【正文】 超級市場 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 美國 1830－ 1935（ 5年） 1936－ 1965（ 30年） 1966－ 2023（ 35年） 法國 1959－ 1962（ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－ 日本 1953－ 1959（ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國 1981－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 20年） 2023年 中國與西方國家的差別 距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 國家和地區(qū) 人均 GDP水平 城市化 比重 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 1100美金以下 25% 商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會、地攤、集貿(mào)市場 1100~2023美金 25%~45% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 主要業(yè)態(tài)為百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè) 2023~4400美金 45%~70% 商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應運而生； 主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等 4400美金以上 70%以上 商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進步的新動力，綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)； 主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPING MALL、旅游地產(chǎn)、商務地產(chǎn)、物流等 每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國家和地區(qū) GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。在定位、招商、銷售、經(jīng)營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、策劃代理商，已經(jīng)開始充分重視和涉足經(jīng)營管理領域。 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 定位失誤 很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，動不動就是幾十 萬平米的超大項目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進行 準確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營。 1 2 產(chǎn)權分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，前幾年流行的產(chǎn)權式商鋪模式在實踐中 幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。 3 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 發(fā)展概況 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔任重用職位，其實這 是個誤區(qū)，容易導致商業(yè)地產(chǎn)項目失敗。我 國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結果往往是 “ 形似神不似 ” 。 6 區(qū)域市場競爭過度 當前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應市場競爭而導致超市 倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。 8 開業(yè)經(jīng)營 項目施工 項目招商 項目設計 項目規(guī)劃 土地獲取 融資 項目選擇 國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 獲取土地 項目設計 項目施工 項目貸款 項目銷售 /招商 開業(yè)經(jīng)營 目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 定位同質(zhì)化、品牌同質(zhì)化、融資渠道單一化、經(jīng)營水平不足仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。 ■城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有加速發(fā)展的趨勢。 ■商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉向招商、運營競爭 短期調(diào)整長期向好表現(xiàn) 第二部分 市 場 篇 經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展 消費水平提升 城市化發(fā)展 1 2 3 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 受到經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展、城市化進程加快等因素驅動，中國二三線城市規(guī)模和城市建設普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進入放量擴展階段 發(fā)展驅動因素 第二部分 市 場 篇 導致商業(yè)格局變化的主要驅動因素為：人口規(guī)模的增長、住宅房地產(chǎn)開 發(fā)、交通系統(tǒng)建設和政策規(guī)劃導向 人口規(guī)模的增長是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅動因素 1 住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導致商業(yè)格局變化的主要因素 2 交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持 3 政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個指導方向 4 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費需求變化是商業(yè)格局形成的內(nèi)在驅動 因素 消費需求變化 ? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費結 構也發(fā)生了較大變化，人們對購物場所 的環(huán)境、服務及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購物中心的出現(xiàn) ? 大型超市、購物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展 居民購買力不斷提高 ? 區(qū)域人均可支配收入水平 ? 居民富裕程度和購買力的提高，對商 業(yè)格局的變化有促進作用 人口因素 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 人口規(guī)模增長 ? 區(qū)域戶籍人口增長率；外來暫住人口增長率 ? 