【正文】 其次是 芙蓉區(qū)和岳麓區(qū)， 外地客戶也占到一個不小的比例；216。 省外客戶比較分散，以 北京最多， 大都來自于一線城市或者經(jīng)濟發(fā)達的城市。 成交客戶以 私營業(yè)主為主 ，其次是 醫(yī)生，銀行 等高收入行業(yè) ；216。 醫(yī)院客戶以 湘雅醫(yī)院 客戶最為集中；216。建議 線下渠道更具針對性，做好圈層營銷成交客戶渠道 /專注點：友介和路過為主，最認可地段渠道沒有打開：成交客戶渠道以朋友介紹為主占 44%，其次是朋友路過占 42%， 轉(zhuǎn)介和大客戶單位 取得效果也比較明顯，線上推廣顯性效果較為一般 。12客戶回顧建議 線上推廣提升品牌形象，加強品牌認知商業(yè)成交客戶地圖：長沙成交客戶基本集中在項目周邊 3公里范圍之內(nèi)12客戶回顧渠道和職業(yè)：路過為主，轉(zhuǎn)介其次；職業(yè)以私營業(yè)主為主12客戶回顧216。 成交客戶以 私營業(yè)主為主， 其余則來自于 政府、銀行、醫(yī)院、設(shè)計院、事業(yè)單位 等高收入單位。12客戶回顧推廣 活動：下半年推盤集中，大型活動起勢，線上推廣和線下各渠道密集配合13推廣回顧1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月銷售節(jié)點2023年4內(nèi)部加推 3內(nèi)部加推 商業(yè)首次開盤（3/5/6/7/s）商業(yè)加推（ 2/ 4）住宅加推（2奇數(shù)層）活動節(jié)點推廣渠道 人民路戶外持續(xù)全年、 9月文藝路口戶外、 11月定王臺戶外、 11月公交站牌、短信每周 60萬條持續(xù)，網(wǎng)絡(luò)硬廣下半年密集發(fā)聲69月廣播電臺、 8月電梯框架、 10月電視廣告10月 “ 國慶嘉年華”商業(yè)加推（ D/ 內(nèi)部認購 8）車位開盤業(yè)主回饋活動每月舉辦，到訪有禮、小型暖場活動、節(jié)假日活動貫穿其中， 12月異域風(fēng)情美食活動貫穿整月周末專場推薦列活動 —旗袍秀列活動 —百樂門之夜活動 —舌尖上的上海晨報 晚報軟文、報花持續(xù)投放CALL客、行銷派單、全員營銷、中介公司合作、 R20品牌房企活動巡展、邵陽巡展促銷節(jié)點 10月 7年末促銷， 2低價推出線上推廣：網(wǎng)絡(luò)、報廣效果較好，其他相對一般13推廣回顧線上推廣以網(wǎng)絡(luò)和報廣的成交占比最高，戶外其次；其他線上推廣時間較短，效果較為一般。朋友介紹成交占比為 %，路過成交占比為 %，兩者占到總成交量的 80%；216。線下渠道：朋友介紹效果最佳，轉(zhuǎn)介效果凸顯13推廣回顧建議 可增加 Call客和中介、大客戶單位洽談的力度渠道 成交 占比 來訪 占比 渠道有效性CALL 3 % 45 % ☆☆☆樓體字 3 % 28 % ☆☆行銷帶客 1 % 87 % ☆網(wǎng)易帶客 0 % 46 % 　朋友介紹 142 % 440 % ☆☆☆☆☆大客戶 10 % 15 % ☆☆☆☆外展 1 % 8 % ☆☆路過 117 % 1057 % ☆☆☆☆☆圍擋 10 % 359 % ☆☆☆短信 1 % 115 % ☆轉(zhuǎn)介 35 % 93 % ☆☆☆☆☆活動資源 2 % 10 % ☆☆合計 325 100% 2303 100% 　 3月 30日 31日業(yè)主回饋抽獎，一共到場客戶約 240人，活動期間老帶新成交 1套成交。 5月 12日與索菲亞合作的資源嫁接的活動，對項目進行宣傳。 3月 7日 9日婦女節(jié)美甲活動，期間到場客戶僅 20人。活動：上半年以小型活動為主，為現(xiàn)場制造氛圍13推廣回顧活動：下半年 “ 上海遇見長沙之旗袍暗香 ” 大型活動為項目起勢13推廣回顧時間： 2023年 7月 27日晚上 7點 10點地點：復(fù)地崑玉國際營銷中心效果：簽到嘉賓約 150組， 200余人，因為現(xiàn)場 包裝也比較有特色，引得不少路人圍觀。