【房地產(chǎn)】上海青浦別墅項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位-在線瀏覽
2025-03-09 17:04本頁面
【正文】 量排布比較密集；由于該板塊是虹橋和古北別墅帶的延伸段，別墅區(qū)形成較全，目前已相當(dāng)成熟，中高檔別墅的區(qū)域形象已深入人心；板塊開發(fā)較早，與鄰近新形成的趙巷板塊相比，交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較差，環(huán)境較為雜亂，配套重復(fù)建設(shè)，資源嚴(yán)重浪費(fèi)；發(fā)展趨勢(shì)：從整個(gè)西南部別墅板塊的發(fā)展來看，將曾現(xiàn)出梯級(jí)劃分的一個(gè)狀勢(shì)：九亭 莘閔板塊仍將以經(jīng)濟(jì)型別墅為主導(dǎo)的中檔別墅群，本項(xiàng)目所在的徐涇板塊將和新起的趙巷板塊繼續(xù)定格于中高檔的板塊，而佘山板塊將獨(dú)霸高檔別墅區(qū)的地位。一面，將成為本項(xiàng)目立足于市場(chǎng)的關(guān)鍵。周邊三面臨路，出行方便216。項(xiàng)目西、南均臨高速公路，但并無匝道口， 增加了出行的時(shí)間；配套主要依托區(qū)域：216。 虹橋商業(yè)圈；216。 徐涇鎮(zhèn)中心商業(yè)圈；216。生活配套概況項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) Strengthv上海目前別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)；v徐涇別墅板塊為虹橋和古北地區(qū)的延伸段，區(qū)域較為成熟，中高檔別墅產(chǎn)品的區(qū)域形象已形成；v基地內(nèi)有一天然河道 —— 蟠龍灣縱穿整個(gè)小區(qū) ,為別墅的水景營造提供了塑材； v項(xiàng)目位于北側(cè)為高涇路、滬青平公路沿線，南側(cè)與西側(cè)為 A9(延安西路延伸段）和嘉金高速公路，交通布局較為理想；v項(xiàng)目離虹橋機(jī)場(chǎng)較近，提供了空中出行便捷性；項(xiàng)目劣勢(shì) Weaknessv項(xiàng)目所處的高涇路別墅小區(qū)與廠房混建，且均已成型，區(qū)域整體形象不佳；v徐涇板塊南側(cè)雖為 A9國道（第一匝道口位于趙巷）和嘉金高速公路，但并無上下匝道口，與中心城區(qū)的絕對(duì)距離并無縮短；v項(xiàng)目的基地較不規(guī)則，且兩面臨高速公路，在規(guī)劃布局上有一定難度；v南側(cè)的兩條高速公路建成后將對(duì)本項(xiàng)目有非常明顯的干擾；項(xiàng)目機(jī)遇 Opportunityv上海經(jīng)濟(jì)水平正處于高速發(fā)展時(shí)期，為別墅市場(chǎng)培育了大批的客戶層，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，這一階層正在逐步壯大；v隨著 2023年 SARS事件之后，多數(shù)人居住習(xí)慣發(fā)生了改變，近郊低密度住宅逐漸成為了首選；v隨著市中心城區(qū)的房?jī)r(jià)持續(xù)增漲，近郊的低密度住宅成為了最佳的替代品，項(xiàng)目擁有潛在的市場(chǎng)機(jī)遇；項(xiàng)目威脅 Threatsv徐涇板塊貯藏著大量的潛在新盤供應(yīng)量、以及周邊樓盤后續(xù)盤都將對(duì)本項(xiàng)目帶來一定的市場(chǎng)沖擊；v上房集團(tuán)在九亭鎮(zhèn)與徐涇鎮(zhèn)交界處共批地 1500畝（地塊屬于九亭鎮(zhèn)），目前產(chǎn)品未定，這對(duì)于本項(xiàng)目擁有巨大的沖擊力（見下頁）；v趙巷板塊南側(cè)的項(xiàng)目與本項(xiàng)目的有較大的同質(zhì)性，但其規(guī)模性和規(guī)劃前瞻性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于本項(xiàng)目，成為本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域；v隨著市政府關(guān)于為高價(jià)房地產(chǎn) “ 降溫 ” 的相關(guān)政策相繼出臺(tái)，將對(duì)本項(xiàng)目造成一定的沖擊，并且使一部分投資客的投資熱情受到影響；趙巷板塊趙巷板塊200260萬平方米九亭板塊九亭板塊15002023畝地左右徐涇板塊徐涇板塊3040萬平方米本項(xiàng)目本項(xiàng)目周邊潛在供應(yīng)量分析綜述綜述216。