【正文】 三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定n 物業(yè)公司提前介入，對(duì)于發(fā)展商來(lái)講可謂有百益而無(wú)一害，既可以豐富發(fā)展商的設(shè)計(jì)思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加賣點(diǎn)。如果實(shí)行提前介人，防微杜漸，這些問(wèn)題都會(huì)最大限度地避免。而且越早介入越好。為此，我們?yōu)榱烁N近物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理，為了完善物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)，并根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和使用過(guò)程中不同時(shí)期的地位、作用、特點(diǎn)及工作內(nèi)容，我們將物業(yè)管理分成了以下四個(gè)階段 ：23四、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的幾個(gè)階段產(chǎn)品研發(fā)施工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品銷售竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收物業(yè)管理售后服務(wù)策劃 階段 前期準(zhǔn)備 階段 入住階段 正常管理階段24四、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)n 物業(yè)公司圍繞以上四個(gè)階段開(kāi)展工作，不但提前了解了物業(yè)情況，同時(shí)還在物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中從物業(yè)管理的角度提出使用功能方面的合理化建議，加強(qiáng)了與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的溝通與合作，增強(qiáng)了物業(yè)管理企業(yè)與當(dāng)?shù)卣块T和相關(guān)單位的合作與配合，參與到了物業(yè)的竣工驗(yàn)收和 接管驗(yàn)收 過(guò)程，而且提前為入住、裝修做好了準(zhǔn)備工作，并且使物業(yè)管理企業(yè)了解業(yè)主服務(wù)需求，為接管后的正常管理奠定了良好的基礎(chǔ)。(方案策劃 ——開(kāi)盤 )二、 前期準(zhǔn)備階段 （開(kāi)盤 ——入住前三個(gè)月）三、 入住階段 （入住前三個(gè)月(一 )物業(yè)管理招投標(biāo) (三 )組建物業(yè)管理企業(yè)（管理中心）27三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、策劃階段 (方案策劃 —— 開(kāi)盤 )(一 ) 、制定物管方案 1 、確定管理檔次 根據(jù)物業(yè)類型 、 功能 ,規(guī)化物業(yè)消費(fèi)的水平 ,確定物業(yè)檔次 （定位） 2 、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 不同類型功能和檔次的物業(yè) ,需要提供的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是不同的 . (參考四級(jí)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ) 28三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)3管理、服務(wù)人員的工資及福利費(fèi)綠化管理費(fèi) 公共秩序維護(hù)費(fèi) 社區(qū)文化費(fèi) 辦公費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)作為物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作開(kāi)始以前。簽訂售樓處服務(wù)協(xié)議 (服務(wù)內(nèi)容 )二 )制定售樓處各項(xiàng)管理規(guī)定及操作流程三 )確定組織架構(gòu)并人員進(jìn)場(chǎng) (雙確認(rèn) )六 )配合銷售活動(dòng)（服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容及作業(yè)表格 )32三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、 前期準(zhǔn)備階段 (一 )完善物業(yè)管理方案34三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、 前期準(zhǔn)備階段 (二 )（電話聯(lián)系預(yù)約，利用銷售活動(dòng)簽訂，填寫） 準(zhǔn)業(yè)主回訪工作，與未簽公約的有效結(jié)合。（三）客戶信息庫(kù)的建立 37三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、前期準(zhǔn)備階段 所屬區(qū)域政府部門：物業(yè)辦，工商，物價(jià)，消防，城管，環(huán)衛(wèi)，居委會(huì)，派出所，水電煤氣供熱公司，有線電視，電信或網(wǎng)通（以小區(qū)進(jìn)入網(wǎng)為依據(jù)）38三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、前期準(zhǔn)備階段 (五 ).其他 1 、 2） 售樓處費(fèi)用確認(rèn)單39三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、前期準(zhǔn)備階段 (五 ).其他 2） 售樓處專用表格?！∪?、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)42三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)三、入住階段 （入住前三個(gè)月——入住后半年至九個(gè)月）（一）入住前的準(zhǔn)備工作 1. 入住籌備組成立，組織架構(gòu)搭建。2. 制定人員招聘及培訓(xùn)計(jì)劃。3. 開(kāi)辦費(fèi)的確定。4. 小配套費(fèi)的確定。三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)44三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 7. 制定入住計(jì)劃。8. 辦公地點(diǎn)裝修，對(duì)外展示。 10. 入住統(tǒng)一口徑確定，人員培訓(xùn)。45入住階段接管驗(yàn)收建筑物移交 資料移交 維修基金 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 樓宇質(zhì)保書樓宇使用說(shuō)明書 樓宇產(chǎn)權(quán)資料 樓宇技術(shù)資料接檔案資料建立 留 存 備 份入住管理 引導(dǎo)業(yè)主到入住現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主交驗(yàn)資料協(xié)助業(yè)主填寫資料 留存?zhèn)浞?接檔案資料建立 業(yè)主驗(yàn)房確認(rèn)水電底數(shù) 確認(rèn)返修項(xiàng)目 施工隊(duì)返修返修準(zhǔn)備〈三方保修協(xié)議〉工程問(wèn)題處理記錄表地產(chǎn)公司物業(yè)公司施工單位46；；入住流程攜帶購(gòu)房合同書；身份證原件及復(fù)印件；購(gòu)房收據(jù)到開(kāi)發(fā)商客服部領(lǐng)取 “兩書 ”（房屋質(zhì)量保證書；房屋使用說(shuō)明書）； “一證 ”（房屋使用合格證），由開(kāi)發(fā)銷售部發(fā)放交付使用憑單憑交付使用憑單到物業(yè)管理中心辦理交付使用手續(xù)填寫業(yè)主擋案，簽署《業(yè)主公約》《裝修責(zé)任書》及裝修服務(wù)協(xié)議《業(yè)主手冊(cè)》交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用手續(xù)完畢領(lǐng)取房屋各種鑰匙由物業(yè)管理中心維修人員陪同業(yè)主進(jìn)行房屋驗(yàn)收由開(kāi)發(fā)客服部安排維修并通知復(fù)驗(yàn)時(shí)間不合格合格47三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)n 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收驗(yàn)收主體不同（建筑商 、 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司）驗(yàn)收目的不同（建筑工程標(biāo)準(zhǔn)與明確責(zé)任）驗(yàn)收職責(zé)不同（參與者與直接責(zé)任）驗(yàn)收性質(zhì)不同 物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收施工單位 開(kāi)發(fā)企業(yè)或 建設(shè)單位 物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收51三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)三、入住階段(二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收在接管驗(yàn)收過(guò)程中，物業(yè)公司要充分發(fā)揮自己的作用，對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)準(zhǔn)確記錄，明確管理維修責(zé)任，并注意審查接受的圖紙資料檔案52三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)為處理好接管驗(yàn)收中的問(wèn)題，需要掌握的原則： 細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合53三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 物業(yè)的主體 、 門窗 、 水電 、 公共設(shè)施設(shè)備等物業(yè)的接管驗(yàn)收根據(jù)驗(yàn)收的時(shí)間和范圍不同可分為：?jiǎn)雾?xiàng)驗(yàn)收 ——工程項(xiàng)目的單項(xiàng)工程（55三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)(二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 1).前期物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程跟蹤，隱蔽工程的 56一 、 工作流程圖n 提前確定接管驗(yàn)收日期組建接管驗(yàn)收小組作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備驗(yàn)收前 30天進(jìn)行資料驗(yàn)收移交驗(yàn)收是否合格熟悉資料 資料存檔制訂