【正文】 部分來(lái)源于自有資金外，70%~80%來(lái)自銀行貸款，融資渠道單一。這對(duì)于依賴(lài)銀行融資的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜，融資困難已經(jīng)成為制約國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。在這些多元化融資方式中，REIT以其收益穩(wěn)定等諸多利好成為商業(yè)地產(chǎn)融資新寵，早在2005年年底，“廣州越秀”率先在香港發(fā)行REIT，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資的先河。 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢(shì)融資方式由間接融資向直接融資為主轉(zhuǎn)變是國(guó)際融資市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資體系不僅會(huì)逐漸完善間接融資模式，而且會(huì)大力發(fā)展真接融資模式，從而使融資體系更趨合理化，這也是分散銀行融資風(fēng)險(xiǎn)、拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道、解決商業(yè)地產(chǎn)資金緊缺問(wèn)題的必由之路。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)融資的幾種主要方式分析商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)融資工具的幫助和各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)的支持。 企業(yè)自有資金 企業(yè)自有資金注入的方式(1)開(kāi)發(fā)主體為新的項(xiàng)目公司時(shí)，資金注入方可以是上級(jí)公司(母公司或總公司)，也可以是其他的投資者，以增加注冊(cè)資本金為主要方式；(2)開(kāi)發(fā)主體為內(nèi)部獨(dú)立核算而對(duì)外無(wú)法人地位的項(xiàng)目組時(shí)，以資金的直接劃撥為主要方式。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)較大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，出現(xiàn)“逆向選擇”和“道德危機(jī)”的可能性較大。開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金注入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則是一種良好的“信號(hào)發(fā)射機(jī)制”，促進(jìn)了資金提供方和需求方的信息交流，降低了雙方的交易費(fèi)用，提高了交易的效率。 預(yù)租預(yù)售款和定金商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)租預(yù)售款及定金是內(nèi)部融資的另一重要來(lái)源。預(yù)租預(yù)售款手段通常與商業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)手段相結(jié)合，開(kāi)發(fā)商能夠借預(yù)售的聲勢(shì)帶動(dòng)樓盤(pán)的整體銷(xiāo)售，提高整個(gè)項(xiàng)目的聲譽(yù)，為后期招商工作打下基礎(chǔ)。但是這種融資方式受宏觀政策和物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的影響很大?？偟膩?lái)看，預(yù)租預(yù)售款和定金的再投資對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資具有重要意義，在政策允許和充分考慮物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)的條件下充分利用這一方式會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)活動(dòng)產(chǎn)生積極的帶動(dòng)作用。經(jīng)過(guò)幾年的摸索實(shí)踐，國(guó)內(nèi)的銀行信貸融資方式在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中已發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗(yàn)與模式，相對(duì)比較成熟，在此不多贅述。 上市融資上市融資是指股份有限公司通過(guò)公開(kāi)發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進(jìn)行融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)的重要手段和融資方式。 房地產(chǎn)公司上市融資的優(yōu)缺點(diǎn)分析(1)上市融資的正面效應(yīng)第一，籌資量大：與其他融資方式相比，能籌集的資金較大，這是股票融資的特點(diǎn)決定的。第三，資金使用年限長(zhǎng)：發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒(méi)有到期日，不需歸還，便于房地產(chǎn)公司對(duì)資金使用方式的安排，而且普通股籌資沒(méi)有固定的股利負(fù)擔(dān)。第五，分散風(fēng)險(xiǎn)：上市后，會(huì)有更多的投資者認(rèn)購(gòu)公司股份，股份的分散自然有利于原股東所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的分散。第七，提高公司價(jià)值：股票上市后公司股份流通性大大增強(qiáng)，其價(jià)值必然顯著提高，進(jìn)而提高股東財(cái)富。第九，便于公司進(jìn)行并購(gòu)(資產(chǎn)重組)：股票上市更容易為人們所接受，為公司提供了一個(gè)并購(gòu)的有力工具，公司的收購(gòu)與兼并將相對(duì)容易，有利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。第二，削弱原有股東的控股權(quán)：由于公司的部分控制權(quán)向社會(huì)公眾轉(zhuǎn)移，原股東的控制權(quán)相對(duì)減弱。 房地產(chǎn)基金融資房地產(chǎn)基金是產(chǎn)業(yè)基金的一種，是指通過(guò)發(fā)行基金券(如受益憑證、基金單位、基金股份等)，將不確定多數(shù)投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專(zhuān)門(mén)的投資管理機(jī)構(gòu)，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項(xiàng)目，并通過(guò)資本經(jīng)營(yíng)和提供增值服務(wù)，對(duì)受資企業(yè)或項(xiàng)目加以培育和輔導(dǎo)，使之相對(duì)成熟和強(qiáng)壯，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與投資回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。