【正文】 投資者 物業(yè)投資回報 商業(yè)增值能力 /物業(yè)升值能力 （增值力） 大小業(yè)主 開發(fā)商 房地產開發(fā)利潤 物業(yè)質素 /營銷推廣 /售價水平 （產品力 /銷售力） 營運商 租金差價及管理費等 商業(yè)規(guī)劃 /業(yè)態(tài)業(yè)種 /租金水平 （招商運營力） 管理公司 大商家 經(jīng)營者 商品差價 人流 /環(huán)境 /商品 /服務 /價格水平（經(jīng)營力） 小商戶 終端消費者 商品價值 /消費體驗 消費觀念 /消費行為 /購買水平（消費力） 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 商業(yè)地產概念 商業(yè)地產分類 與住宅比較 商業(yè)地產價值 商業(yè)地產價值 商業(yè)地產的價值鏈 租售模式 現(xiàn)階段國內商業(yè)地產開發(fā)運作的主流模式： 開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運營方 ，一個主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產權銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運營鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。 與住宅地產相比商業(yè)地產的經(jīng)營復雜性遠遠要求更高，在國家加大商業(yè)地產的額度時，現(xiàn)在像恒隆、華潤、保利、瑞安、御景等等，都還在加大物業(yè)持有，加大租金回報。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 商業(yè)地產概念 商業(yè)地產分類 與住宅比較 商業(yè)地產價值 商業(yè)地產價值 開發(fā)商的利益 商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營越增值的，持有經(jīng)營實現(xiàn)商業(yè)贏利和相鄰物業(yè)升值 壹 提升開發(fā)企業(yè)知名度 ,增加股票在資本市場上的吸引力 貳 以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行 ,增加授信額度 叁 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 租售模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 商業(yè)地產概念 商業(yè)地產分類 與住宅比較 商業(yè)地產價值 租售模式 /特點描述 ： 只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產權，銷售完成之后基本上就不再進行干預，僅由物 業(yè)管理部門進行日常的統(tǒng)一維護管理，這是舊有商業(yè)地產開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。 /劣勢分析 ：由于產權被分割出售后，經(jīng)營權迅速分散，經(jīng)營權迅速分散，開發(fā)商無法進行統(tǒng)一的招商和統(tǒng) 一的經(jīng)營管理， 導致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài) ，導致最終經(jīng)營不善等后果，商鋪的價值也大大 縮水。 /匹配項目 ：只售不租的商業(yè)地產開發(fā)模式， 一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪 ，對于大賣場散 鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營管理失控。由于大東門商圈更是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和引導，近年來，內部環(huán)境惡 化，核心地位和商業(yè)功能正在嚴重退化。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。 /劣勢分析 ：只租不售的開發(fā)模式對于發(fā)展商的資金實力要求非常高， 資金壓力較大，同時面臨經(jīng)營風險 ； 缺乏商業(yè)經(jīng)營能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖 然經(jīng)營收益穩(wěn)定，經(jīng)營風險降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報較低；如果采取散租模式， 雖然能提高預期的租金收益，但由于自身經(jīng)營能力弱，往往導致商場經(jīng)營失敗。 /典型案例 ： 深圳中信城市廣場 是深圳市第一家大型城市中心 MALL ，地處深南中信商圈，占地 5萬平方米， 建筑面積 15萬平方米，由購物中心、中信大廈和星光廣場三部分組成。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商自主經(jīng)營，既是所有者，同時也是經(jīng)營者，在商業(yè)經(jīng)營中應具有一定的優(yōu)勢；另一個動 因是出于 融資考慮 ，一些房地產開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動資金。 /匹配項目 ：多出現(xiàn)于 大型百貨中心 的商業(yè)項目。茂業(yè)國際實現(xiàn)百貨與地產的無鏠對接，走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。 模式三：不售不租 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 商業(yè)地產概念 商業(yè)地產分類 與住宅比較 商業(yè)地產價值 租售模式 /特點描述 ：租售結合的模式，就是 租一部分售一部分 ，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一 小部分商鋪。 /經(jīng)營要點 ：要點一，以 優(yōu)惠的租金引進零售的主力店 、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品 牌的進駐，將聚集人氣，帶旺該商場，總的來說還是得大于失；要點二， 通過主力店提升輔營區(qū)的銷售價值 ， 同時必須找到輔營區(qū)的準確定位，真正利用主力店的人流。 家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產取得巨大成功。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應提升自身的形象，加快中小店的招商進度，從而可以 大大弱 化招商的風險，加快商鋪的銷售速度 ，減少各種資源的浪費。 /典型案例 ： 深國投與大連萬達 采用定單式的商業(yè)地產開發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒H國內商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn) 略伙伴關系，構建了一條 “ 商業(yè) +金融 +開發(fā) +管理 ” 的地產發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進行取地、規(guī)劃、定 位，與合作商共同形成強大的品牌互動效應。 模式五：與商家聯(lián)營 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 商業(yè)地產概念 商業(yè)地產分類 與住宅比較 商業(yè)地產價值 租售模式 /概念描述 ：一般是指 成熟商業(yè)地產的所有者（委托人）將資產交由受托人（并完成資產所有權的轉讓）經(jīng)營 管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排 。 /優(yōu)勢分析 ：經(jīng)驗表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經(jīng)營需要的商業(yè)地產開發(fā)，而傳統(tǒng)的商 業(yè)地產開發(fā)模式不得不面臨 “ 長期持有 ” 和 “ 資金（資本）不足 ” 的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大 加速資金的流轉速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結構 。