【正文】 擇 推廣節(jié)奏及方案 媒體推廣計劃表 包裝方案 營銷推廣及包裝費用預(yù)算 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 4 7．營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正 附件 營銷工作計劃表 前言 當東海岸暖暖的微風(fēng)，悄悄的降落在寒冷而干燥的東北內(nèi)陸，一夜之間，人們見到了春暖花開。大商集團，一個幾乎讓所有大慶人肅然起敬的名字，在實現(xiàn)了大慶人第一個關(guān)于生活品質(zhì)的夢想之后，又悄悄開始為大慶人創(chuàng)造第二個 —— 關(guān)于品質(zhì)生活的夢想。追逐、從眾、跟風(fēng)、盲目攀比， 像一種毒素，緩慢地侵蝕著人們的思想。因此，確定新的標準、制定新的坐標、詮釋新的定義，就成為所有有責任感的人嘔心瀝血追逐的目標。 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 5 我們希望在不久之后的某一天，所有的大慶人都能夠自豪地說出：“今天，我的生活我做主。而這正是我們 —— 大商房產(chǎn)追求的目標。地理位置北緯 45176。 55′，東經(jīng) 124176。 12′之間?，F(xiàn)轄肇州、肇源、林甸、杜爾伯特四個縣，薩爾圖、讓胡路、龍鳳、紅崗、大同五個區(qū)。屬于資源型城市，其中石油資源名列世界前十位。氣候總特征為： 冬季寒冷，春秋多風(fēng)，夏季涼爽；但由于濕地面積大，夏季多蚊蟲，影響人們戶外活動 。 總戶數(shù) 839091 戶，戶平人口 人。 人口自然增長率為 ‰， 2021 年全市凈增人口 43580 人 。 略高于全國平均水平，其中大部分為福利分房 。恩格爾系數(shù)呈逐年下降趨勢， 2021 年較上年下降 個百分點， 2021 年較上年下降 個百分點，表明 大慶市民普遍富裕 ，消費支出結(jié)構(gòu)更加符合發(fā)達國家消費水平。推而廣之，一個國家越窮，每個國民的平均收入中（或平均支出中）用于購買食物的支出所占比例就越大，隨著國家的富裕，這個比例呈下降趨勢。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕。 1959 年發(fā)現(xiàn)大慶油田， 1979 年大慶市成立。石油文化是大慶市獨特的傳統(tǒng)文化。歷來就有“世界石油名城“的 美譽。較 2021 年的 億元，增長 億元，達到 倍。 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 8 產(chǎn)業(yè)比重：一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %和 %。較 2021 年的 9001元增長 13617 元，增長幅度達到 倍，在全國名列前茅。 居民消費狀況： 今年一季度 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長 %；人均消費支出 元，同比增長 %。工薪收入的增長一是去年底和今年初行政事業(yè)單位職工增加工資和企業(yè)發(fā)放效益工資及獎金所致。說明計劃經(jīng)濟帶給了市民穩(wěn)定的收入增長。一季度消費支出占可支 配收入的 %，比上年提高 個百分點， 消費支出的增幅高于可支配收入的增幅 個百分點。 B、 服務(wù)性消費增幅較大，消費觀念轉(zhuǎn)變 。在滿足基本的衣食住行需求后， 城鎮(zhèn)居民開始注重生活質(zhì)量的提高 。 C、 食品消費的增加使恩格爾系數(shù)有所回升 。 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 10 （ 3）全市居民消費價格總水平與上年同比上漲 %，其中服務(wù)價格上漲 %。工業(yè)品出廠價格同比上漲 %。 （ 4）全年商品房銷售價格水平同比上漲 %，漲幅與上年基本持平，其中，住宅商品房價格水平同比上漲 %，漲幅比上年低 個百分點。 （ 5）第二產(chǎn)業(yè)在各產(chǎn)業(yè)比重中占絕對優(yōu)勢，是大慶這個資源型城市的顯著特征。也給大慶人的收入水平提高帶來巨大的實惠。其中，最明顯的特征就是市場開發(fā)量小?，F(xiàn)市場上住宅銷售情況較好， 2021年前大多樓盤銷售一空，目前在售樓盤銷售速度有所放緩，說明供銷在趨于平衡。較上年同比增長 %和 %。 市場主要特征 從 2021 年 5 月 12 日開始，我們先后對大慶市樓市進行了全面的調(diào)查，經(jīng)過篩選，確定了主要調(diào)查對象和參照樓盤，各樓盤概況見下表： 大慶市 2021 年在售樓盤概況一覽表 2021 年 05 月 21 日 項目名稱 開發(fā)商 位置 建筑形式 銷售價格 元 /M2 小區(qū)規(guī)模、開發(fā)進度 物管、收費情況元 /㎡ /年 裝修配套 促銷優(yōu)惠 小區(qū)環(huán) 境分析 面積戶型㎡ /戶 銷售情況分析 祥閣花園 大慶祥閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公薩爾圖區(qū)大慶大學(xué)西側(cè) 多層 高層 /部分東西向 1期24002500、 2期 25002600、3期 2700 占地 330畝， 22萬㎡ 、 水暖： 2電梯： 、物管： 毛坯房、一次性優(yōu)惠 3% 小區(qū)規(guī)模大，周邊配套完善，景觀效果好。 