【正文】 位于淮海中路南側(cè)，延安路高架和南北高架的交匯點(diǎn)，屬于上海的黃金地段 高費(fèi)用 ?為保持石庫(kù)門建筑的原貌，瑞安集團(tuán)請(qǐng)來(lái)了具有東西方背景的兩家國(guó)際公司以及同濟(jì)大學(xué)專家共同制定解決方案，并進(jìn)口昂貴的防潮藥水以整舊如舊 ?動(dòng)遷安置費(fèi)用達(dá) ，地下管道費(fèi)用高達(dá) 3億 低密度 新天地建筑最高不超過(guò)四層， 新天地每平方米建造成本高達(dá) 2萬(wàn)元人民幣，項(xiàng)目總投資 14億元 低容積率 新天地項(xiàng)目的容積率只有 ，這樣的項(xiàng)目在上海市中心肯定虧本 低收入 目前新天地內(nèi)共有租戶 92家，瑞安集團(tuán)年收入只有七、八千萬(wàn)人民幣 保密文件、版權(quán)所有 第 17頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 瑞安集團(tuán)賠本建設(shè)新天地，玄機(jī)就在于在太平橋的整體改建計(jì)劃中，新天地的角色就是以新天地的人文環(huán)境和人工湖的生態(tài)環(huán)境，撬動(dòng)太平橋整體地價(jià) A 太平橋人工湖綠地： 人工湖綠地占地 ，水面面積為 ，綠地下面的地下停車場(chǎng)可提供 200多個(gè)車位。 B 上海新天地 上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游區(qū)，占地 3萬(wàn)平方米。 D 企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū) 企業(yè)天地坐落太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道 里的湖邊建筑。 企業(yè)天地目標(biāo)是營(yíng)造一流的商圈，發(fā)展成為跨國(guó)公司總部所在地。 翠湖天地一期五棟住宅樓在三周內(nèi)已全部售完，二期正在開(kāi)發(fā)中。 首先開(kāi)發(fā)新天地，為該地區(qū)營(yíng)造一個(gè)高品位的人文環(huán)境；然后開(kāi)發(fā)人工湖綠地，為該地區(qū)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，提升了 52公頃的土地的品質(zhì)，再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏。白玉蘭是上海市花，這個(gè)建筑將成為太平橋項(xiàng)目的象征。羅康瑞也通過(guò)新天地的成功獲得了杭州西湖和重慶化龍橋改造項(xiàng)目。建成后的化龍橋片區(qū)，將配合重慶市的國(guó)際化發(fā)展，延伸和補(bǔ)充解放碑中央商務(wù)區(qū)的功能。瑞安集團(tuán)將在設(shè)計(jì)上強(qiáng)化該區(qū)與山水的親和性。 杭州西湖天地 重慶化龍橋片區(qū)重建項(xiàng)目 保密文件、版權(quán)所有 第 19頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 金源時(shí)代購(gòu)物中心，無(wú)論是龐大的規(guī)模還是齊備的功能都當(dāng)之無(wú)愧現(xiàn)代中國(guó)的商業(yè)航母 大 – 建筑面積大 ：作為北京市 2023年 60項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，金源 Shopping Mall占地，規(guī)劃建筑面積為 68萬(wàn)平方米； – 單體面積大： 一期總建筑面積為 55萬(wàn)平方米的單體建筑， 是世界最大的商業(yè)單體建筑。 – 業(yè)態(tài)種類多： 一站式購(gòu)物理念，集百貨，超市，建材家居，汽車展銷，專賣店，餐飲，溜冰場(chǎng)，電影院，酒吧，咖啡廳，書(shū)店等休閑娛樂(lè)項(xiàng)目于一體； – 店鋪多： 規(guī)劃有 5至 6家主力店，還有 20余家半主力店， 600余家專賣店， 100余家主題餐廳， 10余家?jiàn)蕵?lè)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所； – 客流量多： 據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，金源 Shopping Mall的客流量每天將達(dá)到 10萬(wàn)人次，年銷售額將超過(guò) 50億元人民幣。 1 2 3 多 高 保密文件、版權(quán)所有 第 20頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 無(wú)獨(dú)有偶，金源集團(tuán)采用低廉的租金作 Shopping Mall，也是看重 Shopping Mall 附近世紀(jì)城的開(kāi)發(fā)，只不過(guò)這一次是先造城再造 Mall 金源 Mall ? 金源集團(tuán)首先建造 120萬(wàn) M2的 世紀(jì)城一、二期。 保密文件、版權(quán)所有 第 21頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 綜觀金源模式，其最大的特點(diǎn)在于 “做快大盤 ”快速銷售、快速回籠資金、快速在全國(guó)擴(kuò)展復(fù)制 低價(jià)快速銷售120萬(wàn) M2的世紀(jì)城住宅區(qū)，在短期內(nèi)迅速回籠資金達(dá) 80億 借勢(shì)迅速推出 68 M2的 MALL和 183萬(wàn) M2的住宅區(qū)。 