項(xiàng)目面臨著周邊區(qū)塊潛在供應(yīng)量的激烈競(jìng)爭(zhēng)，不確定項(xiàng)目面臨著周邊區(qū)塊潛在供應(yīng)量的激烈競(jìng)爭(zhēng)，不確定市場(chǎng)因素也較多，如何選擇最佳錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品、投市場(chǎng)因素也較多，如何選擇最佳錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品、投放的最佳市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)和獨(dú)特的企劃思路，是本項(xiàng)目成功放的最佳市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)和獨(dú)特的企劃思路，是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 經(jīng)營的前瞻性 +準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 +優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品 +出奇制勝的營銷策略 尚佳的口碑尚佳的口碑 +品牌效應(yīng)品牌效應(yīng)市場(chǎng)定位X 決策基礎(chǔ)宏觀大環(huán)境宏觀大環(huán)境Y 決策基因華燕策劃華燕策劃F1線：判斷線：判斷F2線：創(chuàng)新線：創(chuàng)新本項(xiàng)目本項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃市場(chǎng)定位策劃板塊分析產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型區(qū)位板塊區(qū)位板塊特殊因素特殊因素地塊現(xiàn)狀水景資源容積率容積率總占地面積總建筑面積價(jià)格單套建筑面積單套占地面積花園面積項(xiàng)目容積率分析本項(xiàng)目規(guī)劃容積率為 ，處于中高檔與中檔產(chǎn)品之間，產(chǎn)品定位于中高檔與中檔產(chǎn)品，應(yīng)把握住市場(chǎng)的差異化因素；區(qū)域已經(jīng)形成了中高檔別墅的聚居群其位置及面積可以塑造出精品住宅產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)較為稀缺性的低容積率的多體態(tài)別墅小區(qū)具備了開發(fā)““ 中高檔別墅中高檔別墅 ””的條件容積率指標(biāo)符合中高檔別墅開發(fā)的要求有可供利用的充足的外部資源可供塑造產(chǎn)品分析從以上數(shù)據(jù)可以看出，項(xiàng)目已經(jīng)具備區(qū)域開發(fā)中高檔產(chǎn)品的先決條件 本項(xiàng)目是目前板塊內(nèi)潛在開發(fā)量本項(xiàng)目是目前板塊內(nèi)潛在開發(fā)量最大的一個(gè)項(xiàng)目最大的一個(gè)項(xiàng)目1. 與其他容積率相近似樓盤與其他容積率相近似樓盤的產(chǎn)品多為純獨(dú)立別墅的產(chǎn)品多為純獨(dú)立別墅2.4..6. 區(qū)域內(nèi)缺乏較有特色的雙拼別墅區(qū)域內(nèi)缺乏較有特色的雙拼別墅3. 目前已售完的項(xiàng)目其主要所面目前已售完的項(xiàng)目其主要所面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是區(qū)域內(nèi)的臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是區(qū)域內(nèi)的4. 區(qū)域板塊內(nèi)與本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)區(qū)域板塊內(nèi)與本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì) 相同的項(xiàng)目不多，且多已售完；相同的項(xiàng)目不多，且多已售完；競(jìng)爭(zhēng)性較小競(jìng)爭(zhēng)性較小5.3.項(xiàng)目與區(qū)域板塊內(nèi)比較項(xiàng)目與區(qū)域板塊內(nèi)比較從板塊內(nèi)的市場(chǎng)分析，客觀上要求本項(xiàng)目不僅僅局限于板塊內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，還要與鄰近的競(jìng)爭(zhēng)板塊相比較；****** 位于位于 A9公路的第一匝道口，往返公路的第一匝道口，往返于市區(qū)較為便捷；于市區(qū)較為便捷；
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