活動： “ 上海遇見長沙之百樂門之夜 ”13推廣回顧時間： 2023年 8月 18日晚上 7點 9點地點：復(fù)地崑玉國際營銷中心對面挪亞游輪效果：活動到場客戶約 500余人，在江邊停留觀看的人數(shù)更是絡(luò)繹不絕。 10月 14日同行交流會 12月 7日財富沙龍 12月 8日投融資沙龍 12月 10日地產(chǎn)銀企交流沙龍活動：四季度以圈層和推薦活動為主，增加意向客戶量13推廣回顧 10月 26日鋼琴演奏 11月 8日合作方答謝晚宴現(xiàn)場展示：現(xiàn)場主打海派風(fēng)格，展示升級，銷售物料增加13推廣回顧推廣小結(jié)13推廣回顧推廣 主題鮮明 ，提升了項目在市場影響力；上半年推廣較少，基本以現(xiàn)場的暖場活動和優(yōu)惠政策促進現(xiàn)場的成交；下半年系列 大活動為項目起勢 ，配合各推廣，在短時間內(nèi)聚集了足夠人氣，老帶新成交客戶也有個明顯增長；四季度以來市場明顯進入淡季， 同行轉(zhuǎn)介 和各類 圈層活動 ，有效增加現(xiàn)場意向客戶，并轉(zhuǎn)化成交。緊隨其后：萬科 團購最高 優(yōu)惠 8萬 、保利 西海岸 6998起推出時間：兩家?guī)缀跬瑫r推出促銷政策。 19日晚保利西海岸即通過微信、 等釋放 6998起信息。 60 9581 11727 49 7820 9691 11 1761 2036 75棟 . 116 10428 14643 108 9794 13456 8 634 1187 7合計 　 764 99303 101908 270 35067 45455 494 64236 56453 　u距離全年保底 7個億的銷售任務(wù)，截止到 9月底，還差 ，而之前 9個月才完成 億，意味著最后一個季度需要完成前三個季度的 84%的量，任務(wù)艱巨；u而所剩的住宅產(chǎn)品主要集中在 180㎡的大戶型及 148㎡的精裝，是全年最為 滯銷的住宅產(chǎn)品 ；u商鋪至開盤之后， 基本停滯 。的抄底價格開盤，針對團購客戶還有額外 ；d) 商鋪在底價的基礎(chǔ)上進行總裁折扣 ；e) 車位以低于市場的 15元 /個價格開盤，并且實行信用卡分期付款政策；f) 住宅及商鋪全部推出一成首付策略拉低門檻。?全員營銷：住宅：客戶完成簽約且按揭資料齊全，即給予 10000元 /套獎勵；一樓商鋪：客戶完成簽約且按揭資料齊全，即給予成交金額的千分之五獎勵；一拖二商鋪：客戶完成簽約且按揭資料齊全，即給予成交金額的百分之一獎勵；已聯(lián)系 76個樓盤共 186個置業(yè)顧問， 累計帶客 60批，成交 30批。3）線下渠道配合多場活動，展示配合，營造現(xiàn)場氣氛14年末沖刺時間 活動11月 2日 經(jīng)濟交流會（ 工業(yè)協(xié)會、商業(yè)協(xié)會、經(jīng)理人協(xié)會、湘商研究會的企業(yè)巨頭及成功人士）11月 8日 合作方答謝晚宴11月 16日 大客戶單位電影專場（湘雅、建行）11月 2022日 尊品雜志聯(lián)展12月 4日 D專場推薦會（同行）12月 7日 “ 湖湘財富沙龍 ” （長沙企業(yè)業(yè)主、高管）12月 8日 邵陽商會 “ 助力發(fā)展，理性融資 ” （邵商會員、北京銀行）12月 10日 長沙房地產(chǎn)商會活動（商會成員）12月 15日 巴西燒烤美食節(jié)4）現(xiàn)場活動造勢年末沖刺總結(jié)14年末沖刺熱銷 四大啟示principle 靈活運用合理的價格及優(yōu)惠政策，撬動市場（優(yōu)惠促銷，搶占市場）1。線上主題直白，線下全面加強（渠道充足，全員營銷）3。PART2： 2023市場預(yù)判21：宏觀市場分析22：長沙市場分析23：競爭市場分析加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。另外，此稅種改變，對大戶型的投資置業(yè)會影響較大。——第十八屆三中全會《中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（ 45條）分析：公積金制度將進行調(diào)整和優(yōu)化，尤其是提取和使用方面更加寬松化、便民化?！