【正文】 求開(kāi)設(shè)商務(wù)會(huì)館、引進(jìn)知名酒樓，完善我們的功能。 理 由 3：差異化經(jīng)營(yíng)取勝 依據(jù)： 1）廈門(mén)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，重疊經(jīng)營(yíng)明顯，差異化經(jīng)營(yíng)是取勝的重 要途徑； 2）服務(wù)于“中央商務(wù)區(qū)”和“富人區(qū)”的配套，必須具備自己的特色， 從高檔次、高品味入手； 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 3）主題商場(chǎng)在廈門(mén)方興未艾，租賃者青睞，投資者受益； 4）在鷺島首創(chuàng)世界風(fēng)情商場(chǎng)，是對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的革命洗禮，能夠激發(fā)商家、 顧客的強(qiáng)大興趣。 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 第二部分 銷(xiāo)售力的挖掘 一、形象定位 本項(xiàng)目現(xiàn)狀屬于二手商業(yè)物業(yè)，由于之前沒(méi)有經(jīng)過(guò)良好的市場(chǎng)運(yùn)作將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)最大化表達(dá)出，我們建議首先將項(xiàng)目重新包裝，以下是我們通過(guò)對(duì)區(qū)域特征和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研及對(duì)該項(xiàng)目的詳細(xì)分析得出的系列思想： 首先對(duì) 該項(xiàng)目項(xiàng)目主定位為：世界風(fēng)情城 —— 廈門(mén)首家情景商場(chǎng) 次定位為：領(lǐng)導(dǎo)商業(yè)潮流，體驗(yàn)異國(guó)風(fēng)情 理由 1：有利的細(xì)分市場(chǎng)機(jī)會(huì) 依據(jù)： 1）雖然繁華的中山路商場(chǎng)林立，但主題商場(chǎng)、特色商場(chǎng)不多，來(lái)往人員 較為復(fù)雜； 2）商務(wù)會(huì)館等還沒(méi)真正形成 CBD 的成熟配套； 3）真正體現(xiàn)“中央商務(wù)區(qū)”和“富人區(qū)”形象的特色休閑娛樂(lè)場(chǎng)所很缺 乏，會(huì)所設(shè)施主要是廈門(mén)銀行中心內(nèi)的國(guó)際會(huì)所。 O—— 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 經(jīng)營(yíng)模式：區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模商場(chǎng)、主題商場(chǎng)缺乏； 商業(yè)價(jià)值提升：交通發(fā)達(dá)、 CBD 建設(shè)、商圈改造、“富人區(qū)”形成，區(qū)域形象提 升，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，吸引各類(lèi)商家、企業(yè)進(jìn)駐； 待開(kāi)發(fā)的強(qiáng)大消費(fèi)軍： CBD 匯聚了眾多優(yōu)秀企業(yè)，白領(lǐng)金領(lǐng)薈萃，“富人區(qū)”消 費(fèi)大軍正在形成之中。 46 平米 車(chē)位： 300 個(gè) 2，項(xiàng)目 SWOT 分析 S—— 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段：面向湖濱西路 .背靠廈禾路，緊挨中山路，是廈門(mén)市的金融及商貿(mào)中心， 緊挨中山路商業(yè)圈，是廈門(mén)島內(nèi)地理價(jià)值最高的地段之一； 交通：廈禾路面寬 50 米，雙向 6 車(chē)道，為城市東西向交通主干道， 共有幾十路 公交巴士經(jīng)過(guò)，交通極為便利，可迅速通往島內(nèi)各個(gè)地方和島外； 人流：日均流量高達(dá) 30 萬(wàn)人次，且出入人群多為白領(lǐng)、老總、外籍及港澳臺(tái)人 士等，消費(fèi)力強(qiáng)，素質(zhì)高； 景觀：西看海，北觀湖，南遠(yuǎn)眺，東賞廈門(mén)夜景，廈門(mén)美景盡可收之眼中； 政策：政府全力打造廈門(mén) CBD，中山路步行街的整體改造方案已經(jīng)出爐，區(qū)域地 段價(jià)值大打提高。 14 平米 五樓： 4189。 68 平米 三樓： 3903。 08 平米 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 一樓： 3547。 8 2900 鴻湘大廈 湖濱南路 24層 23 層 900 2280 帝豪大廈 （拍賣(mài)） 廈禾路文灶路口 29層 11 層 320 3280 海光大廈 輪渡中山路 35層 11 層 221 3300 金元大廈 湖濱南路汽車(chē)站 32層 23 層 175 2332 國(guó)安大廈 湖濱南路 46層 28 層 650 3300 表三： 廈門(mén)車(chē)庫(kù)交易情況 樓盤(pán)名稱(chēng) 地段 價(jià)格（萬(wàn)元） 車(chē)位數(shù)（個(gè)） 帝豪大廈 文灶路口 6。 以下是和本項(xiàng)目相類(lèi)似的幾個(gè)二手商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的交易情況 。 可見(jiàn)， 2002 年 廈門(mén) 二手房市場(chǎng)的銷(xiāo)售又有一個(gè)質(zhì)的飛躍，不但銷(xiāo)量幾乎比上年翻了一番，而且價(jià)格也有較大幅度的上漲。 五、同類(lèi)樓盤(pán)分析 2002 年廈門(mén)二手房總交易量達(dá) 91 萬(wàn)平方米，比上年同期 49 萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售量增加了 42 萬(wàn)平 方米，增長(zhǎng)了 ％ ， 其中房改房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）交易量為 17 萬(wàn)平方米，其他房屋交易量為 73 萬(wàn)平方米 ； 二手房交易總金額為 19億元，比上年同期的 億元增加了 億元，增幅達(dá) ％。在高昂地價(jià)面前，中低檔寫(xiě)字樓沒(méi)有立足之地。能在廈禾路這個(gè)廈門(mén)金融商貿(mào)中心有一立足之地，足以體現(xiàn)企業(yè)的形象與實(shí)力，并可以很好地把握商機(jī)。 2，區(qū)域?qū)懽謽窍M(fèi)群體分析 本區(qū)域以中高檔寫(xiě)字樓居多，進(jìn)駐企業(yè)多為實(shí)力雄厚的大中型企業(yè)和外資企業(yè)及辦事處，尤其是代表廈門(mén)最高檔次的銀行中心大樓更是 集中了匯豐銀行等知名企業(yè)。附近的中山路作為廈門(mén)的老商業(yè)區(qū)，就如同北京的王府井、上海的南京路一樣，匯聚了大量的消費(fèi)群體。 目前，該區(qū)域人流量雖大，但消 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 費(fèi)群體并不多?；劬俺恰⑷A僑海景城、帝標(biāo)海景、都會(huì) 100、東方時(shí)代等大盤(pán)相繼閃亮登場(chǎng)，“富人區(qū)”正在形成之中，大量的外籍和港澳臺(tái)人士、商務(wù)成功人士、外資及合資企業(yè)的白領(lǐng)階層們工作并生活在此。廈門(mén)老城區(qū) CBD 高效、便捷、完善的商務(wù)環(huán)境，必將吸引眾多優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐。這其中，在舊城改造建設(shè)中日漸成型的廈門(mén)老市區(qū) CBD 尤為引人注目。 CBD 地區(qū)一般都集中了大量的金融、商務(wù)、信息、文化、服務(wù)以及大 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，并具有最完善、最便