財(cái)富灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行報(bào)告-在線瀏覽
2025-03-23 13:08本頁(yè)面
【正文】 一步嚴(yán)格稅收政策留下空間 ? 財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。 在 2023年換屆敏感時(shí)期將調(diào)控效果與問(wèn)責(zé)掛鉤 ? 對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。 增加居住用地有效供應(yīng) ? 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ? 保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。 加快保障性安居工程建設(shè) ? 確保完成 2023年建設(shè)保障性住房 300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房 280萬(wàn)套的工作任務(wù) 三架馬車(chē)對(duì) GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn) 政策周期研判 2023年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保八已沒(méi)有懸念 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)有明顯改善 ， 消費(fèi)和出口對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用穩(wěn)步回升 ， 投資對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率較去年 8%的高點(diǎn)大幅回落 。 在人民幣升值期間減弱不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)升值預(yù)期將有利于減少房地產(chǎn)行業(yè)的熱錢(qián)流入量 ， 防止房?jī)r(jià)泡沫的再次膨脹 。 2023年經(jīng)濟(jì)能夠保持相對(duì)快速增長(zhǎng)的情況 人民幣升值周期至少會(huì)在一年以上， 熱錢(qián)有可能大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)更加脫離居民的承受能力。 因此 2023年形勢(shì)判研 ?08年底以來(lái)的經(jīng)濟(jì)刺激政策效果逐漸消失 ， 固定資產(chǎn)投資將出現(xiàn)回落； ?國(guó)際貿(mào)易盈余在人民幣升值以及歐美國(guó)家消費(fèi)儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的情況下將相對(duì)更加平衡 ， 對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用將有所減弱； ?房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò) 2023年的打壓 ， 對(duì)經(jīng)濟(jì)的引擎作用以及帶動(dòng)的相關(guān)消費(fèi)大大減少； ?2023年 GDP基數(shù)將相對(duì)較大 。 小結(jié)： 2023年房地產(chǎn)行業(yè)重新進(jìn)入上升通道 在房地產(chǎn)又成為經(jīng)濟(jì)引擎的情況下 ， 目前的調(diào)控政策將適度放寬執(zhí)行 ， 整個(gè)行業(yè)將得以逐漸復(fù)蘇 ， 具體復(fù)蘇力度將取決于以下因素： ?市場(chǎng)供求狀況 由于 2023年的嚴(yán)格調(diào)控 ， 必然會(huì)在抑制需求的同時(shí)大量抑制房地產(chǎn)投資 ， 在 2023年將表現(xiàn)為供應(yīng)進(jìn)一步短缺和被抑制需求的大量釋放 ， 我們預(yù)計(jì)屆時(shí)市場(chǎng)上供不應(yīng)求的矛盾將更為突出 。 知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝 核心競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 南洋國(guó)際 項(xiàng)目地址 銅山新區(qū)長(zhǎng)江路一號(hào) 開(kāi)發(fā)商 徐州新銅城臵業(yè)發(fā)展有限公司 占地面積 總建面 容積率 物業(yè)形態(tài) 高層、公寓、寫(xiě)字樓 、商業(yè) 主力戶(hù)型 90— 130平方米 銷(xiāo)售均價(jià) 目前均價(jià) 4200元 /平方米 職業(yè) 私營(yíng)業(yè)主 教師 公務(wù)員 工廠職工 其他 比例 40% 20% 20% 10% 10% 南洋國(guó)際作為北京路與南京路板塊最大的公寓住宅及商業(yè)配套項(xiàng)目，由于價(jià)格在銅山區(qū)域相對(duì)較低，項(xiàng)目自身規(guī)劃配套齊全，深受區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主的青睞，由于其臨近銅山縣政府，周邊學(xué)校林立，教師與公務(wù)員客戶(hù)占有一定得比例。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)圖 賣(mài)點(diǎn)分析： ?項(xiàng)目配套齊全，物業(yè)形態(tài)多樣： 集酒店、寫(xiě)字樓、停車(chē)場(chǎng)、購(gòu)物、商貿(mào)、公寓為一體的徐州首個(gè)城市綜合體。融購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體。北京路直通老城區(qū)，同時(shí)距離新城區(qū)較近，交通路網(wǎng)完善，項(xiàng)目升值潛力大 。 南洋國(guó)際的主力客戶(hù)群基本固定，項(xiàng)目推廣中大都以 DM派單和掛條幅為主，二者費(fèi)用相對(duì)低廉，而且靈活性。 