對于開發(fā)商而言，風險方面的考慮也決定 了證券化模式的優(yōu)勢，證券化 一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機，另一方面又可以將風險融入資本市場 。一般性情況下，打包的商業(yè) 地產仍由原開發(fā)商的關聯(lián)公司運營管理。 模式六：證券化模式 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 商業(yè)地產的發(fā)展概況： 起步晚、發(fā)展快、問題多、前景廣 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調整長期看好 發(fā)展概況 同歐美發(fā)達國家相比，從開發(fā)商行為與市場經(jīng)營模式來看，目前中國商業(yè)地產市場的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國的商業(yè)地產起步較晚，發(fā)展相對滯后。 ★ 20世紀 80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的 “ 購物中心 ” ，嚴格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴展到各大中小城市。特別是2023年以來，近６年來，中國商業(yè)地產開發(fā)總量一直保持著年２６％的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全球矚目。 二是商業(yè)地產的形態(tài)變化上看。 觀點 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 20232023 20232023 2023？ 第一 階段 第二 階段 第三 階段 以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導營銷的是廣告宣傳以及現(xiàn)場銷售人員的技巧。 以長期投資的思路進行操作投資者與經(jīng)營者嘗試分離，開發(fā)商開始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運營團隊。 商業(yè)地產開發(fā)開始導入 “ 定位 —招商 — 銷售 — 經(jīng)營管理 ” 全方位市場經(jīng)營理念。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產開發(fā)模式。 非專業(yè)操作 商業(yè)地產需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結合，商業(yè)地產開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商 轉變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進行非專業(yè)化運作開發(fā)經(jīng)營商場所設計的業(yè) 態(tài)組合不合理或不切實際 ，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產帶來了巨大的投資風險。因為在產權分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意 愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于 8％的投資回 報率問題。 盲目拷貝模式 我國商業(yè)地產開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費者習慣和 偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟收入的不同、經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)的不同，都會對項目的造成影響。 4 5 資金鏈斷裂 地產開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產回款速度更慢，投資回報期較 長，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。 7 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 倒臵的開發(fā)順序 我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用 “ 拿地 —— 規(guī)劃、設計 —— 施工 —— 貸款 —— 銷售 —— 營業(yè) ” 的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產 的嚴重脫節(jié)。 ■ 2023年全國商業(yè)地產開發(fā)投資額 ，同比增長 %，增幅同比回落%； 2023年全國商業(yè)地產新開工面積 ，同比增長 %，增幅同比回落 %。 ■國內一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F(xiàn)實，但并沒有出現(xiàn)銷售與開業(yè)運營興旺的期待局面。 ■國內二、三線城市的商業(yè)地產在 2023年也有所改善。 ■商業(yè)地產行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉向招商競爭 2023年短期調整表現(xiàn) 第二部分 市 場 篇 經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展 消費水平提升 城市化發(fā)展 1 2 3 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 受到經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展、城市化進程加快等因素驅動，中國二三線城市規(guī)模和城市建設普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產規(guī)模進入放量擴展階段 發(fā)展驅動因素 第二部分 市 場 篇 導致商業(yè)格局變化的主要驅動因素為：人口規(guī)模的增長、住宅房地產開 發(fā)、交通系統(tǒng)建設和政策規(guī)劃導向 人口規(guī)模的增長是城市商業(yè)格局變化的內在驅動因素 1 住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導致商業(yè)格局變化的主要因素 2 交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持 3 政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個指導方向 4 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費需求變化是商業(yè)格局形成的內在驅動 因素 消費需求變化 ? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費結 構也發(fā)生了較大變化，人們對購物場所 的環(huán)境、服務及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購物中心的出現(xiàn) ? 大型超市、購物中心的出現(xiàn)，影響著周 邊商圈的發(fā)展 居民購買力不斷提高 ? 區(qū)域人均可支配收入水平 ? 居民富裕程度和購買力的提高，對商 業(yè)格局的變化有促進作用 人口因素 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 人口規(guī)模增長 ? 區(qū)域戶籍人口增長率；外來暫住人口增長率 ? 人口規(guī)模的膨脹對傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應需求 人口遷移 從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導致該城市或區(qū)域成為人口導入型的城市或區(qū)域。具有顯著的人口導入型特點的城市區(qū)域是商業(yè) 地產發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機 展望五 由資產銷售型逐步轉移到資產經(jīng)營型，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流 展望六 體驗式消費的商業(yè)模式將受到更多關注 展望七 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產 項 目 理 念 項 目 定 位 第三部分 借 鑒 篇 利用住宅小區(qū)建設