房地產(chǎn)基金一般會(huì)采取股權(quán)投資的方式，收購(gòu)或直接投資所占的比重不會(huì)超過(guò)總投資額的50%，即在股權(quán)上不成為大股東，項(xiàng)目能用原來(lái)的辦法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。當(dāng)前中國(guó)《產(chǎn)業(yè)基金投資管理辦法》正在出臺(tái)過(guò)程中，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)基金只能向特定投資者發(fā)行基金份額，即采取私募設(shè)立的模式。多采用投資公司形式運(yùn)作，以規(guī)避政策的限制。2005年7月，美國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)及管理公司西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金及深國(guó)投商用置業(yè)有限公司簽訂了開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的合作協(xié)議。從目前內(nèi)地市場(chǎng)來(lái)看，海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，大多選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高，具有經(jīng)營(yíng)特性的商業(yè)地產(chǎn)是海外基金投資的熱點(diǎn)之一，其中收租型海外基金首選北京、上海，有成功經(jīng)驗(yàn)后選擇廣州、深圳，再進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線(xiàn)城市，如蘇州、寧波、杭州、天津等地。宏觀政策對(duì)銀行資金流向房地產(chǎn)業(yè)的限制在短期內(nèi)不會(huì)有松動(dòng)，資金來(lái)源的多元化是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)。以房地產(chǎn)抵押貸款證券化為標(biāo)志的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展與成熟，將為房地產(chǎn)基金應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資建立一個(gè)更為方便的進(jìn)入和退出機(jī)制。其中不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。當(dāng)前房地產(chǎn)信托的方式主要有三種：一是信用貸款型信托，指信托投資公司以受托的貨幣資金作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款，這種形式與傳統(tǒng)的商業(yè)銀行貸款類(lèi)似；二是股權(quán)型信托，指信托投資公司以所籌得的資金持有房地產(chǎn)商的部分股權(quán)，與之共享開(kāi)發(fā)收益，待開(kāi)發(fā)完成后，由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)股權(quán)；三是財(cái)產(chǎn)信托即以商業(yè)物業(yè)的財(cái)產(chǎn)形式委托經(jīng)營(yíng)獲得融資。這種信托項(xiàng)目，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中的不特定投資者(作為委托人)的委托，以信托合同的形式將其資金集中起來(lái)，然后通過(guò)一個(gè)信托貸款的模式貸給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在信托計(jì)劃屆滿(mǎn)時(shí)，將資金償還給信托公司。與商業(yè)銀行貸款相比，貸款型信托期限較短，對(duì)資金的收益和安全性要求較高，所以單純依靠信托資金，開(kāi)發(fā)規(guī)模受到一定限制，適用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；其融資成本高于銀行貸款，且風(fēng)險(xiǎn)也較高，除此以外，與商業(yè)銀行貸款沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，信托公司主要起“搭橋作用”。(2)股權(quán)型信托。信托計(jì)劃屆滿(mǎn)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商的股東按照事先約定，對(duì)信托公司所持有的股份溢價(jià)回購(gòu)，此溢價(jià)就構(gòu)成了信托公司和相關(guān)投資者的共同毛收益。這種形式的信托具有如下特點(diǎn)：信托的目的不是長(zhǎng)期控制某家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是通過(guò)這種方式來(lái)運(yùn)作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財(cái)效果，為委托人謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報(bào)酬；股權(quán)信托在這份合同中具有表決權(quán)的優(yōu)先股性質(zhì)，作為股東每年的回報(bào)率是固定的，不參與利潤(rùn)分成；在信托期限內(nèi)占到開(kāi)發(fā)商股份的控股或者相對(duì)控股地位的，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計(jì)劃等。(3)財(cái)產(chǎn)型信托。其最大的特點(diǎn)在于幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。 信托融資的利弊權(quán)衡 通過(guò)權(quán)衡信托融資的利弊，可以得知該方式有以下優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)：(1)房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢(shì)。