【正文】 ）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 項(xiàng)目小結(jié) ?該項(xiàng)目位于青浦老汽車站位臵，人流量大，地段優(yōu)勢(shì)獲得當(dāng)?shù)叵M(fèi)者以及投資者的認(rèn)同。 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 美高嘉年華 由于商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，青浦老城內(nèi)可售的商鋪項(xiàng)目不多，美高嘉年華項(xiàng)目位于老汽車站位臵，是少數(shù)位于老城中心位臵的商業(yè)項(xiàng)目，因此是 本案的一個(gè)很重要的參考項(xiàng)目 。再加上本案處于建設(shè)期間，這使得目前周邊缺乏商鋪， 客觀上阻隔了東部和南部兩個(gè)地區(qū)人流的往來和商業(yè)氛圍的延伸 。 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 新汽車站 （世紀(jì)聯(lián)華等） 老汽車站 （美高嘉年華等） 本案 城中東路、南路路口 青浦主要商圈分布 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 商圈 主要商業(yè)設(shè)施 主要商家 特征 公園路老汽車站商 農(nóng)工商超市、美高嘉年華、青浦協(xié)和大廈（在建）、自由港KTV 農(nóng)工商、麥當(dāng)勞、豪享來、小肥羊、永樂數(shù)碼專賣、宏圖三胞、永和大王 商業(yè)形態(tài)多樣，發(fā)展較為成熟，潛力較大 盈港路新汽車站 世紀(jì)聯(lián)華、好美家、伊麗名豪大酒店 世紀(jì)聯(lián)華、好美家、肯德基、味之都、伊麗名豪俱樂部 新興商圈，以購物為主 城中東路、南路路口 青浦百貨、白玉蘭廣場(chǎng)地下商城 迪信通、肯德基、達(dá)芙妮、老鳳翔、老爺車、元祖、美邦專賣店 品牌服飾店占有一定比例，整體發(fā)展放緩 主要商圈比較 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 本案商圈分析 本案位于公園路城中北路，東北向緊鄰護(hù)城河，恰好位于老汽車站和城中東路南路路口位臵的中間地段 。 ?城中東路、南路路口位臵為老城傳統(tǒng)的地理中心位臵，也分布有一定體量的商業(yè)，但由于青浦西向的城市化進(jìn)程，這里的發(fā)展有放緩的趨勢(shì)。報(bào)告框架 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例的確定 2）租售方式的確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 價(jià)格與銷售篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）消費(fèi)者研究 3）產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)建議 1）商家、業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 定位與推廣篇 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 青浦老城商業(yè)布局 目前青浦商業(yè)布局呈現(xiàn)以新、老兩汽車站所在地為核心向四周輻射，整體商業(yè)氛圍由西向東遷移的特征。 ?老汽車站位于公園路青安路位臵，新汽車站位于城中北路盈港路附近，青浦的兩個(gè)大賣場(chǎng)分別位于兩地。 ?目前各個(gè)商圈的商業(yè)體量及影響力都有限，由于缺乏足夠的規(guī)模及吸引力，青浦當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)消費(fèi)的地域選擇有一定的隨意性。 本案地塊南側(cè)為綠地，北靠三元路和護(hù)城河，西向?yàn)榍嗥仲e館，東則為青浦城隍廟和曲水園。 待本案建成后，由于獨(dú)特的位臵和巨大的影響力，將能夠把兩側(cè)的商圈連接起來，并成為商圈新的商業(yè)中心 。 項(xiàng)目簡介 地址：青浦鎮(zhèn)青安路 101號(hào)等 （ 近公園路 ， 青浦老車站旁 ） 總面積： 8,040m2 開盤時(shí)間： 2022年 9月 商業(yè)形態(tài)：街鋪 現(xiàn)狀：部分開業(yè) 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 項(xiàng)目現(xiàn)狀 一層大部分已開業(yè)，少數(shù)處于內(nèi)部裝修階段；二層部分開業(yè)；三四層目前空臵。 ?招商對(duì)象：中西餐、大型海鮮酒樓、茶藝、酒吧、迪廳、KTV、 美容美發(fā)、 SPA健身。 ?