【正文】 :28:3205:28:32February 26, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 上午 5時(shí) 28分 :28February 26, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 上午 5時(shí) 28分 32秒 上午 5時(shí) 28分 05:28: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 05:28:3205:28:3205:282/26/2023 5:28:32 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣(mài)點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 目標(biāo)市場(chǎng)：青浦和上?？蛻?hù) 活動(dòng)時(shí)機(jī)：銷(xiāo)售預(yù)熱期或開(kāi)盤(pán)期 活動(dòng)目的：通過(guò)前期的招商工作后確定一批入駐商家，繼而可以在當(dāng)?shù)鼗蛏虾Ｅe行一次簽約儀式，同時(shí)邀請(qǐng)媒體參加，報(bào)導(dǎo)此次活動(dòng)，并且發(fā)布軟硬廣告，增強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望，尤其是投資客的信心。 第二步，炒作項(xiàng)目的概念，分市場(chǎng)（全國(guó)市場(chǎng)、上海市場(chǎng)、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)）分重點(diǎn)傳播如“ 新城鎮(zhèn)購(gòu)物中心、復(fù)合Shopping Mall、 文化 Shopping Mall、 一站式時(shí)尚消費(fèi)圈 ”等概念。 根據(jù)上海市場(chǎng)租金年增長(zhǎng)率的一般水平 ， 我們估計(jì)未來(lái) 5年 ，本項(xiàng)目的租金年增長(zhǎng)率約為 4％ ， 以此我們進(jìn)行計(jì)算： 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 年 2023 2023 2023 2023 2023 20231 2 3 4 5 6租金 3 . 2 4 3 . 3 7 3 . 3 7 3 . 6 4 3 . 6 4 3 . 9 3投資回報(bào)率租金年增長(zhǎng)率 4 . 0 % 4 . 0 % 4 . 0 % 4 . 0 % 4 . 0 %售價(jià) 15760 177117 . 5 % 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 如果本項(xiàng)目均價(jià) 17711元 ， 即經(jīng)營(yíng) 3年后商鋪的出租價(jià)值 ， 返租結(jié)束后實(shí)際投資回報(bào)率為 ％ ， 并逐年遞增 ， 相信對(duì)投資客戶(hù)具有一定的吸引力 。 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 根據(jù)本項(xiàng)目的租金水平 ， 我們從租金出發(fā) ， 對(duì)商鋪在這一租金水平下的價(jià)值進(jìn)行估算 。 但商場(chǎng)由小業(yè)主自由招商 ， 加之商場(chǎng)沒(méi)有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理公司 ，該項(xiàng)目出租率不足 5％ ， 目前處于停歇狀態(tài) 。 ?表內(nèi)租金價(jià)格代表了區(qū)域內(nèi)主流的街鋪?zhàn)饨鹚?，少?shù)由于特殊情況導(dǎo)致租金過(guò)高或過(guò)低的個(gè)案不在數(shù)據(jù)中反映。 商場(chǎng)外側(cè)有少量沿街商鋪可自營(yíng)。 ?該項(xiàng)目是目前青浦老城內(nèi)價(jià)格最高的商鋪?lái)?xiàng)目，已售均價(jià)21,544元 /m2， 推算 1～ 2層小面積單元售價(jià)在 ～ 3萬(wàn)元 /m2 。 本案地塊南側(cè)為綠地，北靠三元路和護(hù)城河，西向?yàn)榍嗥仲e館，東則為青浦城隍廟和曲水園。 ?城中東路、南路路口位臵為老城傳統(tǒng)的地理中心位臵，也分布有一定體量的商業(yè)，但由于青浦西向的城市化進(jìn)程，這里的發(fā)展有放緩的趨勢(shì)。 主要入駐商家： 麥當(dāng)勞、德克士、 X－ 特步專(zhuān)賣(mài)、CAPTAINO專(zhuān)賣(mài)、好倫哥、金石盟鉆石、金狐貍、八番面屋 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 商鋪樓層 1層 1～ 2層 1～ 3層 1～ 4層 合計(jì) 總套數(shù) 2套 20套 1套 3套 26套 單套面積 21m2 92～265m2 619m2 987m1,141m2,152m2 21～2,152m2 已售面積（所占比例） 0 2,868m2 （ 93％） 0 2,152m2 （ 50％） 5,020m2 （ 62％） 已售套數(shù)（所占比例） 0 19套 （ 95％） 0 1套 （ 33％） 20套 （ 77％） 銷(xiāo)售情況 售價(jià)：成交價(jià)范圍 6,000～ 30,000元 /m2， 成交均價(jià)21,544元 /m2 商鋪樓層、單套面積及銷(xiāo)售情況 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 項(xiàng)目小結(jié) ?