陽(yáng)光豪庭 陽(yáng)光豪庭 項(xiàng)目地址 銅山新區(qū)北京路與長(zhǎng)江路交叉口南 200米 開(kāi)發(fā)商 徐州海鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積 約 100畝 總建面 50000平方米 物業(yè)形態(tài) 高層、小高層 主力戶(hù)型 100平方米、 130平方米 銷(xiāo)售均價(jià) 未銷(xiāo)售 登記客戶(hù)客群分析： 周邊居民占巨大多數(shù)，項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)宅遷安臵居民占一部分，和部分教師、銅山縣政府科員、工廠職工。 ?項(xiàng)目融入環(huán)?？萍?、節(jié)能： 徐州首席高科技環(huán)保低碳宜居社區(qū)，科技、環(huán)保、人性化“三心”社區(qū) 營(yíng)銷(xiāo)推廣分析： 道旗、網(wǎng)站 陽(yáng)光豪庭項(xiàng)目體量較小，位于南洋國(guó)際項(xiàng)目正對(duì)面。 國(guó)基城邦 國(guó)基城邦 項(xiàng)目地址 銅山新區(qū)大學(xué)路 88號(hào) 開(kāi)發(fā)商 徐州國(guó)際投資臵業(yè)有限公司 占地面積 367335 總建面 60000 容積率 物業(yè)形態(tài) 高層、小高層、聯(lián)排、疊加 主力戶(hù)型 1 120平方米 銷(xiāo)售均價(jià) 均價(jià) 5400元 /平方米 項(xiàng)目 價(jià)格 走勢(shì)： 賣(mài)點(diǎn)分析： ?項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目高品質(zhì)， 景觀設(shè)計(jì)合理，因地制宜，小， 采用徐精裝修電梯廳和電梯轎廂，品牌電梯，設(shè)豪華門(mén)廳。 ?贈(zèng)送面積： 贈(zèng)送大面積綠化空間，可以改成房間，增加使用面積。 營(yíng)銷(xiāo)推廣分析 推廣方式：房展會(huì)、報(bào)紙、電視臺(tái)、網(wǎng)站、大牌、道旗、公交車(chē)體、站牌廣告、 SP活動(dòng)、電臺(tái)、短信 項(xiàng)目整體以高檔品質(zhì)為主力賣(mài)點(diǎn)，而且項(xiàng)目 60%的客戶(hù)是礦大、師大、建筑學(xué)院教師這些高收入、高素質(zhì)人群，項(xiàng)目采取報(bào)紙和大牌的宣傳，通長(zhǎng)舉辦 SP活動(dòng)同客戶(hù)面對(duì)面交流，推薦項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)備受周邊高教的教師，私營(yíng)老板，政府官員等高素質(zhì)，高收入人群的青睞；銅山開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，也增加了周邊拆遷戶(hù)、工廠職工對(duì)周邊物業(yè)的需求，同時(shí)由于新區(qū)房屋價(jià)格相對(duì)較低，一批難以承受市區(qū)高房?jī)r(jià)，同時(shí)看好銅山新區(qū)發(fā)展的中青年階層在銅山新區(qū)紛紛落戶(hù)。 區(qū)域市場(chǎng)年齡分析 新區(qū)市場(chǎng)購(gòu)房人群主要是以 30—— 50歲的中年為主力的改善性需求購(gòu)房人群，同時(shí) 20—— 30歲的購(gòu)房人群主要是以婚房為主。 小結(jié)： 90—— 120㎡的主力客戶(hù)群大都為首次改善臵業(yè)型，這類(lèi)客戶(hù) 有購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的能力，年齡段主要集中在 3035歲，購(gòu)臵物業(yè)，易感性化和沖動(dòng)這類(lèi)客戶(hù)群以工作在周邊或市縣區(qū)的新徐州人居多； 120— 160 ㎡主力客戶(hù)群為改善型， 年齡段主要集中在 3055歲目標(biāo)客戶(hù)具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為中產(chǎn)階級(jí)及以上收入人群；以改善型的老徐州人和在徐州奮斗多年的新徐州人為主，也會(huì)吸納部分看好徐州發(fā)展的安徽、河南等地投資客； 170㎡以上客戶(hù)群為享受型，這部分客戶(hù)屬于高端客戶(hù)的最上層，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不受限擁有多次臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)和多套物業(yè)看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境年齡段主要集中在 3555歲，消費(fèi)行為相對(duì)低調(diào)的人群這類(lèi)客戶(hù)注重居住品質(zhì)，臵業(yè)決策看重自己的感覺(jué)和判斷，朋友建議在決策中分量不大。 ?本案戶(hù)型以 110平米以下為主力戶(hù)型。 O:機(jī)會(huì)分析 T:威脅分析 ?項(xiàng)目周邊整體規(guī)劃發(fā)展前景較好 ?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目南洋國(guó)際商業(yè)配套的 以及投入對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)配套是一次完善； ?周邊學(xué)校教師，對(duì)面工業(yè)園區(qū)的職工蔣會(huì)成潛在客戶(hù)群。 本案 3共 3幢樓已開(kāi)始施工，具體房源如下： 戶(hù)型編號(hào) 戶(hù)型 面積 套數(shù) 面積合計(jì) 樓號(hào) 房號(hào) 套數(shù)比 面積比 A1 2室 2廳 72 1 105 % % 2室 2廳 3 102 2室 2廳 3 105 A2 3室 2廳 72 1 106 % % 3室 2廳 3 101 3室 2廳 3 106 A3 2室 2廳 72 1 104 % % 2室 2廳 3 103 2室 2廳 3 104 B1 2室 2廳 24 1 102 % % B2 2室 2廳 24 1 103 % % B3 2室 2廳 24 1 101 % % C1 2室 2廳 48 2 102 % % 2室 2廳 2 103 C2 3室 2廳 24 2 101 % % C2 3室 2廳 24 2 104 % % 合計(jì) 384 本案 5幢樓因規(guī)劃調(diào)整，由原 19層調(diào)整為 24層，預(yù)計(jì)調(diào)整后面積為： 。 小結(jié)： 本案住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)面積為
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