【正文】 廈門對在住宅區(qū)內(nèi)設置辦公場所和商住混合并沒有政策上的限制，出于成本方面的考慮，諸多中小企業(yè)的辦公場所并沒有設在純寫字樓里。 相關 房產(chǎn)稅 的居高不下 也是廈門商業(yè)物業(yè)冷清的一個原因。 三級市場買賣稅收也太高，物業(yè)增值的部分被稅收拿走了，這不利于市場的繁榮。對此，廈門的部分開發(fā)商暗暗叫苦 。 三、區(qū)域特征分析 CBD 即英文 Central Business District 的簡稱，中文譯為中央商務區(qū)， CBD是現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，在一些國家的大城市尤其是一些國際大都市，大都是由城市舊有商業(yè)中心改造而逐步發(fā)展形成的相當規(guī)模的商務中心區(qū)，如美國紐約的曼哈頓、日本東京的新宿、新加坡的中心區(qū)、香港的中環(huán)地帶，都是對 CBD 的最好的詮釋。 八十年代末九十年代初，中國開始有了關于 CBD 的構想，隨著改革開 放的不斷深入，城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及城市規(guī)劃理念的日趨成熟，罩在 CBD 身上的朦朧面紗在漸漸褪去，北京、上海等大城市已將 CBD 的發(fā)展規(guī)劃融入整個城市發(fā)展的總體規(guī)劃中，作為發(fā)展國際性生態(tài)型海灣城市的廈門也不例外。 經(jīng)過近十年的開發(fā)發(fā)展，在老市區(qū)中心地帶，鷺江道與廈禾路周邊片區(qū)已構成廈門 CBD 的框架，就目前而言，該區(qū)域已建成以銀行中心、大西洋海景城、鴻升大廈、建設銀行大廈、國際銀行大廈、郵電大廈、口岸辦大樓為代表的綜合性的辦公商務大樓，還有規(guī)劃中的 海關大樓、希爾頓大酒店、建設大廈、環(huán)保大廈、規(guī)劃展示中心等。 此外，優(yōu)越的地理環(huán)境優(yōu)勢和 CBD 的逐漸形成，鷺江道、廈禾路成為城市建設的熱門區(qū)域。 四、區(qū)域消費群體分析 1，區(qū)域商場消費群體分析 大西洋海景城坐落在湖濱西路與和祥西路交接處西側，面靠廈禾路，緊鄰中山路商圈 ，屬于廈門中央商務區(qū)（ CBD）片區(qū) 。這里的人流主要是附近的上班族和在此乘坐車輛的行人，而真正在周邊居家的并不多。但是隨著東方時代廣場、都會 100、華僑海景城和慧景城等諸多大盤的全面入住，本區(qū)域也必將匯聚起大量的真正在此消費的人流。 進駐企業(yè)主要是看中本區(qū)域的形象和商機。但是，目前該區(qū)域的寫字樓市場以中高檔為主，尤以銀行中心為代表。為此，除了那些特定客戶群體集中在此一帶的企業(yè)和真正實力雄厚的企業(yè)在此立足較多外，占據(jù)主流的中小型企業(yè)更加現(xiàn)實地選擇了成本較低的其他區(qū)域?qū)懽謽?。二手房平均成交價達 2096 元 每 平方米，比上年同期的 1987 元 每 平方米上漲了 109 元，其中房 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 改房成交價為 2157 元 每 平方米，其他房屋交易成交價為 2082 元 每 平方米。 但是，一手市場不景氣的商業(yè)物業(yè)市場在二手市場上 同樣遜色于住宅市場 。 表一： 廈門二手商場交易情況 樓盤名稱 地段 樓層 面積（平米） 價格（元 /平米） 中信廣場 湖濱北路 1— 5 層 20000 3000 普利花園 市府大道 1— 2 層 2500 5000 寶達大廈 嘉禾路（蓮花路口） 1— 4 層 12000 3500 象嶼保稅市場大廈 象嶼保稅區(qū)（拍賣） 1— 4 層 18000 1050 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 表二： 廈門二手寫字樓交易情況 樓盤名稱 地段 層高 交易的 樓層 面積 （平米） 價 格（元 /平米） 普利花園大廈 市府大道 33層 33 層 639。 5 132 海成花園 小 學路 5 20 六、項目分析 1，項目概括 商場：五層總計 19488。 88 平米 二樓： 3837。 20 平米 四樓： 2020。 18 平米 寫字樓：七層、八層、十層，共三層，每層 1352。 W—— 項目劣勢 形象：本項目屬于二手商業(yè)物業(yè)，形象低于一手物業(yè)； 面積：商場總計近 20000 平米，每層 3000 多平米，相對廈門城市規(guī)模面積較大； 消費群體少：雖然本區(qū)域人流量大且品味 高消費力足，但基本上屬于商務辦公， 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 目前真正在附近居住并消費的較少。 T—— 項目威脅 商業(yè)物業(yè)市場不景氣：商場和寫字樓是廈門地產(chǎn)業(yè)的老大難問題，在短時間內(nèi)還 難以改變這種狀況； 競爭激烈：本區(qū)域是傳統(tǒng)商務中心，兵家必爭之地，房地產(chǎn)開發(fā)項目密 集，區(qū)域 內(nèi)同類樓盤多，且實力不凡，招商難度加大； 地域形象：“中央商務區(qū)”廈門市民對于本區(qū)域的主要形象，在人們常規(guī)的認識 中， CBD 只是一個商業(yè)氛圍濃郁的商務區(qū)域，還沒有真正認識到完整 的 CBD 在區(qū)域功能上還包括符合 CBD 區(qū)域特征和品質(zhì)要求的居住、商 貿(mào)功能。 理由 2：項目有優(yōu)勢 依據(jù)：占據(jù)中央商務區(qū)黃金地段，薈萃白領金領，毗鄰“富人區(qū)”，潛在消費能 力十分充足。 二、功能定位 本商場總面積近 20000 平米，每層 3000 多平米。為此，我們 建議將一樓到三樓作為“世界風情商場”，四樓作為酒樓，五樓作為商務會館，從而在完善功能的基礎上更好地滿足市場需求。 三、目標消費群體定