該項(xiàng)目位于青浦老汽車(chē)站位臵，人流量大，地段優(yōu)勢(shì)獲得當(dāng)?shù)叵M(fèi)者以及投資者的認(rèn)同。 3層計(jì)劃作整層餐飲經(jīng)營(yíng)。 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 荷景苑 地址：青安路 308號(hào)（沙埭浜路口，公園路以北 400米） 商業(yè)面積： 4,348m2 商業(yè)形態(tài)：街鋪 套數(shù)： 14套（ 3套沿青安路， 11套沿沙埭浜路） 樓層： 1～ 2層、 1～ 3層、 1～ 4層 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 12月 銷(xiāo)售報(bào)價(jià)：青安路沿街 /m2 ，沙埭浜路沿街 /m2 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 銷(xiāo)售情況 商鋪樓層 1～ 2層 1～ 3層 1～ 4層 合計(jì) 總套數(shù) 7套 5套 2套 14套 單套面積 135～180m2 240～480m2 634m1,151m2 135～1,151m2 已售面積（所占比例） 455m2 （ 41％） 1,448m2（ 100％） 1,151m2 （ 64％） 3,054m2 （ 72％） 已售套數(shù)（所占比例） 3套 （ 43％） 5套 （ 100％） 1套 （ 50％） 9套 （ 64％） 成交價(jià)： 12,000元 /m2～ 16,200元 /m2 ， 均價(jià)13,676元 /m2 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 項(xiàng)目小結(jié) ?目前成交商鋪類(lèi)型以 1～ 3層為主，另有 1套 1～ 4層及 3套 1～ 2層成交，根據(jù) ～ /m2的成交價(jià)范圍及 13,676元 /m2的均價(jià)推算，商鋪底層和二層價(jià)格應(yīng)分別為 2萬(wàn)元 /m2和 /m2。 ?投資回收期相對(duì)較長(zhǎng) ?開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)前期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和資金 ?需要有專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員或?qū)I(yè)公司 ?街鋪 、 住宅配套商鋪 ?街鋪形式的中小型休閑廣場(chǎng) ?少量零散商鋪 售后返租 ?資金回籠迅速 ， 與純銷(xiāo)售幾乎相同 ?對(duì)項(xiàng)目具有一定的控制能力 ， 有利于項(xiàng)目后期發(fā)展 ?一般提供固定的投資回報(bào)率和一定的回報(bào)周期 ，對(duì)投資客有一定的吸引作用 。 由于發(fā)展商對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)持樂(lè)觀態(tài)度 ， 并不急于銷(xiāo)售 ，加之受房地產(chǎn)形式的影響以及該商鋪售價(jià)過(guò)高 ， 目前實(shí)際銷(xiāo)售率約為 20％ 。 我們建議本項(xiàng)目采取 售后返租 形式 ， 保證投資者稅前 ％ 的回報(bào)率 ， 返租期設(shè)定為 5年 。 由于以上商鋪客戶(hù)租賃面積大 ， 簽約時(shí)間較長(zhǎng) ， 租金的增長(zhǎng)率將低于其余小面積商鋪 ， 但商家的穩(wěn)定性強(qiáng) ， 信用較高 ， 對(duì)于一些長(zhǎng)線投資者以及投資機(jī)構(gòu)有一定吸引力 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 針對(duì)不同目標(biāo)投資人的一般需求 ， 我們采取不同的投資率： A2 2360 共 2 層 會(huì)所個(gè)人投資者以及最終用戶(hù)購(gòu)買(mǎi)7%B 4000 3 層 中餐廳個(gè)人投資者以及投資公司購(gòu)買(mǎi)7%1 － 3 層 百貨4 層 休閑、運(yùn)動(dòng)5 層兒童服飾、玩具E 5042 共 3 層 家電投資公司以及專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)6%投資回報(bào)率6%D 10049目標(biāo)投資客戶(hù)投資銀行、基金等專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃業(yè)態(tài)業(yè)種區(qū)塊總建筑面積( 平方米)樓層以上單元根據(jù)租金收益計(jì)算售價(jià) ， 帶租約銷(xiāo)售 ， 不進(jìn)行返租 價(jià)格與銷(xiāo)售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷(xiāo)售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷(xiāo)售價(jià)格建議 4）銷(xiāo)售進(jìn)程 202312 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10準(zhǔn)備期開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)銷(xiāo)期尾盤(pán)期時(shí)間2023項(xiàng)目全面開(kāi)業(yè) 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣(mài)點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 消費(fèi)力劣勢(shì)： 青浦為上海的