【正文】 該區(qū)域進(jìn)入新一輪開發(fā)的熱潮。其全長約 6公里的路段包括風(fēng)水廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、丁字路口廣場(chǎng)、沙灘廣場(chǎng)、填海廣場(chǎng)等五大主題廣場(chǎng)的景觀。增加便利快捷的交通和停車及服務(wù)配套設(shè)施。江南城、都市海岸、海語印象、海南大公館等項(xiàng)目的進(jìn)駐，而其它已推出的項(xiàng)目如“榮域”將進(jìn)一步提升該片區(qū)高檔生活社區(qū)的形象。東邊大盤進(jìn)入，白沙門公園的建設(shè)，西邊新世界入主美麗沙，兩翼形成新的城市經(jīng)濟(jì)群，現(xiàn)已逐步展示出來的地塊價(jià)值的提升，是?？谧罹呔C合實(shí)力的黑馬片區(qū)。 放眼?？?，最適合國際觀賞住宅坐落的地段區(qū)域或許只有海甸島板塊。隨著政府開發(fā)方向定位和世紀(jì)大橋、海新大橋的開通，海甸島的開發(fā)投資 瓶頸 已經(jīng)打破，為今后的海甸島發(fā)展錦上添花。集科研和高等教育為一體的最高學(xué)府 海南大學(xué)便坐落在海甸島西北部。 海甸島的環(huán)境幽雅、空氣清新、景觀一流，無論是來旅游還是來洽談商務(wù)，越來越多的人選擇下榻在海甸島。金海岸羅頓大酒店也是海南著名的五星級(jí)酒店之一。 海甸島越來越成為島內(nèi)中高檔居民首選的居住地（國貿(mào) CBD區(qū)眾多商務(wù)人士選擇在海甸島購房居?。胰找娉蔀閸u外人士在?？谏虅?wù)旅游度假養(yǎng)老的最佳居住地。海甸島旅游地產(chǎn)迅速生溫，以休閑娛樂、旅游度假為主題的地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。 海甸島地產(chǎn)投資與銷售雖持續(xù)較快增長，但市場(chǎng)競(jìng)爭相當(dāng)激烈。唯有主要依靠大規(guī)模開拓島外市場(chǎng)，才能及時(shí)消化和吸收。 項(xiàng) 目 介 紹 項(xiàng)目地址 海甸島海景路 占地面積 29萬平方 建筑面積 23萬平方 容積率 綠化率 50% 物業(yè)類別 洋房 、 別墅 、 酒店式公寓 戶型面積 洋房： 80150平方米 （ 兩房 、 三房 、 四房） 、 酒店式公寓： 70135平米 、 別墅： 180270平米 銷售均價(jià) 別墅 23000（ 毛坯 ） 、 洋房 15000（ 毛坯 ） 、 酒店式公寓： 18000（ 帶兩千元精裝修 ） 實(shí)際成交價(jià) 案場(chǎng)折扣：一次性 按揭 實(shí)際折扣： 近三個(gè)月平均成交量約 35套 開發(fā)商 海南建橋置業(yè)有限公司 銷售情況 一期 06年開盤 ， 二期公寓 600多套 、 二期別墅 、 三期酒店式公寓熱銷中 客戶購買用途 度假客戶占 50%， 養(yǎng)老客戶占 50% 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 與白沙門公園一墻之隔 ， 養(yǎng)老優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目形象高端：西班牙風(fēng)格建筑獨(dú)特； 一期已交付 ， 小區(qū)內(nèi)園林配套成熟 項(xiàng)目劣勢(shì) 1. 一成不變的建筑風(fēng)格 ， 開發(fā)周期過長 ， 市場(chǎng)反映略顯疲憊 2. 以西班牙風(fēng)情為主 ， 建筑優(yōu)美；園林強(qiáng)調(diào)自然 ， 但布局有失精致植被反客為主 ， 人與景共容性弱 ? 項(xiàng)目總結(jié)： ? 戶型分析：兩房面積 80多平，三房 130多平，兩房、三房比例約為 6： 4，小戶型兩房為主針對(duì)養(yǎng)老度假客戶，定位準(zhǔn)確； ? 客戶來源：成交客戶多為老業(yè)主介紹。 針對(duì)中端養(yǎng)老客戶以低于 90平方小兩房為主，總 17棟 385套，戶型 1房 70平、 2房 90平方、 3房 130平方；比例為 1： 7： 2 2023年初開始蓄客，在宏觀調(diào)控前積累了可觀的誠意客戶；同年底開盤推出 較周邊低 2023元每平的價(jià)格，促使客戶落地。 