【正文】 金水岸高爾夫山莊雍景灣81棟長島萬科新都會湖濱四季500萬1000萬1500萬2023萬2500萬3000萬以上中海世家項目概況：216。占地： 64000㎡216。容積率： 216。開發(fā)商：中海地產(chǎn)項目規(guī)劃：216。賴特風格建筑，小區(qū)共規(guī)劃 83套聯(lián)排、 12套雙拼、 15套獨棟別墅216。金雞湖一線湖景資源216。開發(fā)商品牌競爭項目個案分析主力戶型分析 :216。；雙拼： 460m178。216。左右的觀景露臺競爭項目個案分析 中海世家推售分析：216。2023年 1 12兩月去化較好，政策重壓之下后成交下行， 2023年第二季度價格下調(diào)，但仍未見起色中海打造的金雞湖一線豪宅，依托一線湖景及周邊高端配套，景觀及私密性營造好，產(chǎn)品無亮點表現(xiàn)競爭項目個案分析 九龍倉國賓一號項目概況：216。占地： 340000㎡216。容積率： 216。開發(fā)商：九龍倉地產(chǎn)項目規(guī)劃：216。地中海、意大利、西班牙風格建筑，建筑個體呈南北帶狀分布，小區(qū)共規(guī)劃 232套雙拼、 91套獨棟別墅216。地址：園區(qū)金雞湖大道與西華林街交匯處216?？偨ǎ?120230㎡216。物業(yè)類型：平層、合院216。法式皇家園林規(guī)劃體系，以層層遞進的院落和庭院建筑表現(xiàn)，采用全地下開挖人車分流；景觀 LSI景觀設計，以空間十字為核心營造中心宮廷式花園216。車位比：合院 1： 3 平層 1:2產(chǎn)品戶型：競爭項目個案分析 綠城御園推售分析：n項目于限購后開盤，自然受到很大影響，成交情況每月不超多 5套，后期在促銷作用下合院成交有大幅突破n平層產(chǎn)品至今一共去化 5套，從 9月份至今無平層產(chǎn)品成交蘇州精裝豪宅標桿，運用強大的團隊規(guī)劃打造，新型產(chǎn)品類型接受度相對小，面積過大總價高競爭項目個案分析 湖濱四季項目概況：216。占地： 417834㎡216。容積率： 216。開發(fā)商：新鴻基地產(chǎn)項目規(guī)劃：216。現(xiàn)代歐式建筑風格，總計 242套獨棟別墅，一期 131套216。首期獨棟分 4種戶型，戶型競爭優(yōu)勢占地廣、花園面積大216。實際去化套數(shù) 8套，其中 454平米非一線湖景獨棟去化 5套，其他戶型各去化 1套一線臨湖豪宅，產(chǎn)品設計簡潔創(chuàng)新，花園面積大，附加值極高，但總價同樣過高產(chǎn)品線去化分析總價段在 1000萬左右的聯(lián)排、 1500萬左右的雙拼以及 3000萬以下獨棟市場接受度高，本案聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品有市場接受空間。園區(qū)客戶演變研究：冰封期下改善性需求異軍突起，牽動整個高端需求全線上揚公寓客戶選擇項目自身定位為中高端公寓，依據(jù)項目公寓產(chǎn)品的總價段和前期成交案例的具體分析，鎖定項目客戶100萬以下100200萬200300萬300400萬400萬以上 自然資源占有型生態(tài)生活向往型居住品質(zhì)再提升型居住品質(zhì)提升型剛性生活型 中低端客戶中端客戶頂端中高端客戶高端客戶公寓競品客戶分析客戶共性及區(qū)域來源確定對比競爭項目客戶情況以及本案前期的成交客戶中，我們可以找到共性：中高端公寓客戶的地緣性相對較強，園區(qū)是主力區(qū)域，其次為以中心城區(qū)為主區(qū)域，周邊五縣市及上海客戶為補充客源；客戶購買的意圖都為再改型自住需求，地段、湖景及居住價值是其關注的主要因素；客戶職業(yè)主要是以私營業(yè)主、企業(yè)高管、泛公務員等中高收入群體為主。園區(qū)再改型客戶：216。中心城區(qū)216。五縣市高端型客戶：216。中心城區(qū)、五縣市216。