【正文】 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 商圈 主要商業(yè)設(shè)施 主要商家 特征 公園路老汽車站商 農(nóng)工商超市、美高嘉年華、青浦協(xié)和大廈（在建）、自由港KTV 農(nóng)工商、麥當(dāng)勞、豪享來、小肥羊、永樂數(shù)碼專賣、宏圖三胞、永和大王 商業(yè)形態(tài)多樣，發(fā)展較為成熟，潛力較大 盈港路新汽車站 世紀(jì)聯(lián)華、好美家、伊麗名豪大酒店 世紀(jì)聯(lián)華、好美家、肯德基、味之都、伊麗名豪俱樂部 新興商圈，以購物為主 城中東路、南路路口 青浦百貨、白玉蘭廣場地下商城 迪信通、肯德基、達芙妮、老鳳翔、老爺車、元祖、美邦專賣店 品牌服飾店占有一定比例，整體發(fā)展放緩 主要商圈比較 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 本案商圈分析 本案位于公園路城中北路，東北向緊鄰護城河，恰好位于老汽車站和城中東路南路路口位臵的中間地段 。 ?項目以雙層商鋪為主，主力面積 110～ 170m2， 有少量單層小面積和 3～ 4層大面積單元。好美家入駐并已開始營業(yè)，包租期間小業(yè)主沒有經(jīng)營權(quán)。 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 街鋪租金水平 單套面積 路段 10～30m2 30～70m2 70~140m2 公園路（環(huán)城東路 城中北路） 6~10 元 /m2天 ~3 元 /m2目前，出售型商鋪普遍采取的營銷方式主要包括： 1） 純銷售 ，即發(fā)展商銷售商鋪后，由小業(yè)主自行處臵 2） 帶租約出售 ，即發(fā)展商先實行招商，商鋪連同租約一起銷售與投資者 3） 售后返租 ，即發(fā)展商統(tǒng)一招商管理，承諾投資客固定的回報率 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 優(yōu)勢 劣勢 適用商鋪類型 純銷售 ?快速回籠資金 ?操作形式較為方便 ?在經(jīng)營上會面臨較大困難 ?難以實現(xiàn)商鋪價值的進一步挖掘 ?受房產(chǎn)整體市場影響大 ?街鋪 ?住宅配套商鋪 帶租約銷售 ?租賃階段起到養(yǎng)鋪作用 ，能夠提升商鋪價值 ?減少未來產(chǎn)權(quán)分散的經(jīng)營風(fēng)險 ?在后期實現(xiàn)銷售 ， 可縮短資金回收時間 。 已招商成功的商鋪帶租約銷售 ， 包租 10年 ， 回報率前 5年7％ （ 稅前 ） ， 后 5年 7％ ＋利潤的 50％ 。 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 15760元的單價指的是本項目 A1區(qū) 、 B區(qū)一層二層 、 C區(qū)在當(dāng)前 ， 為實現(xiàn)投資者不低于稅前％ 的投資回報率而擬定的商鋪銷售價格 。 在出售 A1,B區(qū) 1－ 2層 ， C區(qū)的同時 ， 也將為 A2區(qū) ， B區(qū) 3層 ， D區(qū) ，E區(qū)尋找大型投資客戶 。 戰(zhàn)略步驟 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計 VI系統(tǒng)設(shè)計 推廣難點 本案在推廣過程中應(yīng)注意的三大困難 客戶對整盤概念的接受度 1 品牌因素與產(chǎn)品的結(jié)合度 2 較高價格下的快速去化度 3 對策 對策 對策 軟硬結(jié)合 （硬廣告和軟新聞）和 高地空轟炸（立體傳播網(wǎng)） ，解決概念灌輸?shù)膯栴}； 事件營銷 和 利用權(quán)威聲音說話 （政府、專家發(fā)言），解決品牌導(dǎo)入和價格信任問題； 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計 VI系統(tǒng)設(shè)計 考慮到本案的產(chǎn)品形態(tài)為全商業(yè)物業(yè)，屬于投資性較強的產(chǎn)品。而且，邀請青浦當(dāng)?shù)氐恼賳T、業(yè)類專家參加該活動，提高項目的權(quán)威性，讓客戶更容易接受本案的相關(guān)理念，進而鞏固熱銷局面。從更高的層次論述購物中心的發(fā)展趨勢，側(cè)面提及本案，以不露痕跡的手法高姿態(tài)進行宣傳。 