1 2 3 未來(lái)發(fā)展（ 0408） 金源集團(tuán)將在全國(guó)將設(shè) 4家左右的Shopping Mall 在全國(guó)將建設(shè) 6至 8家左右的五星級(jí)酒店 通過(guò)快速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)由住宅房地產(chǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)和酒店業(yè)的轉(zhuǎn)型 保密文件、版權(quán)所有 第 22頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 一體化開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)成為 Shopping Mall 的主要開(kāi)發(fā)模式，并有著巨大的商業(yè)利潤(rùn)，我們總結(jié)，該模式有如下的特點(diǎn) 2 5 3 以小帶大，實(shí)現(xiàn)一體化整體區(qū)域的升值 部分微利或虧損，整體盈利 只租不售的經(jīng)營(yíng)手法 與政府密切配合，獲得整體開(kāi)發(fā)權(quán) 新天地首先改善環(huán)境、營(yíng)造商業(yè)文化和歷史文化來(lái)提升太平橋整體地段的品質(zhì)和價(jià)值，從而帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 新天地地區(qū)目前是虧損很大，但是通過(guò)新天地效應(yīng)所帶來(lái)的地價(jià)升值卻是非常大的。金源 mall目前投資要 12年以上才能收回投資，但是其住宅房地產(chǎn)確有大量現(xiàn)金回籠 新天地和金源并沒(méi)有采用流行的分割商鋪，迅速取得現(xiàn)金的方法，而是采用只租不售的經(jīng)營(yíng)手法，有利于企業(yè)的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，樹(shù)立企業(yè)的整體形象而實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營(yíng)銷。瑞安集團(tuán)才敢拿出一小塊地做新天地。如果工程切分成幾塊，交給不同的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商去做，將會(huì)使各開(kāi)發(fā)商單兵作戰(zhàn)，缺乏整體協(xié)調(diào)，難形成綜合效應(yīng)，也不可能有今天的新天地和金源 1 4 以市場(chǎng)為導(dǎo)向的周密的項(xiàng)目規(guī)劃與完善的企業(yè)管理 上海新天地的規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)都是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，有著周密安排的 。金源集團(tuán)也是如此。 保密文件、版權(quán)所有 第 24頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 產(chǎn)權(quán)式商鋪模式研究 保密文件、版權(quán)所有 第 25頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 案例 1：柳林大廈 ——在繁華的上海淮海路，岳祥投資推出分割出售并返租柳林大廈商鋪的舉措，引來(lái)眾多的投資者爭(zhēng)相購(gòu)買，即將為投資商帶來(lái)了 柳林大廈位于上海最高檔商業(yè)區(qū)淮海中路商業(yè)街的南首?？偨ㄖ娣e 4萬(wàn)平方米， 1—6層為大型商場(chǎng)，總建筑面積 。同時(shí)在保證業(yè)主每年一定的收益率的前提下，要求業(yè)主與發(fā)展商簽訂與大型商家租期一致的承包經(jīng)營(yíng)合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂租賃合同奠定基礎(chǔ) 。 保密文件、版權(quán)所有 第 27頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 案例 2：常興時(shí)代廣場(chǎng) ——2023年 8月，深圳常興時(shí)代商城推出全國(guó)首創(chuàng)的商鋪銀行投資模式，在地產(chǎn)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)引起強(qiáng)烈轟動(dòng)。 開(kāi)發(fā)商的做法： 客戶購(gòu)鋪后，開(kāi)發(fā)商將一次性返還 34％，年租金回報(bào)率達(dá)到約 ％，客戶可以立刻收租； 投資者每年可獲 10％的固定返租額，同時(shí)擁有鋪位的產(chǎn)權(quán) 天虹商場(chǎng)承租常興時(shí)代廣場(chǎng) 2~4樓 15年，整體為月租金 46元 /平方米，該租金在 2年內(nèi)不變，而在后面的 3~15年內(nèi)每年至少遞增 2%~10% 根據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，當(dāng)一方提出年租金的遞增比例超過(guò) 2%時(shí)，須由甲乙雙方協(xié)商決定，若雙方協(xié)商不成，則仍按 2%遞增比例執(zhí)行 提出商鋪銀行概念 保密文件、版權(quán)所有 第 28頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 常興時(shí)代廣場(chǎng)借助商鋪銀行的概念，在開(kāi)盤當(dāng)日即銷出 130套商鋪，當(dāng)月銷售超過(guò) 2023套，并居 2023年深圳市商鋪銷售的榜首，其具體情況如下 經(jīng)營(yíng)則交給專業(yè)大型商家天虹商場(chǎng)統(tǒng)一運(yùn)作，通過(guò)先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理獲取高額穩(wěn)定的收益 商鋪銀行的投資者由合作銀行統(tǒng)一辦理商鋪投資一本通。