【正文】 /物業(yè)升值能力 （增值力） 大小業(yè)主 開(kāi)發(fā)商 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 物業(yè)質(zhì)素 /營(yíng)銷推廣 /售價(jià)水平 （產(chǎn)品力 /銷售力） 營(yíng)運(yùn)商 租金差價(jià)及管理費(fèi)等 商業(yè)規(guī)劃 /業(yè)態(tài)業(yè)種 /租金水平 （招商運(yùn)營(yíng)力） 管理公司 大商家 經(jīng)營(yíng)者 商品差價(jià) 人流 /環(huán)境 /商品 /服務(wù) /價(jià)格水平（經(jīng)營(yíng)力） 小商戶 終端消費(fèi)者 商品價(jià)值 /消費(fèi)體驗(yàn) 消費(fèi)觀念 /消費(fèi)行為 /購(gòu)買水平（消費(fèi)力） 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈 租售模式 現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的主流模式： 開(kāi)發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營(yíng)方 ，一個(gè)主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部），在此模式下，開(kāi)發(fā)商也是投資商，排在運(yùn)營(yíng)鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開(kāi)發(fā)商之后。 與住宅地產(chǎn)相比商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)要求更高，在國(guó)家加大商業(yè)地產(chǎn)的額度時(shí)，現(xiàn)在像恒隆、華潤(rùn)、保利、瑞安、御景等等，都還在加大物業(yè)持有，加大租金回報(bào)。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 開(kāi)發(fā)商的利益 商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營(yíng)越增值的，持有經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)贏利和相鄰物業(yè)升值 壹 提升開(kāi)發(fā)企業(yè)知名度 ,增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力 貳 以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行 ,增加授信額度 叁 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 租售模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /特點(diǎn)描述 ： 只售不租的模式即是開(kāi)發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物 業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍采用的經(jīng)營(yíng)方式。 /劣勢(shì)分析 ：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，開(kāi)發(fā)商無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng) 一的經(jīng)營(yíng)管理， 導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無(wú)序狀態(tài) ，導(dǎo)致最終經(jīng)營(yíng)不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大 縮水。 /匹配項(xiàng)目 ：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式， 一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪 ，對(duì)于大賣場(chǎng)散 鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營(yíng)管理失控。由于大東門商圈更是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和引導(dǎo)，近年來(lái)，內(nèi)部環(huán)境惡 化，核心地位和商業(yè)功能正在嚴(yán)重退化。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。 /劣勢(shì)分析 ：只租不售的開(kāi)發(fā)模式對(duì)于發(fā)展商的資金實(shí)力要求非常高， 資金壓力較大，同時(shí)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ； 缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會(huì)遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖 然經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級(jí)，大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式， 雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營(yíng)能力弱，往往導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗。 /典型案例 ： 深圳中信城市廣場(chǎng) 是深圳市第一家大型城市中心 MALL ，地處深南中信商圈，占地 5萬(wàn)平方米， 建筑面積 15萬(wàn)平方米，由購(gòu)物中心、中信大廈和星光廣場(chǎng)三部分組成。 /優(yōu)勢(shì)分析 ：開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)，既是所有者，同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢(shì)；另一個(gè)動(dòng) 因是出于 融資考慮 ，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看中了零售超市百貨的流動(dòng)資金。 /匹配項(xiàng)目 ：多出現(xiàn)于 大型百貨中心 的商業(yè)項(xiàng)目。茂業(yè)國(guó)際實(shí)現(xiàn)百貨與地產(chǎn)的無(wú)鏠對(duì)接，走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。 模式三：不售不租 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /特點(diǎn)描述 ：租售結(jié)合的模式，就是 租一部分售一部分 ，開(kāi)發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一 小部分商鋪。 /經(jīng)營(yíng)要點(diǎn) ：要點(diǎn)一，以 優(yōu)惠的租金引進(jìn)零售的主力店 、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品 牌的進(jìn)駐，將聚集人氣，帶旺該商場(chǎng)，總的來(lái)說(shuō)還是得大于失；要點(diǎn)二， 通過(guò)主力店提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值 ， 同時(shí)必須找到輔營(yíng)區(qū)的準(zhǔn)確定位，真正利用主力店的人流。 家樂(lè)福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。 /優(yōu)勢(shì)分析 ：開(kāi)發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象，加快中小店的招商進(jìn)度，從而可以 大大弱 化招商的風(fēng)險(xiǎn)，加快商鋪的銷售速度 ，減少各種資源的浪費(fèi)。 /典型案例 ： 深國(guó)投與大連萬(wàn)達(dá) 采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒?guó)際國(guó)內(nèi)商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn) 略伙伴關(guān)系，構(gòu)建了一條 “ 商業(yè) +金融 +開(kāi)發(fā) +管理 ” 的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進(jìn)行取地、規(guī)劃、定 位，與合作商共同形成強(qiáng)大的品牌互動(dòng)效應(yīng)。 模式五：與商家聯(lián)營(yíng) 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /概念描述 ：一般是指 成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓）經(jīng)營(yíng) 管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排 。 /優(yōu)勢(shì)分析 ：經(jīng)驗(yàn)表明，兩年期左右的銀行貸款根本無(wú)法支撐有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)需要的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而傳統(tǒng)的商 業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不得不面臨 “ 長(zhǎng)期持有 ” 和 “ 資金（資本）不足 ” 的矛盾，通過(guò)證券化工具的使用，可以大大 加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu) 。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮也決定 了證券化模式的優(yōu)勢(shì)，證券化 一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機(jī)，另一方面又可以將風(fēng)險(xiǎn)融入資本市場(chǎng) 。一般性情況下，打包的商業(yè) 地產(chǎn)仍由原開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運(yùn)營(yíng)管理。 模式六：證券化模式 壹 理論篇 貳 市場(chǎng)篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況： 起步晚、發(fā)展快、問(wèn)題多、前景廣 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)階段 問(wèn)題眾多 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 發(fā)展概況 同歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，從開(kāi)發(fā)商行為與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展相對(duì)滯后。 ★ 20世紀(jì) 80年代中后期開(kāi)始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的 “ 購(gòu)物中心 ” ，嚴(yán)格來(lái)講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴(kuò)展到各大中小城市。特別是2023年以來(lái)，近６年來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量一直保持著年２６％的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全球矚目。 二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。 觀點(diǎn) 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)階段 問(wèn)題眾多 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場(chǎng) 篇 20232023 20232023 2023？ 第一 階段 第二 階段 第三 階段 以純銷售為主，能賣掉就萬(wàn)事大吉，主導(dǎo)營(yíng)銷的是廣告宣傳以及現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的技巧。 以長(zhǎng)期投資的思路進(jìn)行操作投資者與經(jīng)營(yíng)者嘗試分離，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始導(dǎo)入 “ 定位 —招商 — 銷售 — 經(jīng)營(yíng)管理 ” 全方位市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。 非專業(yè)操作 商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)經(jīng)營(yíng)者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，大部分由住宅開(kāi)發(fā)商 轉(zhuǎn)變而來(lái)，對(duì)商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進(jìn)行非專業(yè)化運(yùn)作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)所設(shè)計(jì)的業(yè) 態(tài)組合不合理或不切實(shí)際 ，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意 愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來(lái)統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，但必然會(huì)涉及一般不低于 8％的投資回 報(bào)率問(wèn)題。 盲目拷貝模式 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程盲目照搬照抄國(guó)際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費(fèi)者習(xí)慣和 偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟(jì)收入的不同、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)的不同，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的造成影響。 4 5 資金鏈斷裂 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報(bào)期較 長(zhǎng)，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。 7 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 第二部分 市 場(chǎng) 篇 倒臵的開(kāi)發(fā)順序 我國(guó)住宅開(kāi)發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中表現(xiàn)為：開(kāi)發(fā)程序上沿用 “ 拿地 —— 規(guī)劃、設(shè)計(jì) —— 施工 —— 貸款 —— 銷售 —— 營(yíng)業(yè) ” 的住宅開(kāi)發(fā)模式，由于沒(méi)有有效地同商業(yè)對(duì)接，造成商業(yè)與地產(chǎn) 的嚴(yán)重脫節(jié)。 ■ 2023年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 ，同比增長(zhǎng) %，增幅同比回落%； 2023年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積 ，同比增長(zhǎng) %，增幅同比回落 %。 ■國(guó)內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開(kāi)始初步形成，商圈由概念開(kāi)始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒(méi)有出現(xiàn)銷售與開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)興旺的期待局面。 ■國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在 2023年也有所改善。 ■商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更多的從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向招商競(jìng)爭(zhēng) 2023年短期調(diào)整表現(xiàn) 第二部分 市 場(chǎng) 篇 經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 消費(fèi)水平提升 城市化發(fā)展 1 2 3 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 受到經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快等因素驅(qū)動(dòng)，中國(guó)二三線城市規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級(jí)的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模進(jìn)入放量擴(kuò)展階段 發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素 第二部分 市 場(chǎng) 篇 導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要驅(qū)動(dòng)因素為：人口規(guī)模的增長(zhǎng)、住宅房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)、交通系統(tǒng)建設(shè)和政策規(guī)劃導(dǎo)向 人口規(guī)模的增長(zhǎng)是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素 1 住房開(kāi)發(fā)的規(guī)模、分布和價(jià)格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要因素 2 交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持 3 政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個(gè)指導(dǎo)方向 4 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 第二部分 市 場(chǎng) 篇 區(qū)域人口規(guī)模增長(zhǎng)、人口遷移和消費(fèi)需求變化是商業(yè)格局形成的內(nèi)在驅(qū)動(dòng) 因素 消費(fèi)需求變化 ? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)結(jié) 構(gòu)也發(fā)生了較大變化，人們對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所 的環(huán)境、服務(wù)及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購(gòu)物中心的出現(xiàn) ? 大型超市、購(gòu)物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展 居民購(gòu)買力不斷提高 ? 區(qū)域人均可支配收入水平 ? 居民富裕程度和購(gòu)買力的提高，對(duì)商 業(yè)格局的變化有促進(jìn)作用 人口因素 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 人口規(guī)模增長(zhǎng) ? 區(qū)域戶籍人口增長(zhǎng)率；外來(lái)暫住人口增長(zhǎng)率 ? 人口規(guī)模的膨脹對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應(yīng)需求 人口遷移 從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導(dǎo)致該城市或區(qū)域成為人口導(dǎo)入型的城市或區(qū)域。具有顯著的人口導(dǎo)入型特點(diǎn)的城市區(qū)域是商業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機(jī) 展望五 由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流 展望六 體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注 展望七 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個(gè)發(fā)展階段 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調(diào)整長(zhǎng)期看好 第二部分 市 場(chǎng) 篇 壹 理論篇 貳 市場(chǎng)篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 標(biāo)桿商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究 企業(yè)篇 富力地產(chǎn) 項(xiàng) 目 理 念 項(xiàng) 目 定 位 第三部分 借 鑒 篇 利用住宅小區(qū)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)綜合體，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)