廈門市大西洋海景城整合提案-預(yù)覽頁
【正文】 量達(dá)到了 23557 套，比 2001年多出了兩成以上；成交金額為 81 億元，成交面積為 250 萬平方米，分別比 2001年增長了 28%和 19%。廈門全市總面積 1565 平方公里，其中島內(nèi) 133 平方公里，人口為 126 萬多人。 這已經(jīng)成為了房地產(chǎn)界有名的寓言?！? 結(jié)果，她很快以很好的價(jià)格租出了他的房子。 作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，廈門是我國東南沿海對外貿(mào)易的一個(gè)重要口岸。但是，近幾年廈門地產(chǎn)業(yè)卻是春光無限， 樓市火爆， 尤其是住宅市場， 房價(jià)一路高歌猛進(jìn)， 銷售 持續(xù) 旺盛， 大盤不斷涌現(xiàn)， 異彩紛呈。 二、廈門市商業(yè)物業(yè)市場狀況 商場和 寫字樓是近年來廈門房地產(chǎn)市場發(fā)展中較為沉重的一個(gè)話題。商場的價(jià)格在 2001 年沖到一個(gè)最高值后， 2002 年已開始走低 ， 均價(jià)為 每 平方米 7396 元，比 2001 年的 7652 元下跌了 256 元。 而 車庫的平均價(jià)格為每個(gè) 萬元，基本與 2001 年持平。遠(yuǎn)華走私案件讓廈 門經(jīng)濟(jì)雪上加霜，直到這兩年才得以恢復(fù)元?dú)狻? 相關(guān) 房產(chǎn)稅 的居高不下 也是廈門商業(yè)物業(yè)冷清的一個(gè)原因。對此，廈門的部分開發(fā)商暗暗叫苦 。 八十年代末九十年代初，中國開始有了關(guān)于 CBD 的構(gòu)想，隨著改革開 放的不斷深入，城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及城市規(guī)劃理念的日趨成熟，罩在 CBD 身上的朦朧面紗在漸漸褪去，北京、上海等大城市已將 CBD 的發(fā)展規(guī)劃融入整個(gè)城市發(fā)展的總體規(guī)劃中，作為發(fā)展國際性生態(tài)型海灣城市的廈門也不例外。 此外，優(yōu)越的地理環(huán)境優(yōu)勢和 CBD 的逐漸形成，鷺江道、廈禾路成為城市建設(shè)的熱門區(qū)域。這里的人流主要是附近的上班族和在此乘坐車輛的行人，而真正在周邊居家的并不多。 進(jìn)駐企業(yè)主要是看中本區(qū)域的形象和商機(jī)。為此，除了那些特定客戶群體集中在此一帶的企業(yè)和真正實(shí)力雄厚的企業(yè)在此立足較多外，占據(jù)主流的中小型企業(yè)更加現(xiàn)實(shí)地選擇了成本較低的其他區(qū)域?qū)懽謽恰?但是，一手市場不景氣的商業(yè)物業(yè)市場在二手市場上 同樣遜色于住宅市場 。 5 132 海成花園 小 學(xué)路 5 20 六、項(xiàng)目分析 1，項(xiàng)目概括 商場：五層總計(jì) 19488。 20 平米 四樓： 2020。 W—— 項(xiàng)目劣勢 形象：本項(xiàng)目屬于二手商業(yè)物業(yè)，形象低于一手物業(yè)； 面積：商場總計(jì)近 20000 平米，每層 3000 多平米，相對廈門城市規(guī)模面積較大； 消費(fèi)群體少：雖然本區(qū)域人流量大且品味 高消費(fèi)力足，但基本上屬于商務(wù)辦公， 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 目前真正在附近居住并消費(fèi)的較少。 理由 2：項(xiàng)目有優(yōu)勢 依據(jù)：占據(jù)中央商務(wù)區(qū)黃金地段，薈萃白領(lǐng)金領(lǐng)，毗鄰“富人區(qū)”，潛在消費(fèi)能 力十分充足。為此，我們 建議將一樓到三樓作為“世界風(fēng)情商場”，四樓作為酒樓，五樓作為商務(wù)會館，從而在完善功能的基礎(chǔ)上更好地滿足市場需求。此類消費(fèi)群屬于休閑娛樂型購物群，他們具有以下八大特點(diǎn)： 特點(diǎn) 1：具備高消費(fèi)能力 高收入決定高消費(fèi)能力。 特點(diǎn) 5：感性消費(fèi)行為為主 此類消費(fèi)者，多以感性消費(fèi)行為為主，不是為了需求而購物，大多取決于心情，對商品的好惡。本商場商品定位主要以中高檔的各國特色商品、時(shí)尚潮流商品為主，集“旅游、購物、休閑、娛樂、美食”于一體，全方位體現(xiàn)世界各地風(fēng)土人情?！爸醒肷虅?wù)區(qū)”和“富人區(qū)”正在形成并完善之中，建立目標(biāo)消費(fèi)群的生活標(biāo)準(zhǔn)，影響他們的人生理念，引領(lǐng)社會的時(shí)尚潮流，可以很好的樹立本項(xiàng)目的形象，從而吸引眾多的商家進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)我們的營銷目標(biāo)。保障基金可以在物業(yè)買賣時(shí)從交易價(jià)中按一定百分比提取，這筆款項(xiàng)無論買賣雙方均不能挪作他用，并設(shè)定條件決定若干年后保障基金的歸屬，如五年內(nèi)如果投資者未能實(shí)現(xiàn)盈利，則保障基金作為給予投資者（買方）的補(bǔ)償 ，如果五年內(nèi)投資者實(shí)現(xiàn)盈利，則保障基金作為售價(jià)一部分歸開發(fā)商（賣方）所有等。為此，制作一份適合這些消費(fèi)者的子夜手冊是取悅消費(fèi)者很好的方法。品牌理念的差異化則是至關(guān)重要的。 對于大西洋海景城的銷售，當(dāng)務(wù)之急是強(qiáng)效地挖掘品牌定位（世界風(fēng)情城 —— 廈門首家情景商場）的差異化，積累人氣和引導(dǎo)購買。 4，為什么確定以上目標(biāo)策略 品牌全程化要求項(xiàng)目當(dāng)前的推廣要為后續(xù)運(yùn)作打好品牌基礎(chǔ)，簡單的地段描述、品位描述并非真正的品牌塑造。 二、品牌策略 1，品牌定位 大西洋海景城地處廈門中央商務(wù)區(qū)非常地帶，緊靠中山路商圈，是鷺島獨(dú)有的富人家居社區(qū)。 3，核心品牌資產(chǎn)的檢驗(yàn)（世界風(fēng)情城 —— 廈門首家情景商場） 適合性：集中歸結(jié)了情景商場的文化特征 全程性：品牌概念具有全程的開發(fā)空間 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 銷售力：滿足消費(fèi)利益 傳播力：通過創(chuàng)意的新穎和準(zhǔn)確，從消費(fèi)者層面的出發(fā)，可感性強(qiáng)。在促銷和公關(guān)的策略上，采用價(jià)格戰(zhàn)是不現(xiàn)實(shí)的，經(jīng)過對廈門商業(yè)物業(yè)市場的觀察和研習(xí)，我們建議項(xiàng)目采用名人策略，走精英品牌路線，比 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 較合適。 4，帶租約出售 商業(yè)物業(yè)投資者較為謹(jǐn)慎，在銷售過程中，可以同時(shí)進(jìn)行招商工作，吸引商家入住，吸引人氣，旺鋪后帶租約銷售會使銷售結(jié)果更為看好。 地產(chǎn)業(yè)沒有通吃的英
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