廈門市大西洋海景城整合提案-全文預覽
【正文】 價格：分步提價法 —— 低價入市，低開高走 要客觀地看待廈門商業(yè)物業(yè)市場尤其是二手商 業(yè)市場的現狀，分析競爭對手的價格，理性的確定本項目的價格模型，在銷售上要合理的預測該項目的投資潛力，扎扎實實的作好銷售，逐步提升銷售價格。 擬廣告語 世界風情城 —— 廈門首家情景商場 —— 大西洋海景城 領導商業(yè)潮流，感懷他國風土人情 —— 大西洋海景城 2，品牌定位的產生過程 （ 1）房地產廣告中必須闡述的機會點和問題點 中國最大房地產資源下載中心 中國最大房地產資源下載中心 項目的地段和價格的硬件屬性 項目規(guī)劃的人文溝通 （ 2）我們的目標是誰 統(tǒng)一的特征是： 25—— 45 歲之間，文化程度較高，家庭收入 8 萬 元（年）以上，人群之間的細分特征比較明顯。 與消費者溝通必須建立在消費者的立場上，輸出不當的副作用是目前房地產宣傳的通病。 1，短期目標 迅速完成市場細分，并在第一目標人群中達到 50％的提示后知名度，完成適當的價格提升。 房地產營銷的特殊性就在于商品的形態(tài)是非重復購買性和物業(yè)本身的同質化，消費者購買產品本身的同時更強調是人文的溝通感動。 制作子夜手冊可以與建立生活標準有效結合起來，并且形成自己的特色服務，從而更好的切入這塊細分目標市 場。 保障基金可以提升銷售力，在運作過程中要注意相關政策法規(guī)的規(guī)定，避免將來不必要的麻煩。 根據產品設計理念和目標消費群的特點分析，我們所要建立的生活標準應該是：重視生活質量，追求個性品味，講究人生情趣，引領時代潮流。 中國最大房地產資源下載中心 中國最大房地產資源下載中心 第三部分 消費力的提升（形象包裝） 一、生活標準的建立 白領有白領的生活情調，富人有富人的生活理念。 特點 6：注重商場服務、形象 此類消費者對購物場所的形象、服務尤為重視。 特點 2：具有一定社會地位 一般此類消費者具有較高地位。 此外，世界風情商場可以根據具體情況設置為風情廣場、風情街、風情島，讓主題氣氛變得更濃。 理 由 3：差異化經營取勝 依據： 1）廈門商業(yè)物業(yè)市場競爭激烈，重疊經營明顯，差異化經營是取勝的重 要途徑； 2）服務于“中央商務區(qū)”和“富人區(qū)”的配套，必須具備自己的特色， 從高檔次、高品味入手； 中國最大房地產資源下載中心 中國最大房地產資源下載中心 3）主題商場在廈門方興未艾，租賃者青睞，投資者受益； 4）在鷺島首創(chuàng)世界風情商場，是對傳統(tǒng)商業(yè)的革命洗禮，能夠激發(fā)商家、 顧客的強大興趣。 O—— 項目機會 經營模式：區(qū)域市場規(guī)模商場、主題商場缺乏； 商業(yè)價值提升：交通發(fā)達、 CBD 建設、商圈改造、“富人區(qū)”形成，區(qū)域形象提 升，購買力增強，吸引各類商家、企業(yè)進駐； 待開發(fā)的強大消費軍： CBD 匯聚了眾多優(yōu)秀企業(yè)，白領金領薈萃，“富人區(qū)”消 費大軍正在形成之中。 14 平米 五樓： 4189。 08 平米 中國最大房地產資源下載中心 中國最大房地產資源下載中心 一樓： 3547。 以下是和本項目相類似的幾個二手商業(yè)物業(yè)項目的交易情況 。 五、同類樓盤分析 2002 年廈門二手房總交易量達 91 萬平方米，比上年同期 49 萬平方米的銷售量增加了 42 萬平 方米，增長了 ％ ， 其中房改房（包括經濟適用住房）交易量為 17 萬平方米，其他房屋交易量為 73 萬平方米 ； 二手房交易總金額為 19億元，比上年同期的 億元增加了 億元，增幅達 ％。能在廈禾路這個廈門金融商貿中心有一立足之地，足以體現企業(yè)的形象與實力，并可以很好地把握商機。附近的中山路作為廈門的老商業(yè)區(qū)，就如同北京的王府井、上海的南京路一樣，匯聚了大量的消費群體?；劬俺恰⑷A僑海景城、帝標海景、都會 100、東方時代等大盤相繼閃亮登場，“富人區(qū)”正在形成之中，大量的外籍和港澳臺人士、商務成功人士、外資及合資企業(yè)的白領階層們工作并生活在此。這其中，在舊城改造建設中日漸成型的廈門老市區(qū) CBD 尤為引人注目。 但是 ， 一些利好消息還是讓人們對廈門的商業(yè)物業(yè)市場充滿期待、 入世，未來的 “ 三通 ” 等都會給商場的銷售和經營帶來希望和生機。 目前，包括個人所得稅、房產稅、營業(yè)稅和土地使用稅在內的租賃稅已占租金總額的 10 個點以上，而上海 等地 的租賃綜合稅僅為 5 個點 ?？傮w經濟規(guī)模小，消費水平不高，導致了廈門大型商場生存空間狹 中國最大房地產資源下載中心 中國最大房地產資源下載中心 小。 可見，廈門的商業(yè)物業(yè)市場依然沒有擺脫困境 。商場特別是社區(qū)店開始疲軟的直接原因，最主要是受到世貿商場、 SM城市廣場等大型購物中心的沖擊，商業(yè)業(yè)態(tài)的改變也 改變了人們的消費、購物習慣。 2002年， 商場銷售量為 28 萬平方米，占總銷售量的 ％，同比增長 ％；寫字樓銷售量為 萬平方米，占總銷售量的 ％，同比增長 ％；車庫銷售量為 萬平方米，同比增長 ％。 2002 年，廈門市新建住宅的價格仍然保持上升勢頭，平均每平方米的銷售價格為 3235 元，比 2001年上漲了 231 元，漲幅為 ％； 新建住宅的成交
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