谑藢萌腥珪吨醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（ 45條）分析：城市建設(shè)用地供給將更審批嚴格，也將更有計劃和效率，會加大城市更新（舊改）的力度?！?1月 29日，《中國人民銀行長沙中心支行通知》分析：首套房在 90㎡ (不含 )以上的家庭，在市內(nèi)六區(qū)貸款購買第二套住房最低首付比例提高至 65%。宏觀政策支持剛需抑制投資性需求，置業(yè)投資者將更加謹慎22宏觀市場市場成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)平穩(wěn)，剛需類產(chǎn)品主導(dǎo)市場22長沙市場市場成交產(chǎn)品去化量分析： 90140產(chǎn)品仍為長沙市場主流去化產(chǎn)品最近 12個月銷售情況看， 60144面積段占總銷售面積的 81%； 144㎡以上面積段銷售面積僅占 14%戶型面積 面積（萬㎡ ) 銷售面積占比 銷售額 (億元 ) 均價 (元 /㎡ )60㎡ 以下 73 % 6090㎡ 344 % 90120㎡ 500 % 120144㎡ 417 % 144180㎡ 107 % 180200㎡ 7122 7912 11168 5903 70 96 122 161 144180㎡ 163 180200㎡ 39 200240㎡ 50 240280㎡ 31 ≥280㎡ 105 總計 1183 %2535 88 %4555 120 %6580 194 %90110 85 %130150 30 %合計 1183價格去化分析：總價為 110150萬產(chǎn)品段庫存壓力最小22長沙市場： 144平以上產(chǎn)品庫存壓力最大， 90140平產(chǎn)品庫存去化壓力最小。： 價格破萬產(chǎn)品銷量 6916套，總價為 110150萬產(chǎn)品段庫存壓力最小。 7786 7301 7139 8276 10325 12023 13427 14344 9229 9744 8321 8635 11369 13872 10058 13139 16199 10960120144㎡面積段去化速度僅次于 6090㎡產(chǎn)品段，但價格實現(xiàn)度最好， 144平以上去化壓力最大23濱江競品項目主要競品分布北辰三角洲復(fù)地崑玉國際華遠華中心保利國際廣場萬科紫臺城市綜合體 住宅 本案湘江邊高端樓盤地圖潮宗御苑 湘江岸，大品牌開發(fā)商占踞要塞，各項目在競爭中形成共生，共同定義湘江豪宅價值觀，競品主要集中在湘江東岸一線上，競爭激烈保利西海岸23濱江競品保利國際廣場： 13年去化 208套，余貨 536套，預(yù)計 14年 9月 A6入市， 222套，面積 131172㎡物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時 間 20234物業(yè) 高檔住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)街、 JW萬豪酒店開發(fā)單位 長沙南湖廣場置業(yè)有限公司占地面積 12萬㎡ 建筑面積 80萬㎡容積率 總戶數(shù) 1600綠化率 51% 裝修情況 毛坯均價 住宅 15000元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月A1棟 (住宅 ) A2棟（住宅）A3棟（住宅） A4棟（住宅）A5棟（住宅）A7棟（住宅）A8棟（住宅）B1棟（公寓、商業(yè)）B2棟B3棟棟號 總套數(shù) 銷售率 剩余套數(shù) 均價 戶型面積段（ ㎡）A3 187 23% 43 16276 211289A4 221 58% 128 14358 139183A5 187 78% 146 17068 259274A6 222 / 222 / 131172A7 203 26% 53 13747 135190A8 204 81% 166 10742 136169合計 1002 53% 536 14394 135289A6棟（住宅）23濱