【正文】 ? 效率與速度 ? 標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性，不急于求成 市場發(fā)展缺乏創(chuàng)新，發(fā)展后勁不足。市場投資主體對市場的管理僅僅停留在物業(yè)管理的層次上； ? 三是交易方式落后，許多市場仍停留在原始的 “ 一手錢，一手貨 ” 的交易模式上，攤位制仍是大多數(shù)市場普遍采用的辦法 ? 四是面對日益激烈的市場競爭，市場缺乏適應(yīng)性，對經(jīng)營品種不能及時(shí)作調(diào)整 ? 五是市場缺乏發(fā)展資金，不能及時(shí)有效地完善市場功能； ? 六是市場管理機(jī)制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場競爭中仍采用過去老一套管理辦法和營銷方式。 ? 管理人員熟悉集貿(mào)市場的運(yùn)作，對現(xiàn)代流通模式和現(xiàn)代企業(yè)管理方式了解得少。 ? 市場網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)緩慢，更是制約大多數(shù)市場發(fā)展的重大因素。 ? 批發(fā)市場與企業(yè)一樣，在激烈的市場競爭中，優(yōu)勝劣汰。 提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的首要環(huán)節(jié) 一、選址工程的環(huán)節(jié)控制 ? 所謂 [選址 ]，關(guān)鍵在于 “ 選 ” 因?yàn)檫x址是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。 ? 包括交通、可視性、進(jìn)出、購物、環(huán)境，都要方便顧客到達(dá)、確認(rèn)、選購，一切以顧客為中心 ? 前瞻性：充分考慮和預(yù)測城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境 的變化，奪取市場先機(jī) ? 購買力 ? 成本與投資測算 ? 效率與速度 ? 標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性，不急于求成 市場發(fā)展缺乏創(chuàng)新，發(fā)展后勁不足。市場投資主體對市場的管理僅僅停留在物業(yè)管理的層次上； ? 三是交易方式落后，許多市場仍停留在原始的 “ 一手錢，一手貨 ” 的交易模式上，攤位制仍是大多數(shù)市場普遍采用的辦法 ? 四是面對日益激烈的市場競爭，市場缺乏適應(yīng)性，對經(jīng)營品種不能及時(shí)作調(diào)整 ? 五是市場缺乏發(fā)展資金，不能及時(shí)有效地完善市場功能； ? 六是市場管理機(jī)制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場競爭中仍采用過去老一套管理辦法和營銷方式。 ? 管理人員熟悉集貿(mào)市場的運(yùn)作，對現(xiàn)代流通模式和現(xiàn)代企業(yè)管理方式了解得少。 ? 市場網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)緩慢，更是制約大多數(shù)市場發(fā)展的重大因素。 ? 批發(fā)市場與企業(yè)一樣，在激烈的市場競爭中，優(yōu)勝劣汰。 提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的首要環(huán)節(jié) 一、選址工程的環(huán)節(jié)控制 ? 所謂 [選址 ]，關(guān)鍵在于 “ 選 ” 因?yàn)檫x址是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。 ? 包括交通、可視性、進(jìn)出、購物、環(huán)境，都要方便顧客到達(dá)、確認(rèn)、選購，一切以顧客為中心 ? 前瞻性：充分考慮和預(yù)測城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境 的變化，奪取市場先機(jī) ? 購買力 ? 成本與投資測算 ? 效率與速度 ? 標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性，不急于求成 市場發(fā)展缺乏創(chuàng)新，發(fā)展后勁不足。市場投資主體對市場的管理僅僅停留在物業(yè)管理的層次上； ? 三是交易方式落后，許多市場仍停留在原始的 “ 一手錢，一手貨 ” 的交易模式上，攤位制仍是大多數(shù)市場普遍采用的辦法 ? 四是面對日益激烈的市場競爭，市場缺乏適應(yīng)性，對經(jīng)營品種不能及時(shí)作調(diào)整 ? 五是市場缺乏發(fā)展資金，不能及時(shí)有效地完善市場功能； ? 六是市場管理機(jī)制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場競爭中仍采用過去老一套管理辦法和營銷方式。 ? 管理人員熟悉集貿(mào)市場的運(yùn)作，對現(xiàn)代流通模式和現(xiàn)代企業(yè)管理方式了解得少。 ? 市場網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)緩慢，更是制約大多數(shù)市場發(fā)展的重大因素。 ? 批發(fā)市場與企業(yè)一樣，在激烈的市場競爭中，優(yōu)勝劣汰。 提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的首要環(huán)節(jié) 一、選址工程的環(huán)節(jié)控制 ? 所謂 [選址 ]，關(guān)鍵在于 “ 選 ” 因?yàn)檫x址是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。 ? 包括交通、可視性、進(jìn)出、購物、環(huán)境，都要方便顧客到達(dá)、確認(rèn)、選購，一切以顧客為中心 ? 前瞻性：充分考慮和預(yù)測城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境 的變化，奪取市場先機(jī) ? 