該項(xiàng)目是目前青浦老城內(nèi)價(jià)格最高的商鋪項(xiàng)目，已售均價(jià)21,544元 /m2， 推算 1～ 2層小面積單元售價(jià)在 ～ 3萬元 /m2 。 ?目前剩余的商鋪為 2套單層 21m2， 3套大面積，及 1套兩層商鋪。 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 港隆廣場(chǎng)（好美家） 項(xiàng)目地址：青浦鎮(zhèn)盈港路 499弄 （世紀(jì)聯(lián)華旁） 總建面積： 22,814m2 銷售總面積： m2 開盤時(shí)間： 2022年 1月 項(xiàng)目共 3層，目前在售的為 1～ 2層商鋪。 商場(chǎng)內(nèi)商鋪采取售后返租的模式，沒有實(shí)體分割，包租 9年，年回報(bào)率稅前 8％（前三年回報(bào)一次性返還，抵扣總售價(jià)） 。 商場(chǎng)外側(cè)有少量沿街商鋪可自營。地區(qū)交通便利，人流密集，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?。這主要是由于項(xiàng)目缺乏實(shí)體分割，投資者產(chǎn)生了較大的心理抗性。 ?從該項(xiàng)目來看，投資者并無盲目追逐小面積商鋪的趨勢(shì)， 1,000m2以上，多樓層的單元依然能夠獲得一些投資者的認(rèn)同。天 5~8 元 /m2天 城中東路（城中北路 環(huán)城東路） ~9 元 /m2天 ~ 元 /m2天 ~6 元 /m2天 城中北路（海贏路 城中西路） 4~ 元 /m2天 ~ 元 /m2 ?表內(nèi)租金價(jià)格代表了區(qū)域內(nèi)主流的街鋪?zhàn)饨鹚?，少?shù)由于特殊情況導(dǎo)致租金過高或過低的個(gè)案不在數(shù)據(jù)中反映。但是，商鋪銷售同樣面臨著眾多問題，尤其是商場(chǎng)的經(jīng)營管理，全部出售不利于發(fā)展商 /管理公司對(duì)于商場(chǎng)整體的控制，對(duì)于本項(xiàng)目在青浦區(qū)的地位及期望而言，本項(xiàng)目需要取得投資回報(bào)以及商場(chǎng)經(jīng)營管理的 “ 雙贏 ” . 在本項(xiàng)目制定了租售比例后，對(duì)于本項(xiàng)目出售部分采取何種方式是目前需要考慮的首要因素。 ?在經(jīng)營一段時(shí)間后 ， 對(duì)銷售有比較大的促進(jìn)作用 。 ?在項(xiàng)目的孕成期 ， 需承擔(dān)客戶的投資回報(bào) ， 開發(fā)公司承擔(dān)比較高的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) ?業(yè)主與經(jīng)營管理公司容易產(chǎn)生矛盾 ?在經(jīng)營期限結(jié)束后 ， 后期的經(jīng)營未知性較高 ?需要有專門的經(jīng)營管理隊(duì)伍或?qū)I(yè)公司 ?大中型商場(chǎng) ?租賃專業(yè)度高的商場(chǎng) 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 參考案例 金橋生活廣場(chǎng) 地址：金高路近巨峰路 交房時(shí)間： 2022年 4月 商業(yè)總面積： 3萬 m2 商鋪主力面積： 70～ 120m2 售價(jià)：開盤時(shí)報(bào)價(jià) 1萬～ /m2 目前二手商鋪報(bào)價(jià) 8,000～ 14,000元 /m2 租金：目前報(bào)價(jià) 1～ /m2〃 天 金橋生活廣場(chǎng)位于浦東金橋地區(qū) ， 緊鄰金橋易初蓮花和好美家 ， 是由多幢 2層獨(dú)立建筑組成的集中式的商業(yè)廣場(chǎng) 。 但商場(chǎng)由小業(yè)主自由招商 ， 加之商場(chǎng)沒有相應(yīng)的經(jīng)營管理公司 ，該項(xiàng)目出租率不足 5％ ， 目前處于停歇狀態(tài) 。 項(xiàng)目采取先招商 ， 再出售的模式 。 未出租的商鋪售后可自營 。 參考案例 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 純銷售 帶租約銷售 售后返租 ?作為青浦區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目 ， 商場(chǎng)的運(yùn)營成功至關(guān)重要 ， 而純出售方式將非常不利于發(fā)展商 /管理公司對(duì)商鋪的控制 ?不利于項(xiàng)目的價(jià)值的進(jìn)一步挖掘 ?需要采取先租賃后銷售的方式 ，營銷周期過長 ?由于本項(xiàng)目招商將注重品牌 ， 商鋪將產(chǎn)生一鋪一價(jià)的局面 ， 對(duì)于銷售難度較大 ?發(fā)展商 /管理公司今后對(duì)商場(chǎng)的控制力差 ?本項(xiàng)目已經(jīng)成功的引進(jìn)了幾家主力店 ， 招商的成功對(duì)于銷售的幫助勿庸臵疑 。 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目