項(xiàng) 目 介 紹 項(xiàng)目地址 海甸島海景路 61號(hào) 占地面積 65628平方米 建筑面積 容積率 % 綠化率 53% 物業(yè)類別 多層 、 小高層 、 高層 戶型 94平米 184平米的多種戶型 、 兩房變?nèi)?、 三房變四房 銷售價(jià)格 小戶型起價(jià) 14200元 /平米 ， 大戶型起價(jià) 12500元 /平 ， 均價(jià) 15000平米/平米 實(shí)際成交價(jià) 實(shí)際成交價(jià)約 12023元 /平米左右 ， 通過完全贈(zèng)送 ， 不計(jì)算空中花園 、 入戶花園 、 露臺(tái)等面積等形式變相降價(jià)。 總 17棟 387套 3房 140平的占 60%： 2房 110平占 40%；另有少量 200平的復(fù)式。 項(xiàng) 目 介 紹 項(xiàng)目地址 海甸島德利路 116號(hào) 占地面積 19334平方 建筑面積 47244平 容積率 綠化率 40% 物業(yè)類別 小高層 、 高層 戶型面積 一 、 二 、 三房 銷售價(jià)格 均價(jià) 12023元 實(shí)際成交價(jià) 開發(fā)商 海南捷聯(lián)實(shí)業(yè)公司 銷售情況 去年 10月開盤 ， 目前約售總量 70% 客戶分析 度假客占 50%， 養(yǎng)老占 50% 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 戶型面積從 50—130， 配比齊全 項(xiàng)目建筑外觀具華貴氣勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 與前幾個(gè)項(xiàng)目相比 ， 路段形象差 項(xiàng)目容積率相對(duì)而言較高 戶型采光不好 銷售現(xiàn)場(chǎng)形象差 項(xiàng)目總結(jié)： 東南亞風(fēng)情園林，配合游泳池；無其它水系元素，無專業(yè)景觀設(shè)計(jì)。 戶型優(yōu)劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：戶型方正 ，小面積總價(jià)低；劣勢(shì)：廚房采光差、無入戶花園贈(zèng)送、朝向一般，不通透。 項(xiàng)目總結(jié)： 戶型 3房占 60%： 4房占 40%； 200平方的大面積 3房約占總量的 10%。 整體戶型偏大，總價(jià)高，客戶面窄，定位高端社區(qū)，但是社區(qū)密度過大，無豪宅品質(zhì)。 園林中庭圍合式景觀廣場(chǎng)，設(shè)有游泳池；無專業(yè)景觀設(shè)計(jì)。 ? 建筑規(guī)模：規(guī)模小，沒有超過 500畝的大盤， 100畝以上的只有榮域 400多畝，國瑞 100畝。 ? 建筑類別及熱銷戶型：多層、小高層、高層比例約為 1： 3： 6，戶型二房、三房為主，面積在 85— 150平米之間，基本滿足中高端市場(chǎng)需求；熱銷戶型集中在 8090平米的兩房、 120平米以下的三房 。 ? 銷售價(jià)格： 10000—— 15000之間為主導(dǎo)價(jià)格，最低價(jià) 7000元，大部分項(xiàng)目通過變相降價(jià)銷售，成交價(jià)在 89折之間，與華凱江海庭同檔次項(xiàng)目成交均價(jià)在 12023元 /平米左右（毛坯房）之間。 ? 純商業(yè)項(xiàng)目較少，商業(yè)表現(xiàn)形式以樓群商業(yè)為主?？罩寐蔬_(dá)到 76％。 ? (1)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于?？谑泻５閸u東部，毗鄰瓊州海峽，離海近，離城市近，地處鬧市郊區(qū)成熟的居住社區(qū)，交通便捷，配套設(shè)施健全。項(xiàng)目鄰近主要交通干道（和平大道），既能遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華；地塊居住環(huán)境比較安靜。 ? (3)項(xiàng)目周邊已形成成熟的生活區(qū)環(huán)境：地塊周邊有白沙門大型生態(tài)公園及低密度的高檔物業(yè)，如：榮域、國瑞花園，寶安江南城，旅游度假資源豐富，視野開闊，人居環(huán)境優(yōu)越，最適宜于島內(nèi)外高尚人士居住；蔚藍(lán)海語印象、寶安江南城、榮域、田德海泉灣、國瑞花園等住宅樓盤形成了成熟的生活區(qū)環(huán)境，項(xiàng)目得以共享周邊樓盤小區(qū)齊全的配套設(shè)施帶來的的便利。 ? （ 4）項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目占地 60畝，總建筑面積達(dá)到 萬平米，周邊已經(jīng)難于找到這么大的地塊，項(xiàng)目本身配套齊全；純板式住宅設(shè)計(jì)是海甸島市場(chǎng)上罕有的產(chǎn)品。 ? （ 6）提倡一島三地度假生活理念，區(qū)別于周邊項(xiàng)目的僅僅把房子賣出去，而是提出了符合島外度假客戶購房需求的全島度假生活。 ? （ 2）項(xiàng)目遠(yuǎn)離城市繁華區(qū)，當(dāng)前直入項(xiàng)目的公共交通較為缺乏，周邊許多配套設(shè)施正處于規(guī)劃中，交通不是很便利。 ? （ 4）項(xiàng)目臨海，屬于二線海景，但是不是最好的海，可以看，但是游玩的價(jià)值不大，宜居但不宜度假。 ? （ 5）項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)僅有 105平米的兩房和 138平米的三房，戶型設(shè)計(jì)單一，戶型面積大，相對(duì)于海甸島現(xiàn)在熱銷的主流戶型 80120平米，總價(jià)高，贈(zèng)送率少 ，社區(qū)無會(huì)所規(guī)劃，檔次無法得到體現(xiàn)，從周邊一些戶型大、設(shè)計(jì)單一的項(xiàng)目銷售情況來看，只能通過降低價(jià)格來銷售， 如 濱江海岸、皇冠世紀(jì)豪門項(xiàng)目， 相對(duì)戶型偏小的單價(jià)反而能賣高價(jià) ，如榮域項(xiàng)目。而整個(gè)海甸區(qū)的住宅市場(chǎng)，由于環(huán)島路的連通，海甸島道路橋梁的建設(shè)完善，整體價(jià)值將提升，也有利于項(xiàng)目房產(chǎn)價(jià)位的提高和銷售速度的加快。 ? （ 1）各大投資集團(tuán)、機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)開發(fā)商加大對(duì)?？诜康禺a(chǎn)用地的搶灘，房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模，行業(yè)的劇烈競(jìng)爭，市場(chǎng)銷售難度不斷加大，國家加大對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，從銀行信貸到稅收，從供應(yīng)到銷售，客戶辦證、轉(zhuǎn)讓等全過程進(jìn)行監(jiān)管和監(jiān)控，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)有較大影響，對(duì)島內(nèi)外的居住者和投資者的購房積極性，都有一定影響。 海南之心 ? 項(xiàng)目分析總結(jié) ? 從總體分析中可以看出本項(xiàng)目相對(duì)于周邊其他項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)尚可。項(xiàng)目的幾個(gè)優(yōu)勢(shì)可以形成項(xiàng)目的直接賣點(diǎn)，項(xiàng)目的劣勢(shì)需要通過推廣及包裝進(jìn)行彌補(bǔ)。 ? 位置 —— 海甸島海景路高端社區(qū)版塊，毗鄰白沙門生態(tài)公園、游艇碼頭，江海交匯美景等，良好的景觀、生態(tài)優(yōu)勢(shì)，符合外地中高端購房者的需求。另外一個(gè)方面還包括項(xiàng)目周邊社區(qū)的規(guī)模。本項(xiàng)目與周邊多個(gè)項(xiàng)目（榮域、寶安江南城、蔚藍(lán)海語印象、國瑞花園、田德海泉灣、盛木天一方）形成了成熟居住區(qū)，是海甸島最具規(guī)模的居住片區(qū)。 ? 品牌 —— 華凱集團(tuán)在北京、海南地區(qū)開發(fā)多個(gè)中高端地產(chǎn)項(xiàng)目，形成了一定的市場(chǎng)品牌效果， 2023年海口華凱江海庭、中國唯一懸崖別墅萬寧南燕灣兩大項(xiàng)目同時(shí)動(dòng)工，公司品牌得到進(jìn)一步延伸。 ? 項(xiàng)目的發(fā)展理念 —— 新生活價(jià)值的傳遞者 ? 賦予項(xiàng)目一種生命，使之成為海口樓盤中，傳導(dǎo)一種新的生活價(jià)值文化的領(lǐng)導(dǎo)者。 ? 生態(tài)型居住文化 —— 回歸自然，親近