購買力 ? 成本與投資測算 ? 效率與速度 ? 標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性，不急于求成 選址禁忌 ? （ 1）西曬 ? （ 2）風(fēng)口 ? （ 3）斜坡 ? （ 4）快車道、單行道 ? （ 5）門前障礙，如大樹、建筑物、構(gòu)筑物、立交橋、 人行天橋 ? （ 6）地基、路面有高差 ? （ 7）門臉太窄 ? （ 8）無門前廣場，頂街而建 ? （ 9）人居環(huán)境復(fù)雜，區(qū)域臟、亂、差，治安混亂， 幾不管 商圈研究是核心 ? 商圈要素 ? 1）位置，是否商圈內(nèi)主要聚客點(diǎn)，人流是否會 被競爭對手截流，是否有自然障礙 ? （ 2）人口，人口數(shù)量、密度，人均收入，購買力 ? （ 3）道路、交通 ? （ 4）競爭店，商圈飽和度 ? （ 5）客流量 ? （ 6）商圈內(nèi)規(guī)劃變化的可能性 商圈的設(shè)定方法 ? 在實(shí)際動(dòng)作中，超市主要可以通過實(shí)施來店顧客問卷調(diào)查的方法來設(shè)定商圈。 ? 將約 100～ 150份問卷所收集的住址在地圖上標(biāo)示畫線即使商圈的范圍自然展現(xiàn)。 ? 戶數(shù)乘以每月生活費(fèi)用支出，即為一家店鋪營業(yè)額。 商圈的劃分（不同業(yè)態(tài)的差異） 第一商圈 以 1km為半徑的 ， 也叫做核心商圈 第二商圈 以 3km為半徑的 ， 也叫做次級商圈 第三商圈 以 5km以上為半徑的 ，也叫做邊緣商圈 商圈分析的內(nèi)容與步驟 商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成： ? (1)人口規(guī)模及特征： 人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入 。 ? (2)勞動(dòng)力保障 ：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。 ? (4)促銷 ：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。 ? (6)競爭情況： 現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點(diǎn)分析；競爭的短期與長期變動(dòng)；飽和程度。 ? (8)法規(guī)： 稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制 ? (9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件 商圈的零售飽和指數(shù) ? 一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。 ? IRS＝ C RE／ RF ? 式中 IRS—— ? C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目； ? RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出； RF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。則該商圈的飽和指數(shù)為 … ? IRS＝ 100000 25／ 144000＝￥ 17． 36 這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。 效益分析主要內(nèi)容 ? （ 1） 單位建設(shè)造價(jià) ? （ 2） 建設(shè)總投資 ? （ 3） 外租面積經(jīng)營成本 ? （ 4） 投資內(nèi)部收益率 ? （ 5） 投資回收期 ? 附表二 ： 項(xiàng)目在時(shí)間和費(fèi)用上分析的幾項(xiàng)原則 ? （ 1）商鋪的銷售一般需要在基建期間內(nèi) （ 1 年左右時(shí)間）完成和總價(jià) 2%費(fèi)用。 ? （ 3）商鋪的興旺則需要 3年以上長期的時(shí)間和總價(jià) 9%費(fèi)用。 ? （ 2）租戶通過逐漸穩(wěn)定和增加批零業(yè)務(wù)能承擔(dān)較高水平租金（一般要 3年時(shí)間）。 ? （ 4）開發(fā)商根據(jù)市場的租售承受力及自身旺場能力進(jìn)行綜合分析評價(jià)，制定出商鋪?zhàn)?、售價(jià)趨勢，再引導(dǎo)業(yè)主投資和管理租戶經(jīng)營。 ?③結(jié)合自身商鋪的產(chǎn)租能力進(jìn)行分析。 ?準(zhǔn)確、正確的售價(jià)體系有利于項(xiàng)目的出售操作 。 （ 2）市場定價(jià)法 ? ① 比較周邊商鋪的租價(jià)。 ? ③開發(fā)商自身商場管理能力，旺場措施。 ? 準(zhǔn)確、正確的租價(jià)體系有利于項(xiàng)目的出租操作。 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì) “ 七步走 ” 對一般概念做出定義并且選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)。 確定業(yè)種業(yè)態(tài)組合，動(dòng)態(tài)地與主力店招商工作結(jié)合并作調(diào)整。 建筑方案確定和工程制圖。 平面和空間設(shè)計(jì)及 設(shè)計(jì)評審工作內(nèi)容 ? 建筑設(shè)施： ? ? ? ? ? 、寬度建議 ? ? ? 、車流的外部導(dǎo)向 ? ? 工作內(nèi)容 2 ? 員工食堂的設(shè)置建議，是否設(shè)置，如設(shè)置，位置及大小的建議 ? 員工區(qū)設(shè)置的建議，具備哪些功能，位置和大小的建議 ? ，要便于日后使用中的維修和清潔 ? ，數(shù)量、位置、大小的建議 ? ，位置、大小以及交通的組織等的建議 ? 、出入口的設(shè)置建議，包括位置、項(xiàng)目內(nèi)部的車流、人流的交通組織等 工作內(nèi)容 3 ? ? ?、管道井的設(shè)置建議 ? ? 工作內(nèi)容 4 ? 