在滿足要求的情況下還可憑一本通向銀行進(jìn)行鋪位抵押，從而使資金周轉(zhuǎn)更自由。涌金廣場(chǎng)是杭州目前面積最大的集商場(chǎng)、超市、餐飲、娛樂(lè)于一體的單體建筑 保密文件、版權(quán)所有 第 30頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 經(jīng)過(guò)總結(jié)，我們得出：涌金項(xiàng)目失敗主要有四大失誤 根本原因： 開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷售過(guò)程中，未能充分考慮商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，以致造成脫節(jié) 失誤之一：選址錯(cuò)誤 涌金廣場(chǎng)處于西湖大道。并且不知道為什么要造這么大的樓。 銷售后各店鋪各自為政，無(wú)法做到分散店鋪與統(tǒng)一管理完美結(jié)合，使涌金廣場(chǎng)無(wú)法形成合力與品牌。中國(guó)小商品城經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，不僅在 1993年成為上市公司，目前更發(fā)展成為國(guó)際性的先進(jìn)的全亞洲最大的小商品集散中心 中國(guó)小商品城由中國(guó)義烏國(guó)際商貿(mào)城、篁園市場(chǎng)、賓王市場(chǎng)三個(gè)市場(chǎng)簇群組成 , 市場(chǎng)擁有 34個(gè)行業(yè)、 1502個(gè)大類、 32萬(wàn)種商品，幾乎囊括了工藝品、飾品、小五金、日用百貨、雨具、電子電器、玩具、化妝品、文體、襪業(yè)、副食品、鐘表、線帶、針棉、紡織品、領(lǐng)帶、服裝等所有日用工業(yè)品。物美價(jià)廉，應(yīng)有盡有的特色鮮明，在國(guó)際上具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 20多年來(lái)，經(jīng)歷四次搬遷八次擴(kuò)建，現(xiàn)擁有營(yíng)業(yè)面積 80多萬(wàn)平方米，商位 34000余個(gè)，從業(yè)人員 8萬(wàn)多，日客流量 20多萬(wàn)人次 ,2023年市場(chǎng)總成交額達(dá) ，其中外貿(mào)出口占 50%強(qiáng)，連續(xù) 13年位居全國(guó)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)榜首，被國(guó)家質(zhì)檢總局授予“重質(zhì)量、守信譽(yù)”市場(chǎng)榮譽(yù)稱號(hào)，是國(guó)際小商品的流通、研發(fā)、展示中心，我國(guó)最大的小商品出口基地 保密文件、版權(quán)所有 第 32頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 中國(guó)小商品城經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展形成了如下特點(diǎn) 連鎖化的擴(kuò)張 隨著中國(guó)小商品城市場(chǎng)外向度不斷提高，建立了以義烏為中心在金、臺(tái)、溫、麗等地區(qū)形成國(guó)際性的小商品產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)了市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)簇群式發(fā)展，進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大市場(chǎng)在國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工中的地位 國(guó)際化的戰(zhàn)略定位 建立了“打造全球最大超市、建設(shè)國(guó)際購(gòu)物天堂”的戰(zhàn)略目標(biāo)，積極實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略，大力發(fā)展購(gòu)物旅游業(yè)，加速市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。形成了公路、鐵路、航空立體化的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，日貨物吞吐量達(dá)5000余噸。并建立了中國(guó)小商品數(shù)字城。 先進(jìn)的市場(chǎng)設(shè)施 中國(guó)小商品城擁有先進(jìn)而發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體系，會(huì)展業(yè)發(fā)起早、影響力大。 采用上市融資手段 2023年 3月，小商品城以 /股的高價(jià)增發(fā) 2094萬(wàn)股 A 股，并獲 49倍超額認(rèn)購(gòu) 。 租售結(jié)合，快速回籠資金，可以解決開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不足的問(wèn)題。 最初的產(chǎn)權(quán)式商鋪只是分割出售，第二代產(chǎn)權(quán)式商鋪推出目前較為流行的出售＋返租方式，第三代產(chǎn)權(quán)式商鋪是深圳常興時(shí)代廣場(chǎng)又推出了商鋪銀行的概念。 對(duì)開(kāi)發(fā)商而言， 產(chǎn)區(qū)式商鋪模式具有以下優(yōu)缺點(diǎn) 保密文件、版權(quán)所有 第 36頁(yè) 商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告 訂單地產(chǎn)模式研究 保密文件、版權(quán)所有 第 37頁(yè) 商業(yè)