創(chuàng)意空間 順峰地產(chǎn) 薩爾圖區(qū)經(jīng)九街 高層 /部分東西朝向 2500 占地 30畝， 6萬 ㎡ ， 水暖 :2電梯： 物管： 12 毛坯房、開盤三天銷售500余套，無優(yōu)惠政策 位置好，配套成熟 ,小區(qū)環(huán)境 y一般，外立面較好 70130主力： 8090 好 ， 04年 05月推出 2月即售完 /產(chǎn)品創(chuàng)新，但后 期糾紛較多。植物配置一般，外立面較好 80140主力： 120左右 好 ， 02年推出已售完 / 世紀廣場 黑龍江 薩爾圖 商住 24002500 占地 260 水暖： 26， 毛坯 房、 以商業(yè)為主，小 70110 較好 ， 2021年大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 13 省義耕房地產(chǎn)集團股份有限公司 區(qū)中央商城左側(cè) 多層 /部分東西朝向 畝，住宅面積 9萬 ㎡ ， 物管： 12左右 2021年推出，具體優(yōu)惠政策不祥 區(qū)環(huán)境較差，植物配置粗糙，外立面一般 ,小區(qū)規(guī)模大，位置好，生活配套完善，環(huán)境較差。 一般 ，水暖：26，物管： 12左右 毛坯房、 02年推出，具體優(yōu)惠政策不祥 以商業(yè)為主，小區(qū)環(huán)境一般，植物配置粗糙，外立面較好 ,小區(qū)位置極佳 60120主力： 7090 較好 ， 03年推出已售完 綠色家園 廣東香港集團、大慶寶嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 經(jīng)三街 多層高層住宅 25002600 占地 45公頃， 差 ,水暖 :26,物管： 12元左右 毛坯房、 04年 11月推出，無優(yōu)惠政策 小區(qū)位置好，規(guī)模大，內(nèi)配套較好。 90200主力 120140 較好 ， 04年 12月推出，現(xiàn)銷售 80%左右。 80140主力 130140 較好 ， （圖表一） 從調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，大慶房地產(chǎn)市場有以下特征： （ 1） 市場總體開發(fā)量小，在售樓盤少 現(xiàn)階段共有 10 個項目在售，其中 7 個為期房銷售， 3 個為現(xiàn)房尾盤銷售（量少，且以大面積戶型和小區(qū)商鋪居多）。這是本項目的市場機會。所以， 本項目新穎的戶型結(jié)構(gòu)將是一大賣點 。在單元布局上，有的小區(qū)還在做一梯四戶的戶型。從這一點上，本項目雖為商住項目，但在南面屋頂可做相對集中的園林綠化，綠化檔次應(yīng)超過世紀家園的綠化。小區(qū)物業(yè)管理大多由開發(fā)公司旗下的物管公司在進行物業(yè)管理，提供的服務(wù)主要為樓道清潔、綠化維護及保安等常規(guī)服務(wù)，服務(wù)項目少，但物業(yè)費相對服務(wù)項目偏高； 本項目亦可在 這方面做足文章，邀請大連物業(yè)管理公司對本項目進行專業(yè)的物業(yè)管理，提升項目品質(zhì)，這將會極大的提高項目附加值 。本項目亦可在這方面做足文章，如整體小區(qū)配備視頻監(jiān)視系統(tǒng)， 電子巡更系統(tǒng) ，確保小區(qū)安全。 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 16 （ 4） 總體滯銷樓盤量小，且以大面積戶型和小區(qū)商鋪為主。表現(xiàn)在現(xiàn)場包裝差，銷售人員素質(zhì)低，幾乎無服務(wù)意識，營銷推廣手段單一等。我 公司擁有一批高素質(zhì)的營銷隊伍，已形成了 成熟的銷售模式 ，可從營銷上 形成本項目的良好品牌形象 。 （ 2）戶型趨于合理化：一室小戶型開始出現(xiàn)，三房依然是主力 戶型，但是其比例從 68%降到 58%，不再是絕對主宰，并且從現(xiàn)在的市場形勢估計其比例還會再降。復(fù)式及別墅類住宅比例很小，并且其比例還在下降，鉑金時代的錯層住宅就很難賣，會影響以后復(fù)式住宅的投放量。從目前的交易情況來大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍海華庭項目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 23 看，小戶型十分走俏，賣得比較紅火。祥閣花園選房會上交易的也多數(shù)為小面積的住宅。雖然人均收入水平高于全國城市平均水平，但是一次性付款資金總量過大，所能夠購買的住房面積自然會減?。? ? 物管費、采暖費會隨戶型面積的增加而增加，由戶型面積而帶來的生 活成本增加較大。另外，東風(fēng)新村的義耕世紀廣場和香榭麗等樓盤的小戶型購買業(yè)主目前主要作出租，出租情況良好。從市場對“祥大唐天駒 劉曉紅工作室 VAl