【正文】 3000 普利花園 市府大道 1— 2 層 2500 5000 寶達(dá)大廈 嘉禾路（蓮花路口） 1— 4 層 12000 3500 象嶼保稅市場(chǎng)大廈 象嶼保稅區(qū)（拍賣） 1— 4 層 18000 1050 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 表二： 廈門二手寫字樓交易情況 樓盤名稱 地段 層高 交易的 樓層 面積 （平米） 價(jià) 格（元 /平米） 普利花園大廈 市府大道 33層 33 層 639。 二、功能定位 本商場(chǎng)總面積近 20000 平米，每層 3000 多平米。生活標(biāo)準(zhǔn)的建立是激活商業(yè)氣氛的前提，尤其是有特定目標(biāo)消費(fèi)群體的商場(chǎng)。即我們通過為 物業(yè)本身賦予的特殊含義感動(dòng)適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)人群。 時(shí)間：以我為主，伺機(jī)而動(dòng) 在通常的概念上，因?yàn)槭袌?chǎng)平穩(wěn)，項(xiàng)目的上市沒有時(shí)間的限制，介于本項(xiàng)目的二手商業(yè)物業(yè)形象，概念的全新塑造和銷售準(zhǔn)備等情況，需以有組織的上市為原則，不打無組織的戰(zhàn)斗。為此，我們?cè)谶M(jìn)行營(yíng)銷策劃時(shí)，最根本的是立足本案，面向市場(chǎng)，從中挖掘我們的優(yōu)勢(shì)所在，并盡量改進(jìn)我們的產(chǎn)品缺陷，力求做到一氣呵成。 （ 3）我們期待人們看過廣告后的反映 人們知道了大西洋海景城有個(gè)廈門首家情景商場(chǎng) —— 世界風(fēng)情城 ,認(rèn)識(shí)到了這是領(lǐng)略世界風(fēng)情場(chǎng)所，集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂、美食于一體，并感到商業(yè)價(jià)值的無限潛力，有了購(gòu)買投資的想法。 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 第四部分 宣傳推廣策略 大西洋海景城在廈門已經(jīng)形成較高知名度，我們所提出的主題概念在廈門又是一種全新概念，為此，我們建議本項(xiàng)目的宣傳推廣采用品牌策略 . 一個(gè)購(gòu)買行為的產(chǎn)生，是要經(jīng)歷購(gòu)買欲望 —— 品牌興趣 —— 品牌說服 —— 購(gòu)買發(fā)生 —— 品牌忠誠(chéng)這個(gè)過程的。 特點(diǎn) 7：購(gòu)物時(shí)間相對(duì)短 此類消費(fèi) 者大多只憑對(duì)商品喜好購(gòu)買，易于交易，時(shí)間短。 T—— 項(xiàng)目威脅 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)不景氣：商場(chǎng)和寫字樓是廈門地產(chǎn)業(yè)的老大難問題，在短時(shí)間內(nèi)還 難以改變這種狀況； 競(jìng)爭(zhēng)激烈：本區(qū)域是傳統(tǒng)商務(wù)中心，兵家必爭(zhēng)之地，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目密 集，區(qū)域 內(nèi)同類樓盤多，且實(shí)力不凡，招商難度加大； 地域形象：“中央商務(wù)區(qū)”廈門市民對(duì)于本區(qū)域的主要形象，在人們常規(guī)的認(rèn)識(shí) 中， CBD 只是一個(gè)商業(yè)氛圍濃郁的商務(wù)區(qū)域，還沒有真正認(rèn)識(shí)到完整 的 CBD 在區(qū)域功能上還包括符合 CBD 區(qū)域特征和品質(zhì)要求的居住、商 貿(mào)功能。二手房平均成交價(jià)達(dá) 2096 元 每 平方米，比上年同期的 1987 元 每 平方米上漲了 109 元，其中房 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 改房成交價(jià)為 2157 元 每 平方米，其他房屋交易成交價(jià)為 2082 元 每 平方米。 經(jīng)過近十年的開發(fā)發(fā)展，在老市區(qū)中心地帶，鷺江道與廈禾路周邊片區(qū)已構(gòu)成廈門 CBD 的框架，就目前而言，該區(qū)域已建成以銀行中心、大西洋海景城、鴻升大廈、建設(shè)銀行大廈、國(guó)際銀行大廈、郵電大廈、口岸辦大樓為代表的綜合性的辦公商務(wù)大樓，還有規(guī)劃中的 海關(guān)大樓、希爾頓大酒店、建設(shè)大廈、環(huán)保大廈、規(guī)劃展示中心等。 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的不景氣，與廈門的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)架構(gòu)有很大的關(guān)系。 2002 年廈門市實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) ％，人均居民收入達(dá)萬元以上，是近年來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快的一年。 廈門經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模較小，工資水平、城市居民可分配收入在全國(guó)居于中等水平。珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲風(fēng)頭正盛，出于戰(zhàn)略地位的原因和交通的不便，福建省包括廈門經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被甩在后頭。廈門老城區(qū) CBD 高效、便捷、完善的商務(wù)環(huán)境，必將吸引眾多優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐。 可見， 2002 年 廈門 二手房市場(chǎng)的銷售又有一個(gè)質(zhì)的飛躍，不但銷量幾乎比上年翻了一番，而且價(jià)格也有較大幅度的上漲。 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 第二部分 銷售力的挖掘 一、形象定位 本項(xiàng)目現(xiàn)狀屬于二手商業(yè)物業(yè)，由于之前沒有經(jīng)過良好的市場(chǎng)運(yùn)作將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)最大化表達(dá)出，我們建議首先將項(xiàng)目重新包裝，以下是我們通過對(duì)區(qū)域特征和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研及對(duì)該項(xiàng)目的詳細(xì)分析得出的系列思想： 首先對(duì) 該項(xiàng)目項(xiàng)目主定位為：世界風(fēng)情城 —— 廈門首家情景商場(chǎng) 次定位為：領(lǐng)導(dǎo)商業(yè)潮流，體驗(yàn)異國(guó)風(fēng)情 理由 1：有利的細(xì)分市場(chǎng)機(jī)會(huì) 依據(jù)： 1）雖然繁華的中山路商場(chǎng)林立，但主題商場(chǎng)、特色商場(chǎng)不多，來往人員 較為復(fù)雜； 2）商務(wù)會(huì)館等還沒真正形成 CBD 的成熟配套； 3）真正體現(xiàn)“中央商務(wù)區(qū)”和“富人區(qū)”形象的特色休閑娛樂場(chǎng)所很缺 乏，會(huì)所設(shè)施主要是廈門銀行中心內(nèi)的國(guó)際會(huì)所。 特點(diǎn) 8：享受型購(gòu)物 四、商品定位 消費(fèi)者需求特點(diǎn)是商品定位的依據(jù)。而這個(gè)過程中品牌傳播的直接表現(xiàn)是通過訴求突出的品牌利益點(diǎn)通過多媒體統(tǒng)一的表述完成。 （ 4）他們購(gòu)買的心理需求 a，品牌的好感度 b，地段的心理優(yōu)勢(shì)