故綜合來(lái)說(shuō)，信托融資降低了開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本；第三，房地產(chǎn)信托可以串接多種其它融資工具，如可引入房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以固定回報(bào)方式介入項(xiàng)目公司，可適時(shí)包裝房地產(chǎn)企業(yè)上市，可為項(xiàng)目前期建設(shè)融資以完成銀行貸款條件等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，信托融資的規(guī)模小、期限短，而且目前，信托投資公司介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的渠道較窄，2004年5月央行為配合信貸緊縮政策的實(shí)施，對(duì)從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信托投資公司進(jìn)行了非正式告誡，信托對(duì)房地產(chǎn)的支持受到限制；另外，不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)房地產(chǎn)投資對(duì)流動(dòng)性和合理避稅的需要。中國(guó)人民銀行的研究報(bào)告建議，要“將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托”?？傮w而言，我國(guó)的房地產(chǎn)信托融資將會(huì)有進(jìn)一步突破性進(jìn)展，還有很大的發(fā)展空間。在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史上，有一個(gè)企業(yè)之名在市場(chǎng)中特別響亮：萬(wàn)達(dá)。從1988年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)始介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到1992年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立，至2001年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在中國(guó)就已如日中天，并發(fā)展出多條產(chǎn)業(yè)鏈。然而，萬(wàn)達(dá)前期開(kāi)發(fā)的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后出現(xiàn)的投資回報(bào)、商戶(hù)招商、經(jīng)營(yíng)管理等方面的問(wèn)題被媒體披露后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌和“訂單”開(kāi)發(fā)模式也開(kāi)始受到社會(huì)各界的普遍質(zhì)疑。作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，大連萬(wàn)達(dá)的開(kāi)發(fā)模式一直是大家學(xué)習(xí)的榜樣，但隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，我們有必要重新審視萬(wàn)達(dá)模式，以期從它的成敗得失中受到應(yīng)有的啟示。第一，選址。對(duì)于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的選址原則，首先要求交通便利，至少有兩個(gè)主道，這樣才能方便進(jìn)出，否則將來(lái)隨著人流、車(chē)流的增加，容易造成堵車(chē)、進(jìn)出困難等困境，這可能就會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的收益和增長(zhǎng)率。而購(gòu)物中心需要的是不斷的重復(fù)消費(fèi)，有回頭客，因此，萬(wàn)達(dá)只考慮半徑50公里內(nèi)是否有30萬(wàn)住戶(hù)，相近30公里內(nèi)有沒(méi)有相同的業(yè)態(tài)，如果旁邊已有大型購(gòu)物中心，那么萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也不會(huì)選擇落子。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位為流行時(shí)尚或年輕時(shí)尚，目標(biāo)客戶(hù)群在15至30歲，所以他們多數(shù)考慮時(shí)尚品牌、便宜餐飲、文化娛樂(lè)等，高端并不是其主要定位。另外，大眾消費(fèi)定位也便于復(fù)制，便于“工廠”化的開(kāi)展。第三，設(shè)計(jì)。關(guān)于商業(yè)設(shè)計(jì)方面，主要有以下幾點(diǎn)。不光是地面交通要做好，地下幾層的停車(chē)場(chǎng)也要設(shè)計(jì)好，讓大家能很迅速容易地找到車(chē)輛及進(jìn)出。其中，主要的兩三個(gè)門(mén)應(yīng)該放在人特別愿意走的幾個(gè)方向。第四，業(yè)態(tài)。不同的業(yè)態(tài)搭配會(huì)促進(jìn)比較效益，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的收益提升更好。餐飲比重成為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的一張王牌，實(shí)踐證明王健林的判斷是正確的。此外，在業(yè)態(tài)選擇上同業(yè)態(tài)盡量選一家，不選兩家，這樣才能提升比較效益。第五，管理。對(duì)一個(gè)購(gòu)物中心而言，在管理方面有幾條：一、管理重于建設(shè)，萬(wàn)達(dá)對(duì)商業(yè)管理公司干部配備的級(jí)別和即將要調(diào)整的級(jí)別，都比其他建設(shè)系統(tǒng)的要多，副總裁不止一個(gè)，還有其他職務(wù)配的人員也比較多，人員配置上要高于它，而且內(nèi)部的工資上實(shí)行同等待遇，搞商業(yè)管理的一點(diǎn)不比開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)拿得少。出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，要善于研究和解決問(wèn)題，而且還要面對(duì)問(wèn)題，不能回避。三就是對(duì)商家進(jìn)行扶持。集團(tuán)多年前成立了一個(gè)信息建設(shè)管理中心，現(xiàn)在隊(duì)伍已經(jīng)很大規(guī)模。信息化了以后，規(guī)范了漏洞和失誤，這也極大支持了商業(yè)管理公司的發(fā)展。標(biāo)準(zhǔn)化是信息化的前提，商業(yè)管理公司大概出了20本書(shū)，把每個(gè)項(xiàng)目的各種流程都非常標(biāo)準(zhǔn)地規(guī)范下來(lái)，比方說(shuō)《開(kāi)店手冊(cè)》，把安全管理、租金管理等流程形成了若干項(xiàng)，必須按標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化漏洞少，而且把標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)容放在信息軟件上以后，剛招來(lái)的人