另外，本案具有常規(guī)項目不具備的獨有賣點和品質(zhì)，在較大的一個市場內(nèi)都有一定的接受度。 由于以上商鋪客戶租賃面積大 ， 簽約時間較長 ， 租金的增長率將低于其余小面積商鋪 ， 但商家的穩(wěn)定性強 ， 信用較高 ， 對于一些長線投資者以及投資機構(gòu)有一定吸引力 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 針對不同目標(biāo)投資人的一般需求 ， 我們采取不同的投資率： A2 2360 共 2 層 會所個人投資者以及最終用戶購買7%B 4000 3 層 中餐廳個人投資者以及投資公司購買7%1 － 3 層 百貨4 層 休閑、運動5 層兒童服飾、玩具E 5042 共 3 層 家電投資公司以及專業(yè)投資機構(gòu)購買6%投資回報率6%D 10049目標(biāo)投資客戶投資銀行、基金等專業(yè)投資機構(gòu)購買計劃業(yè)態(tài)業(yè)種區(qū)塊總建筑面積( 平方米)樓層以上單元根據(jù)租金收益計算售價 ， 帶租約銷售 ， 不進行返租 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進程 202212 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10準(zhǔn)備期開盤期強銷期尾盤期時間2022項目全面開業(yè) 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計 VI系統(tǒng)設(shè)計 消費力劣勢： 青浦為上海的郊區(qū)鎮(zhèn)，相對有限的消費水平與本案較高的定位可能存在一定差距； 理念劣勢： 青浦現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)仍以百貨＋賣場＋街鋪為主，本案相對先進的購物中心模式能否改變當(dāng)?shù)叵M理念存在風(fēng)險； 內(nèi)商業(yè)劣勢： 本案大部分商業(yè)為內(nèi)廣場內(nèi)街形式，且為多層，造成目前的銷售價值較低； 地段優(yōu)勢： 本案位于青浦鎮(zhèn)區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價值度較高； 規(guī)劃優(yōu)勢： 項目商業(yè)布局科學(xué)，業(yè)態(tài)構(gòu)成合理，建筑風(fēng)格時尚，整體規(guī)劃上具有領(lǐng)先地位； 主力店優(yōu)勢： 本案已先期招入主力商家和品牌商家，有利于其余物業(yè)銷售； 景觀優(yōu)勢： 本案緊鄰曲水園，臨近河道，具有較高景觀價值； 政府優(yōu)勢： 本案是青浦區(qū)政府重點工程，市場信譽度佳； 品牌優(yōu)勢： 項目由云湖、百聯(lián)、馬達思班等品牌團隊攜手打造，給予經(jīng)營客和投資客信心； 劣 勢 優(yōu) 勢 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計 VI系統(tǒng)設(shè)計 現(xiàn)有商業(yè)威脅： 現(xiàn)有商業(yè)中的百貨和賣場各自形成的商圈會對本案產(chǎn)生消費分流的影響； 新增商業(yè)威脅： 前文所述市場上的在售個案將會與本案爭奪客源； 租售價差威脅： 通過招商引入的商家所能承受的租金可能會與投資者要求的價格存在差距，這一矛盾將使銷售定價產(chǎn)生困難； 政策機會： 受政策影響，住宅類項目投資趨冷，投資客轉(zhuǎn)向商辦類項目； 規(guī)劃機會： 本案規(guī)劃領(lǐng)先，體量上具有規(guī)模優(yōu)勢，有望打造成青浦新的商業(yè)中心； 品質(zhì)機會： 東方商廈將成為青浦最高檔商場，從而為本案成為區(qū)域商業(yè)龍頭創(chuàng)造機會； 銷售機會： 通過組織經(jīng)管公司招商為銷售創(chuàng)造返租的條件； 文化機會： 借用周邊的文化旅游資源，將文化引入商業(yè)； 消費機會： 通過本案鎖定區(qū)域內(nèi)消費客，并增強夜晚商業(yè)活力； 威脅 機會 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計 VI系統(tǒng)設(shè)計 定位策略 ——