上海等地比例遞減比例遞減公寓客戶構(gòu)成細分別墅競爭項目客戶分析p核心客源區(qū)域：結(jié)合前面的客戶研究，我們將其區(qū)域定義為：以工業(yè)園區(qū)及市區(qū)、吳中區(qū)為核心輻射周邊區(qū)域及五縣市吸納周邊城市中的高端財富階層p目標客源屬性提煉再現(xiàn)：成功企業(yè)家階層，重生活品質(zhì)，對稀缺資源占有欲強，有高端物業(yè)居住體驗經(jīng)歷 ,品味生活 ,精神需求本案別墅客戶定位別墅目標客戶抓取 對項目價值的重新解讀粉碎性營銷3限購限貸各種政策…信心缺失購房者離場量價齊跌購房需求受嚴重壓抑 我們處在一個什么背景？ 我們處在一個什么環(huán)境？ 折扣滿天飛、 價格節(jié)節(jié)低、 活動不落幕、 奇招天天有。視覺麻木 大事件麻木 習慣性麻木市場興奮點越來越少，普通事件難以吸引大眾關注。項目原定位：純正國際花園住區(qū)是否具備市場亮點？是否能概括項目價值？是否有足夠吸引力？項目價值的重新認識仁恒品牌 來自新加坡，深耕中國。仁恒品牌印象品質(zhì) 舒適 低調(diào)安全仁恒精神解讀專注 堅定 以人為本?大棟距規(guī)劃，居住的舒適性?富于進步的立面變化?用心設計更適合生活的園林?最大化的配套功能?精裝體系不斷升級?無微不至的細節(jié)關懷仁恒產(chǎn)品印象3A標準 蘇州首個按國家 3A住宅標準建設的國際住區(qū)，是國內(nèi)高端住宅的最高標準，世界公認豪宅典范國家 3A級住宅標準?是目前我國高端住宅的最高標準。 ?五個性能標準： 適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能。只有得到 850分以上，且必須滿足所有含“★” （星級指標）子項要求的方可評為3A級住宅 。仁恒具備成熟 3A住宅經(jīng)驗仁恒擁有豐富的 3A住宅開發(fā)經(jīng)驗和成功案例， 上海仁恒濱江園、珠海仁恒星園等， 無不成為當?shù)馗叨宋飿I(yè)的標桿。金鑰匙服務已被國家旅游局列入國家星級飯店標準。 仁恒雙湖灣定制貼心管家服務 仁恒 提供 24小時管家式服務、節(jié)慶及主題活動以及酒店式代辦服務，享受私人化、生活化、定制化的高端生活方式，感受仁恒人性化、一站式與國際化的貼心服務。?世界衛(wèi)浴界的 “勞斯萊斯 ” ?歐洲最大的衛(wèi)浴制造商 ?歐洲 TOP系高端廚店品牌 ?全球不銹鋼廚房設備領導者 ?世界先進電梯品牌?世界頂級浴霸品牌 ?日本著名電器品牌 ?意大利門窗專業(yè)供應商 ?歐洲銷量前 5的開關品牌 ?德國百年品牌集 “ 著名品牌、高端科技、智能系統(tǒng) ” 于一體的國際精裝典范。打造 “ 精裝國際人 ” 的頂層生活，成為蘇州國際圈層品質(zhì)生活藍本。“ 仁恒的房子住起來最舒適 ”“ 在我看過、住過的房子當中，仁恒的房子是最讓我放心的，交房的標準和你看樣板房是一樣的，基本沒什么問題，看起來很高檔，用起來很生活化，很方便，體面又實用，我認為仁恒的房子就是最適合住的。?采用德國高儀防燙龍頭，避免老人、兒童燙傷。? 浴缸底部設置防溢倒水槽。?通過遠程遙控全屋地暖，只需通過網(wǎng)絡或電話就能完成對家居環(huán)境、溫度的控制。濱水豪宅 位于雙湖中央，緊鄰 850米天然河道；內(nèi)部由南至北開鑿人工水系， 營造出純正江南水鄉(xiāng)景觀仁恒 ?內(nèi)部開鑿人工水巷 ， 在中心凝聚成一個 內(nèi)湖空間， 打造 別墅區(qū)域的水岸生活重心，將原生的自然、人工的巧妙融合 。 新亞洲風格 東南亞現(xiàn)代簡約的差異化風 格，呈現(xiàn)國際、尊貴、雅致的格調(diào)，跳出 “ 歐風美雨 ” 的別墅同質(zhì)市場※ 東情西韻的建筑設計簡潔大氣的 東南亞現(xiàn)代立面 ；通過大面積的暖色天然石材的應用及現(xiàn)代元素點綴， 使小區(qū)建筑突顯溫馨精致， 富有內(nèi)涵且充滿國際化格調(diào)。獨棟別墅面寬： 24米， 超出市場常規(guī)尺度，打造獨棟尊崇空間。 高端會所的配置為本案提升了更多附加值。 醇味亞洲?源自新加坡、新亞洲風格，東情西韻的完美結(jié)合。?雙湖價值高地，仁恒獻給蘇州的國際圈層生活藍本。 