【正文】 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 項(xiàng)目小結(jié) ?該項(xiàng)目位于青浦老汽車(chē)站位臵，人流量大，地段優(yōu)勢(shì)獲得當(dāng)?shù)叵M(fèi)者以及投資者的認(rèn)同。 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 美高嘉年華 由于商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，青浦老城內(nèi)可售的商鋪?lái)?xiàng)目不多，美高嘉年華項(xiàng)目位于老汽車(chē)站位臵，是少數(shù)位于老城中心位臵的商業(yè)項(xiàng)目，因此是 本案的一個(gè)很重要的參考項(xiàng)目 。再加上本案處于建設(shè)期間，這使得目前周邊缺乏商鋪， 客觀上阻隔了東部和南部?jī)蓚€(gè)地區(qū)人流的往來(lái)和商業(yè)氛圍的延伸 。 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 新汽車(chē)站 （世紀(jì)聯(lián)華等） 老汽車(chē)站 （美高嘉年華等） 本案 城中東路、南路路口 青浦主要商圈分布 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 商圈 主要商業(yè)設(shè)施 主要商家 特征 公園路老汽車(chē)站商 農(nóng)工商超市、美高嘉年華、青浦協(xié)和大廈（在建）、自由港KTV 農(nóng)工商、麥當(dāng)勞、豪享來(lái)、小肥羊、永樂(lè)數(shù)碼專(zhuān)賣(mài)、宏圖三胞、永和大王 商業(yè)形態(tài)多樣，發(fā)展較為成熟，潛力較大 盈港路新汽車(chē)站 世紀(jì)聯(lián)華、好美家、伊麗名豪大酒店 世紀(jì)聯(lián)華、好美家、肯德基、味之都、伊麗名豪俱樂(lè)部 新興商圈，以購(gòu)物為主 城中東路、南路路口 青浦百貨、白玉蘭廣場(chǎng)地下商城 迪信通、肯德基、達(dá)芙妮、老鳳翔、老爺車(chē)、元祖、美邦專(zhuān)賣(mài)店 品牌服飾店占有一定比例，整體發(fā)展放緩 主要商圈比較 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 本案商圈分析 本案位于公園路城中北路，東北向緊鄰護(hù)城河，恰好位于老汽車(chē)站和城中東路南路路口位臵的中間地段 。 ?城中東路、南路路口位臵為老城傳統(tǒng)的地理中心位臵，也分布有一定體量的商業(yè)，但由于青浦西向的城市化進(jìn)程，這里的發(fā)展有放緩的趨勢(shì)。 報(bào)告框架 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例的確定 2）租售方式的確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）消費(fèi)者研究 3）產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)建議 1）商家、業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣(mài)點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 定位與推廣篇 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 青浦老城商業(yè)布局 目前青浦商業(yè)布局呈現(xiàn)以新、老兩汽車(chē)站所在地為核心向四周輻射，整體商業(yè)氛圍由西向東遷移的特征。 ?老汽車(chē)站位于公園路青安路位臵，新汽車(chē)站位于城中北路盈港路附近，青浦的兩個(gè)大賣(mài)場(chǎng)分別位于兩地。 ?目前各個(gè)商圈的商業(yè)體量及影響力都有限，由于缺乏足夠的規(guī)模及吸引力，青浦當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)消費(fèi)的地域選擇有一定的隨意性。 本案地塊南側(cè)為綠地，北靠三元路和護(hù)城河，西向?yàn)榍嗥仲e館，東則為青浦城隍廟和曲水園。 待本案建成后，由于獨(dú)特的位臵和巨大的影響力，將能夠把兩側(cè)的商圈連接起來(lái)，并成為商圈新的商業(yè)中心 。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 地址：青浦鎮(zhèn)青安路 101號(hào)等 （ 近公園路 ， 青浦老車(chē)站旁 ） 總面積： 8,040m2 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 9月 商業(yè)形態(tài)：街鋪 現(xiàn)狀：部分開(kāi)業(yè) 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 項(xiàng)目現(xiàn)狀 一層大部分已開(kāi)業(yè)，少數(shù)處于內(nèi)部裝修階段；二層部分開(kāi)業(yè)；三四層目前空臵。 ?招商對(duì)象：中西餐、大型海鮮酒樓、茶藝、酒吧、迪廳、KTV、 美容美發(fā)、 SPA健身。 ?該項(xiàng)目是目前青浦老城內(nèi)價(jià)格最高的商鋪?lái)?xiàng)目，已售均價(jià)21,544元 /m2， 推算 1～ 2層小面積單元售價(jià)在 ～ 3萬(wàn)元 /m2 。 ?目前剩余的商鋪為 2套單層 21m2， 3套大面積，及 1套兩層商鋪。 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 港隆廣場(chǎng)（好美家） 項(xiàng)目地址：青浦鎮(zhèn)盈港路 499弄 （世紀(jì)聯(lián)華旁） 總建面積： 22,814m2 銷(xiāo)售總面積： m2 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 1月 項(xiàng)目共 3層，目前在售的為 1～ 2層商鋪。 