【正文】 捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境。 但是 ， 一些利好消息還是讓人們對(duì)廈門(mén)的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)充滿(mǎn)期待、 入世，未來(lái)的 “ 三通 ” 等都會(huì)給商場(chǎng)的銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)希望和生機(jī)。 2002 年， 期房 “ 返租 ” 被禁， 更是 令廈門(mén)不少未竣工的大商場(chǎng)本已舉步維艱的銷(xiāo)售雪上加霜。 目前，包括個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅和土地使用稅在內(nèi)的租賃稅已占租金總額的 10 個(gè)點(diǎn)以上，而上海 等地 的租賃綜合稅僅為 5 個(gè)點(diǎn) 。 此外，戰(zhàn)略上的敏感性使得廈門(mén)的招商引資成果不夠理想，除了柯達(dá)、戴爾等少數(shù)幾個(gè)外，廈門(mén)引進(jìn)的世界 500 強(qiáng)企業(yè)實(shí)在太少，眾多的臺(tái)資企業(yè)也將目光放在交通更為便利、經(jīng)濟(jì)輻射能力更強(qiáng)的廣東和上海周邊地區(qū)?？傮w經(jīng)濟(jì)規(guī)模小，消費(fèi)水平不高，導(dǎo)致了廈門(mén)大型商場(chǎng)生存空間狹 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 小。珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲風(fēng)頭正盛，出于戰(zhàn)略地位的原因和交通的不便，福建省包括廈門(mén)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被甩在后頭。 可見(jiàn)，廈門(mén)的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)依然沒(méi)有擺脫困境 。 同樣， 寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售情況雖然 比上年有較大的幅度的增長(zhǎng)， 但價(jià)格卻下降了15％ 。商場(chǎng)特別是社區(qū)店開(kāi)始疲軟的直接原因，最主要是受到世貿(mào)商場(chǎng)、 SM城市廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心的沖擊，商業(yè)業(yè)態(tài)的改變也 改變了人們的消費(fèi)、購(gòu)物習(xí)慣。 但是，銷(xiāo)量的上升只是一個(gè)表面現(xiàn)象 。 2002年， 商場(chǎng)銷(xiāo)售量為 28 萬(wàn)平方米，占總銷(xiāo)售量的 ％，同比增長(zhǎng) ％；寫(xiě)字樓銷(xiāo)售量為 萬(wàn)平方米，占總銷(xiāo)售量的 ％，同比增長(zhǎng) ％；車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售量為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 由于住宅在新建商品房中的比重超過(guò)了 70%，帶動(dòng)了新建商品房銷(xiāo)量的增長(zhǎng) 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 和單價(jià)的上漲， 2002 年，全市新建商品房成交了 305 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 19%；成交了 110 億元，同比增長(zhǎng) 22%；平均單價(jià)為每平方米 3633 元，同比上漲 3%。 2002 年，廈門(mén)市新建住宅的價(jià)格仍然保持上升勢(shì)頭，平均每平方米的銷(xiāo)售價(jià)格為 3235 元，比 2001年上漲了 231 元，漲幅為 ％； 新建住宅的成交量達(dá)到了 23557 套，比 2001年多出了兩成以上；成交金額為 81 億元，成交面積為 250 萬(wàn)平方米，分別比 2001年增長(zhǎng)了 28%和 19%。 廈門(mén)經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模較小，工資水平、城市居民可分配收入在全國(guó)居于中等水平。廈門(mén)全市總面積 1565 平方公里，其中島內(nèi) 133 平方公里，人口為 126 萬(wàn)多人。 得天獨(dú)厚的生活環(huán)境 幫助廈門(mén) 摘得 “ 國(guó)際花園城市 ” 的桂冠，眼下又在爭(zhēng)創(chuàng) “聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng) ” 。 這已經(jīng)成為了房地產(chǎn)界有名的寓言。 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 大西洋海景城整合營(yíng)銷(xiāo)策劃提案 序 1662 年，英格蘭島上的格林太太在他的住房招租廣告中寫(xiě)到：“推開(kāi)窗子，你可以看到泰晤士河上最美的一段。” 結(jié)果，她很快以很好的價(jià)格租出了他的房子。 現(xiàn)在，我們也在思考，在大西洋海景城的靈魂里，她的“最美的一段”在那里？而又該怎樣將這“最美的一段”與消費(fèi)者共享？ 在廈門(mén)的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)里，我們的機(jī)會(huì)在哪里？ 誰(shuí)升起，誰(shuí)就是太陽(yáng)！！ 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 第一部分 銷(xiāo)售力的分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 廈門(mén)地處東南沿海，環(huán)境優(yōu)美， 氣候怡人，是著名的旅游風(fēng)景區(qū)。 作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，廈門(mén)是我國(guó)東南沿海對(duì)外貿(mào)易的一個(gè)重要口岸。 2002 年廈門(mén)市實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) ％，人均居民收入達(dá)萬(wàn)元以上，是近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快的一年。但是，近幾年廈門(mén)地產(chǎn)業(yè)卻是春光無(wú)限， 樓市火爆， 尤其是住宅市場(chǎng)， 房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)， 銷(xiāo)售 持續(xù) 旺盛， 大盤(pán)不斷涌現(xiàn)， 異彩紛呈。 不過(guò)，其他幾個(gè)類(lèi)型新建商品房每平方米的銷(xiāo)售價(jià)格均出現(xiàn)了不同程度的下降，幅度最大的是別墅，由 2001 年的 6666 元下降為 5249 元，降幅為 21%；其次是寫(xiě)字 樓，平均售價(jià) 3387 元，降幅為 15%；廠(chǎng)房和商場(chǎng)為 1100 元和 7394 元，分別下降了 24%和 3%；而車(chē)庫(kù)的平均價(jià)格為每個(gè) 萬(wàn)元，基本與 2001 年持平。 二、廈門(mén)市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀況 商場(chǎng)和 寫(xiě)字樓是近年來(lái)廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中較為沉重的一個(gè)話(huà)題。 這讓人感覺(jué) 沉寂了多年的商場(chǎng) 、 寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)市場(chǎng)已有慢慢解凍的希望。商場(chǎng)的價(jià)格在 2001 年沖到一個(gè)最高值后， 2002 年已開(kāi)始走低 ， 均價(jià)為 每 平方米 7396 元，比 2001 年的 7652 元下跌了 256 元。針對(duì)集團(tuán)采購(gòu)的麥德龍將開(kāi)業(yè)，而 10 多萬(wàn)平方米的蓮坂舊城改造也將形成廈門(mén)一個(gè)新的商業(yè)物業(yè)巨無(wú)霸，這對(duì) 商場(chǎng) 的影響是直接而深遠(yuǎn)的。 而 車(chē)庫(kù)的平均價(jià)格為每個(gè) 萬(wàn)元，基本與 2001 年持平。 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的不景氣，與廈門(mén)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)架構(gòu)有很大的關(guān)系。遠(yuǎn)華走私案件讓廈 門(mén)經(jīng)濟(jì)雪上加霜，直到這兩年才得以恢復(fù)元?dú)狻? 其次，廈門(mén)的經(jīng)濟(jì)架構(gòu)以中小企業(yè)為主，有實(shí)力的大型企業(yè)很少，并且目前