涵養(yǎng) 雙湖灣，禮獻蘇州國際圈層品質(zhì)生活藍本：點燃激情掃除客戶對項目的購買障礙粉碎價值理念4n 以 “80135“ 精裝 +全屋家私 ” 的 性價比房源吸引眼球，帶動尾房去化。Part 1 精細化營銷3 月n 2月底 3月初， 別墅景觀示范區(qū)開放，以 “ 新亞洲 ” 差異化風格體驗和新鮮感， 聚焦關注，制造市場熱點。4 月公寓 客戶精細化營銷本案成交客戶信息渠道及職業(yè)特征分析 ：說明： 在信息渠道方面，口碑傳播占比很大，且發(fā)揮著越 來越重要的作用；短信和網(wǎng)絡的作用也比較明顯。所有來訪客戶都可能成為 “ 傳教士 ” ，所有業(yè)主都是最好的 “廣告 ” ，定期做 “ 客戶回訪、舉辦答謝會、加大老帶新回饋 ”等動作，維系每一個客戶資源。高端商場巡展： 1+N賣場模式地點： 久光百貨、天虹百貨、歐尚等內(nèi)容：搭設展臺、活動表演、 DM派單（銷售信息，項目賣點）目的：積累區(qū)域高端消費客戶，讓更多人了解本項目，應用較低成本達到市場影響度針對政府機關、醫(yī)院、學校等單位，進行活動嫁接、團購洽談，覆蓋企事業(yè)及公務員群體。現(xiàn)居住于環(huán)金雞湖、獨墅湖豪宅區(qū)，擁有 200平米以上居住物業(yè)和 2輛以上私家車?？蛻粲|點：雙湖區(qū)域豪宅圈 —— 金雞湖、獨墅湖別墅區(qū)、高檔公寓區(qū)金雞湖高檔消費場所 —— 李公堤、久光百貨別墅 客戶精細化營銷居住區(qū)l 針對 “ 居住生活均在園區(qū)的私營業(yè)主” 的媒體渠道組合方案?，F(xiàn)居住于市區(qū)高檔居住區(qū)，擁有 200平米以上居住物業(yè)和 2輛以上私家車。日常消費區(qū)豪宅區(qū)DM直投豪宅區(qū)業(yè)主CALL客美羅商城數(shù)據(jù)庫短信泰華商城數(shù)據(jù)庫短信城市主干道干將路戶外廣告環(huán)線高架戶外廣告現(xiàn)代大道戶外廣告 企業(yè)在園區(qū)，居住在蘇州其他區(qū)域的私營業(yè)主客群特征：家庭資產(chǎn)千萬以上，擁有私人企業(yè)， 60%家庭收入來源于企業(yè)股權(quán)收益。日常生活、消費以市區(qū)為主。日常消費區(qū)豪宅區(qū)DM直投豪宅區(qū)業(yè)主CALL客美羅商城數(shù)據(jù)庫短信泰華商城數(shù)據(jù)庫短信城市主干道干將路戶外廣告環(huán)線高架戶外廣告人民路戶外廣告社會關系行業(yè)協(xié)會拜訪各類商會拜訪 企業(yè)在蘇州，居住在蘇州之外的私營業(yè)主客群特征：家庭資產(chǎn)千萬以上，在蘇州擁有企業(yè)分部， 60%收入來源于企業(yè)股權(quán)收益 ,40%收入依靠投資。日常生活、消費以其他市區(qū)為主 .客戶觸點： 社交關系 —— 高爾夫俱樂部、高檔車友會 城市主干道 —— 環(huán)線高架、干將路、人民路 城際高速 —— 京滬高速、蘇嘉杭高速l 針對 “ 企業(yè)在蘇州，居住在蘇州之外的私營業(yè)主 ”的媒體渠道組合方案。以下為戶外選址建議，首批投入時間： 2023年 2月 5月。具體點位：京滬高速花橋收費站高炮。以滬寧高速為延伸建立外圍戶外陣地。具體點位：環(huán)線高架 —— 東環(huán)、南環(huán)、西環(huán)、北環(huán)例如：干將路東環(huán)三面翻、東南環(huán)立交高炮、獅山路西環(huán)高炮。城市核心 —— 干將路、觀前街如：干將路樂橋橋身 LED燈箱、觀前街 LED屏。具體點位：現(xiàn)場陣地 —— 項目基地樓體廣告、圍墻戶外更換（畫面和訴求更抓眼球）。以項目為原點建立現(xiàn)場戶外陣地B、 DM派發(fā)針對 別墅產(chǎn)品的蓄客、主銷期， 進行大量 DM直投， 大量掃客，積極儲備全市目標客群。時間： 2023年 3月 5月 目標：全市高檔別墅區(qū)，逐區(qū)覆蓋投遞順序：園區(qū) → 市區(qū) → 吳中 → 新區(qū) → 相城投遞頻率： 1次 /2周投遞方式：招募大學生投