商場(chǎng)內(nèi)商鋪采取售后返租的模式，沒(méi)有實(shí)體分割，包租 9年，年回報(bào)率稅前 8％（前三年回報(bào)一次性返還，抵扣總售價(jià)） 。 商場(chǎng)外側(cè)有少量沿街商鋪可自營(yíng)。地區(qū)交通便利，人流密集，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?。這主要是由于項(xiàng)目缺乏實(shí)體分割，投資者產(chǎn)生了較大的心理抗性。 ?從該項(xiàng)目來(lái)看，投資者并無(wú)盲目追逐小面積商鋪的趨勢(shì)， 1,000m2以上，多樓層的單元依然能夠獲得一些投資者的認(rèn)同。 ?表內(nèi)租金價(jià)格代表了區(qū)域內(nèi)主流的街鋪?zhàn)饨鹚?，少?shù)由于特殊情況導(dǎo)致租金過(guò)高或過(guò)低的個(gè)案不在數(shù)據(jù)中反映。但是，商鋪銷(xiāo)售同樣面臨著眾多問(wèn)題，尤其是商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，全部出售不利于發(fā)展商 /管理公司對(duì)于商場(chǎng)整體的控制，對(duì)于本項(xiàng)目在青浦區(qū)的地位及期望而言，本項(xiàng)目需要取得投資回報(bào)以及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的“雙贏” . 在本項(xiàng)目制定了租售比例后，對(duì)于本項(xiàng)目出售部分采取何種方式是目前需要考慮的首要因素。 ?在經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后 ， 對(duì)銷(xiāo)售有比較大的促進(jìn)作用 。 ?在項(xiàng)目的孕成期 ， 需承擔(dān)客戶(hù)的投資回報(bào) ， 開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)比較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ?業(yè)主與經(jīng)營(yíng)管理公司容易產(chǎn)生矛盾 ?在經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束后 ， 后期的經(jīng)營(yíng)未知性較高 ?需要有專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍或?qū)I(yè)公司 ?大中型商場(chǎng) ?租賃專(zhuān)業(yè)度高的商場(chǎng) 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 參考案例 金橋生活廣場(chǎng) 地址：金高路近巨峰路 交房時(shí)間： 2023年 4月 商業(yè)總面積： 3萬(wàn) m2 商鋪主力面積： 70～ 120m2 售價(jià)：開(kāi)盤(pán)時(shí)報(bào)價(jià) 1萬(wàn)～ /m2 目前二手商鋪報(bào)價(jià) 8,000～ 14,000元 /m2 租金：目前報(bào)價(jià) 1～ /m2〃 天 金橋生活廣場(chǎng)位于浦東金橋地區(qū) ， 緊鄰金橋易初蓮花和好美家 ， 是由多幢 2層獨(dú)立建筑組成的集中式的商業(yè)廣場(chǎng) 。 但商場(chǎng)由小業(yè)主自由招商 ， 加之商場(chǎng)沒(méi)有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理公司 ，該項(xiàng)目出租率不足 5％ ， 目前處于停歇狀態(tài) 。 項(xiàng)目采取先招商 ， 再出售的模式 。 未出租的商鋪售后可自營(yíng) 。 參考案例 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 純銷(xiāo)售 帶租約銷(xiāo)售 售后返租 ?作為青浦區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目 ， 商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)成功至關(guān)重要 ， 而純出售方式將非常不利于發(fā)展商 /管理公司對(duì)商鋪的控制 ?不利于項(xiàng)目的價(jià)值的進(jìn)一步挖掘 ?需要采取先租賃后銷(xiāo)售的方式 ，營(yíng)銷(xiāo)周期過(guò)長(zhǎng) ?由于本項(xiàng)目招商將注重品牌 ， 商鋪將產(chǎn)生一鋪一價(jià)的局面 ， 對(duì)于銷(xiāo)售難度較大 ?發(fā)展商 /管理公司今后對(duì)商場(chǎng)的控制力差 ?本項(xiàng)目已經(jīng)成功的引進(jìn)了幾家主力店 ， 招商的成功對(duì)于銷(xiāo)售的幫助勿庸臵疑 。 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 根據(jù)本項(xiàng)目的租金水平 ， 我們從租金出發(fā) ， 對(duì)商鋪在這一租金水平下的價(jià)值進(jìn)行估算 。 A1 共 3 層 1700 垂直分割 126 － 207 2 . 5 121671 層 6320 平面分割 42 － 459 5 ～ 7 1 2 8 9 6 ~ 1 8 0 5 52 層 5000 平面分割 4 . 5 ～ 5 1 1 6 0 7 ~ 1 2 8 9 6C 共 2 層 4156 垂直分割 128 － 350 平均 4 . 5 21900預(yù)計(jì)租金水平（人民幣/ 平方米/ 天）B投資回報(bào)率售價(jià)水平*（人民幣 / 平方米）7 . 5 %面積（平方米）區(qū)塊 樓層單元?jiǎng)澐址绞絾卧娣e（平方米）平均價(jià)格： 15760元 /平方米 平均租金： *