng)需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況 。需求導(dǎo)向定價(jià) 是指以需求為中心，依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià)，而非依據(jù)賣方的成本定價(jià)。理解值也稱 “感受價(jià)值 ”或 “認(rèn)識(shí)價(jià)值 ”，是 消費(fèi)者對(duì)于商品的一種價(jià)值觀念， 這種價(jià)值觀念實(shí)際上是 消費(fèi)者對(duì)商品 的質(zhì)量、用途、款式以及服務(wù)質(zhì)量 的評(píng)估 。理解值定價(jià)法 其步驟是（ 1）、確定顧客的認(rèn)識(shí)價(jià)值；（ 2）、根據(jù)確定的認(rèn)識(shí)價(jià)值，決定商品的初始價(jià)格；（ 3）、預(yù)測(cè)商品的銷售量；（ 4）、預(yù)測(cè)目標(biāo)成本，（ 5）、決策。理解值定價(jià)法的關(guān)鍵是準(zhǔn)確地掌握消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)知程度。 價(jià)格一級(jí)比一級(jí)高并非產(chǎn)品的成本所決定的，而是附加服務(wù)和環(huán)境氣氛為產(chǎn)品增添了價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)來說，同一種標(biāo)準(zhǔn)、同一種規(guī)格、同一種外部環(huán)境的商品房，可以根據(jù)樓層數(shù)的相應(yīng)變化而使銷售價(jià)相應(yīng)變化。區(qū)分需求定價(jià)法本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。是企業(yè)為了應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要而采取的特殊定價(jià)方法。隨行就市定價(jià)法領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。隨行就市定價(jià)法適用情況：?? 若價(jià)格定得太高，其商品房將難以售出，而價(jià)格定得過低，一方面企業(yè)自己的目標(biāo)利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)，另一方面會(huì)促使其他房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，從而引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)要求：開發(fā)商具有領(lǐng)導(dǎo)品牌，項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)可超作為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？杀葮潜P量化定價(jià)法（競(jìng)品樓盤權(quán)重比較）我們總共列出 18個(gè)定級(jí)因素，分別為 位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量 。分值越大，表示等次越高。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。18個(gè)因素， 按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重 分別為 位置 、價(jià)格 、配套 、物業(yè)管理 、建筑質(zhì)量 、交通 、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模 、朝向 、外觀 、室內(nèi)裝飾 、環(huán)保 、發(fā)展商信譽(yù)、付寬方式 、戶型設(shè)計(jì) 、銷售情況 、廣告 、停車位數(shù)量 。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。=∑WiFiW1F1W2F2W3F3W4F4W5F5W6F6…本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。為使市場(chǎng)對(duì)比的價(jià)格具有市場(chǎng)指導(dǎo)意義，以及更好的突出項(xiàng)目的特點(diǎn)及區(qū)域性特點(diǎn)，在選擇對(duì)比樓盤時(shí)，應(yīng)該選擇具有 市場(chǎng)比較價(jià)值 的樓盤（一般為 4或 5個(gè) ），而且具備 典型性（至少 1個(gè)） 。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。時(shí)間比較價(jià)值產(chǎn)品比較價(jià)值區(qū)位比較價(jià)值潛在項(xiàng)目在售項(xiàng)目次新房二手房同類型產(chǎn)品同檔次產(chǎn)品替代產(chǎn)品跨區(qū)域類區(qū)域臨近區(qū)域同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)度高的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)度低的產(chǎn)品本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)，不同物業(yè)類型選擇相應(yīng)的比較因素；?一些關(guān)鍵的劣勢(shì)不容忽視，比如污染問題、噪音問題等。第三步專家打分，并進(jìn)行計(jì)算和調(diào)整專家打分法在操作過程中，由于存在個(gè)人偏好以及個(gè)人理解的不同，因此需要有一套科學(xué)的方法盡量減少主觀的影響帶來的不確定性：?在打分之前，所有參與人員對(duì)對(duì)比項(xiàng)目必須要有全面的了解；?要有明確的比較基準(zhǔn)；?在打分過程中，要有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮鞣椒ǎ鐚?duì)每一項(xiàng)打分采取平均值打完分，還應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)整，此過程也應(yīng)該集合所有專家的意見，避免主觀臆斷。目錄 第一部分 戶型單價(jià)的制定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。水平差： 在同一樓棟同一層面，由于不同戶型的日通風(fēng)條件、景觀視角、戶型功能設(shè)計(jì)等存在差異，包括 朝向差異、景觀差異、功能差異 。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（私密性好、有無儲(chǔ)藏室、陽臺(tái)等）面積分配是否合理？（房間面積是否合理，有無浪費(fèi)）
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