工程其他方面的設(shè)置建議 ? ，考慮各個(gè)位置的照明所需要的照度、需要的電量、布線方式是否利于日后維修、保養(yǎng)等； ? ：綜合考慮項(xiàng)目出售主力百貨店等的空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)置，以及高層部分預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位及空調(diào)走線的考慮 ? ，考慮緊急情況的廣播問題 ? ，包括需要增設(shè)的綜合布線機(jī)房的設(shè)置建議 ? ，包括監(jiān)視系統(tǒng)、安防報(bào)警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)收銀系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)等的設(shè)置建議 ? 工作內(nèi)容 5 ? ? ? ? 、排水系統(tǒng)的設(shè)置建議 ? ? ? 、貨梯、扶梯以及消防電梯的設(shè)置建議 ? 工作內(nèi)容 6 ? ，考慮供電量的估算、后備供電系統(tǒng)、供電線路等 ? . ? ? ? ? ? ? 以上部分的建議報(bào)告，要求結(jié)合文字說明以及圖紙介紹兩部分。 為招商實(shí)施打下良好的基礎(chǔ) ? 招商工作開始后面臨許多實(shí)際的實(shí)施工作，在產(chǎn)品的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定 《 招商手冊 》 、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等等，必要的準(zhǔn)備將為招商實(shí)施打下良好的基礎(chǔ)。 招商策略制定的內(nèi)涵 ? 招商目的 ? 項(xiàng)目介紹 ? 功能定位 ? 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 平面效果圖 ? 招商原則 ? 招商對象 ? 招商要求 ? 優(yōu)惠政策 ? 合作方式 ? 招商流程 招商隊(duì)伍是招商的工作的關(guān)鍵 ? 制定非常好的招商策略，而在招商實(shí)施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄， ? 一個(gè)富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊(duì)伍是招商的工作的關(guān)鍵。 從長遠(yuǎn)發(fā)展角度看， 招商應(yīng)配備以下幾方面人才： ? 招商經(jīng)理 1人，需對本項(xiàng)目所在行業(yè)的市場營銷有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)（尤其要擅長招商運(yùn)作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。 ? 區(qū)域協(xié)銷經(jīng)理若干，主要職責(zé)是協(xié)助 開發(fā)市場，完成銷售。 ? 商務(wù)助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務(wù)組織等工作。 招商人員必須具備的基本素質(zhì) ? 良好的心理素質(zhì)。具體表現(xiàn)為要具備 ? （ 1）崇高的事業(yè)心，包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新，具有執(zhí)著的奉獻(xiàn)精神； ? （ 2）強(qiáng)烈的責(zé)任感，是對工作的高度負(fù)責(zé)精神，在面對重大責(zé)任或緊急關(guān)頭，應(yīng)敢于剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策；敢于承擔(dān)責(zé)任，做到秉公辦事，不徇私情，堅(jiān)持公正的立場，充分發(fā)揮綜合能力。商業(yè)地產(chǎn)招商不僅是雙方智力、技能和實(shí)力的比較，也是意志、耐性和毅力的爭斗。 必須具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識、 社交能力和語言表達(dá)能力 ? （ 1） 商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、心理學(xué)、社會學(xué)、會計(jì)與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時(shí)學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。 ? （ 3） 招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。 具備良好的現(xiàn)象判斷能力 和靈活應(yīng)變能力 ? （ 1） 敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實(shí)力，通過對手的語言表達(dá)姿勢和動(dòng)作觀察、分析；進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷，是獲取信息，了解對手的有效方法和手段之一。因此，招商人員除必須掌握招商項(xiàng)目的具體情況和市場行情外，還須做到積極進(jìn)取、勇于開拓，談判時(shí)做到機(jī)智、幽默、輕松，應(yīng)付自如。興趣可為招商人員加快對問題的觀察、探索、追求和創(chuàng)新；并在招商過程中增強(qiáng)自信心和對工作的激情。 ? 較佳的團(tuán)隊(duì)精神，招商是整體運(yùn)作的，雖然整體項(xiàng)目按商品或服務(wù)項(xiàng)目的大類或中類分至每位招商人員，但各個(gè)功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項(xiàng)目招商是否成功。我國將在 2023年底對外全面開放零售服務(wù)業(yè)，大量的外商將進(jìn)入我國各地拓展業(yè)務(wù)，因而具備各種外語應(yīng)用能力的招