人口規(guī)模的膨脹對傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應需求 人口遷移 從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導致該城市或區(qū)域成為人口導入型的城市或區(qū)域。具有顯著的人口導入型特點的城市區(qū)域是商業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機 展望五 由資產(chǎn)銷售型逐步轉移到資產(chǎn)經(jīng)營型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流 展望六 體驗式消費的商業(yè)模式將受到更多關注 展望七 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產(chǎn)問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長期看好 第二部分 市 場 篇 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 項 目 理 念 項 目 定 位 第三部分 借 鑒 篇 利用住宅小區(qū)建設商業(yè)，實現(xiàn)住宅小區(qū)商業(yè)價值最大化 。 其實富力除珠江新城外，并不直接單獨去建任何商業(yè)地產(chǎn)項目， 它的商業(yè)地產(chǎn)項目實際上都是利用住宅小區(qū)為依托進行的配套開發(fā)， 如富力兒童城是富力廣場住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套、富力珠寶城是富力信然廣場住宅的配套等等 。 利用住宅小區(qū)周邊成熟商圈，成功融入商圈，建設專業(yè)市場和商業(yè)中心。其專業(yè)市場與其說是一個獨立的商業(yè)地產(chǎn)項目，不如理解為住宅小區(qū)的一部分。 富力的酒店、公寓、寫字樓以及將要建設的北京富力城小區(qū)的社區(qū)型 Mall，富力都是采取自己投資開發(fā)建設，然后由專業(yè)機構運營管理，由此出讓 2030%營業(yè)收入的方式來以求雙贏，這也是富力的酒店、公寓、寫字樓等常見商業(yè)地產(chǎn)項目這幾年獲得飛速發(fā)展的原因所在，實際上富力只是建設，運營交由合作方。 富力在 2023年開始建設第一個商業(yè)地產(chǎn)項目富力兒童城時，公司的資金并不雄厚，所以其早期的商業(yè)地產(chǎn)項目如兒童城、愛丁堡公寓、盈隆大廈、科訊大廈、鞋城、珠寶城等，除保留底商外，全部出售以盡快回籠資金，到現(xiàn)在其已經(jīng)擁有雄厚的實力，故其商業(yè)地產(chǎn)項目開始轉為出租為主，如富力中心全部出租，北京富力城商業(yè)中心全部出租等。至于專業(yè)市場的商貿(mào)物流，其主要是依托住宅小區(qū)的區(qū)位，如果周邊有成熟商圈，就發(fā)展裙樓式的小型項目，如果沒有就不會專業(yè)建立獨立的大型商貿(mào)物流項目，所以其主線還是寫字樓酒店，這也是國際公認成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，能為其將來分拆為 REITs海外上市作好準備。 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 發(fā) 展 策 略 運營管理 第三部分 借 鑒 篇 小規(guī)?？焖偾腥?，搶占先機，先快后穩(wěn)。 項 目 區(qū) 位 市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域 富力地產(chǎn)的發(fā)源起步于對廣州市區(qū)內(nèi)廠房的拆遷后建設住宅小區(qū)，在廣州拆遷數(shù)個工廠后奠定了它在房地產(chǎn)行業(yè)中的基礎，所以富力很長時間一直遵行這樣的項目區(qū)位選擇，目前富力的項目基本上都位于市區(qū)核心地段，尤其是 CBD區(qū)域，廣州珠江新城 CBD富力擁有多達 10塊土地，包括最新獲得的獵德村地塊，在市區(qū)核心地段的地塊，相對來說無論是建設寫字樓、酒店 /公寓還是商貿(mào)城專業(yè)市場，都擁有相當?shù)牡乩麅?yōu)勢，從這點來說，富力商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇是較成功的。 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 陽光股份 第三部分 借 鑒 篇 ＊ 區(qū)域選址： 立足于北京及環(huán)渤海區(qū)域，同時兼顧其他有潛力或者有合適項目的區(qū)域 ＊ 開發(fā)模式 ，形成區(qū)位優(yōu)勢 根據(jù)位置和引入的主力店不同已有兩種比較成熟的運營模式 。 主力店及其他商鋪 ：以家樂?；蛘呶譅柆敒橹髁Φ?，引入餐飲、服裝及其他生活配套店鋪，由陽光股份招商的客戶相對較多，需要對整個項目進行整體定位和規(guī)劃。 模式一：城市區(qū)域商業(yè)中心模式 選址： 位于市中心或城市副中心較近區(qū)域。 主力店： 引入伊藤洋華堂經(jīng)營的綜合小型百貨為主力店，商場地下也是由洋華堂經(jīng)營的面積約 500010000平方米的超市。萬達集團在全國四十多個城市投資項目，已在全國開業(yè) 19個萬達廣場，6家五星級酒店，持有的收租物業(yè)面積達到 300萬平方米。 資料來源：萬達集團網(wǎng)站 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 第一代產(chǎn)品 第二代產(chǎn)品 ?20232023年 純商業(yè)盒子式 （ 1）選擇省會或中心城市布局 。 （ 3）占地面積在 ，建筑面積在 46萬平左右 。 （ 5） 1層為精品、服飾， 3層為超市， 4層為專業(yè)賣場和影院 。 案例：長沙萬達商業(yè)廣場、南昌萬達商業(yè)廣場 2023年純商業(yè) 組合式 （ 1）選擇省會或中心城市布局 。 （ 3）占地面積在 5萬平左右， 建筑面積在 15萬平左右 。 （ 5）每個主力店都為一個單體盒子 ，由多個盒子組成商業(yè)廣場。 第三代產(chǎn)品 2023年后多產(chǎn)品綜合體 （ 1）選擇省會或中心城市布局 。 （ 3）占地面積在 1020萬平，建筑面 積在 4080萬平，其中商業(yè)規(guī)模在 1520萬平 左右 。 （ 5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等 。 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 ?萬達商業(yè)地產(chǎn)的前期經(jīng)驗和教訓： – 用住宅開發(fā)手法做商業(yè)地產(chǎn)。 – 分割出售產(chǎn)權商鋪，造成難以統(tǒng)一經(jīng)營。 萬達一度只顧借助沃爾瑪主力店的優(yōu)勢，全力促銷商鋪，賣完不管或亂管，不明白城市綜合體的整體產(chǎn)品及其投資配制 ,造成早期項目的商戶造反 ,吃了大虧 – 沒有堅實的資金實力。 – 第六 、缺乏有成熟經(jīng)驗的項目規(guī)劃、招商管理和運營管理團隊，項目業(yè)態(tài)組合人為硬來，功能匹配缺位，多數(shù)項目在招商上都感覺乏力。 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 萬達地產(chǎn) 第三部分 借 鑒 篇 ?萬達商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓基礎上的積極改進措施 ： – 萬達開始改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉而注重獲取長期的租金收益和資產(chǎn)升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。 – 萬達開始尊重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，建立了專門的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計院。 – 在銷售對象