【正文】 辦公場所和商住混合并沒有政策上的限制，出于成本方面的考慮，諸多中小企業(yè)的辦公場所并沒有設(shè)在純寫字樓里。針對集團(tuán)采購的麥德龍將開業(yè)，而 10 多萬平方米的蓮坂舊城改造也將形成廈門一個新的商業(yè)物業(yè)巨無霸，這對 商場 的影響是直接而深遠(yuǎn)的。 不過，其他幾個類型新建商品房每平方米的銷售價格均出現(xiàn)了不同程度的下降，幅度最大的是別墅，由 2001 年的 6666 元下降為 5249 元，降幅為 21%；其次是寫字 樓，平均售價 3387 元，降幅為 15%；廠房和商場為 1100 元和 7394 元，分別下降了 24%和 3%；而車庫的平均價格為每個 萬元，基本與 2001 年持平。 現(xiàn)在，我們也在思考，在大西洋海景城的靈魂里，她的“最美的一段”在那里？而又該怎樣將這“最美的一段”與消費(fèi)者共享？ 在廈門的商業(yè)物業(yè)市場里，我們的機(jī)會在哪里？ 誰升起，誰就是太陽??！ 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 第一部分 銷售力的分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場分析 廈門地處東南沿海，環(huán)境優(yōu)美， 氣候怡人，是著名的旅游風(fēng)景區(qū)。 得天獨(dú)厚的生活環(huán)境 幫助廈門 摘得 “ 國際花園城市 ” 的桂冠，眼下又在爭創(chuàng) “聯(lián)合國人居獎 ” 。 由于住宅在新建商品房中的比重超過了 70%，帶動了新建商品房銷量的增長 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 和單價的上漲， 2002 年，全市新建商品房成交了 305 萬平方米，同比增長 19%；成交了 110 億元，同比增長 22%；平均單價為每平方米 3633 元，同比上漲 3%。 同樣， 寫字樓 銷售情況雖然 比上年有較大的幅度的增長， 但價格卻下降了15％ 。 此外，戰(zhàn)略上的敏感性使得廈門的招商引資成果不夠理想，除了柯達(dá)、戴爾等少數(shù)幾個外，廈門引進(jìn)的世界 500 強(qiáng)企業(yè)實(shí)在太少，眾多的臺資企業(yè)也將目光放在交通更為便利、經(jīng)濟(jì)輻射能力更強(qiáng)的廣東和上海周邊地區(qū)。 CBD 地區(qū)一般都集中了大量的金融、商務(wù)、信息、文化、服務(wù)以及大 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，并具有最完善、最便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境。 目前，該區(qū)域人流量雖大，但消 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 費(fèi)群體并不多。在高昂地價面前，中低檔寫字樓沒有立足之地。 8 2900 鴻湘大廈 湖濱南路 24層 23 層 900 2280 帝豪大廈 （拍賣） 廈禾路文灶路口 29層 11 層 320 3280 海光大廈 輪渡中山路 35層 11 層 221 3300 金元大廈 湖濱南路汽車站 32層 23 層 175 2332 國安大廈 湖濱南路 46層 28 層 650 3300 表三： 廈門車庫交易情況 樓盤名稱 地段 價格（萬元） 車位數(shù)（個） 帝豪大廈 文灶路口 6。 46 平米 車位： 300 個 2，項(xiàng)目 SWOT 分析 S—— 項(xiàng)目優(yōu)勢 地段：面向湖濱西路 .背靠廈禾路，緊挨中山路，是廈門市的金融及商貿(mào)中心， 緊挨中山路商業(yè)圈，是廈門島內(nèi)地理價值最高的地段之一； 交通：廈禾路面寬 50 米，雙向 6 車道，為城市東西向交通主干道， 共有幾十路 公交巴士經(jīng)過，交通極為便利，可迅速通往島內(nèi)各個地方和島外； 人流：日均流量高達(dá) 30 萬人次，且出入人群多為白領(lǐng)、老總、外籍及港澳臺人 士等，消費(fèi)力強(qiáng)，素質(zhì)高； 景觀：西看海，北觀湖，南遠(yuǎn)眺，東賞廈門夜景，廈門美景盡可收之眼中； 政策：政府全力打造廈門 CBD，中山路步行街的整體改造方案已經(jīng)出爐，區(qū)域地 段價值大打提高。在將“世界風(fēng)情城”作為我們的主定位的同時，還可以根據(jù)市場需求開設(shè)商務(wù)會館、引進(jìn)知名酒樓，完善我們的功能。 特點(diǎn) 4：重視自身形象 不論從衣著、生活方式，此類消費(fèi)者重視自身形象，從而來體現(xiàn)其身份地位。 本項(xiàng)目定位于“世界風(fēng)情城 —— 廈門首家情景商場”，集旅游、購物、休閑、娛樂、美食于一體，全 方位體現(xiàn)異國風(fēng)情。本項(xiàng)目商場目標(biāo)消費(fèi)群體中的白領(lǐng)、商業(yè)精英人士，白天屬于繁忙的工作時間，子夜生活是他們釋放激情、享受人生的重要時光。 一、總體目標(biāo) 思考大西洋海景城的品牌狀況和廈門商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)營銷狀況，我們認(rèn)為大西洋海景城的地段潛在優(yōu)勢和周邊人文環(huán)境是品牌說服和品牌發(fā)生的主要因素，而購買欲望、品牌興趣的引導(dǎo)則是由整體的傳播運(yùn)動完成。 人文層面的企業(yè)運(yùn) 作模式、傳播策劃、品牌形象（樓盤）是購買欲望和品牌興趣的發(fā)源地，也是樓盤的差異化所在，即靈魂。 手段：整合出擊、快速滲透戰(zhàn)略 2，促銷的公關(guān)策略 作為一個二手項(xiàng)目，以低價入市是合理的，由于投入的宣傳和推廣費(fèi)用預(yù)算有限，必須采用有計劃的整合活動為線索開展，并且有關(guān)推廣活動的特色與品 牌概念必須相吻合。我們不能只是單純地銷售鋼筋水泥合成的建筑物，而是需要充分考慮市場的需求，順應(yīng)市場的瞬間變化，創(chuàng)造出我們獨(dú)特的品牌、特色。只要適應(yīng)市場