【正文】 規(guī)劃為宜商宜居，現(xiàn)代化多功能綜合新城區(qū)。客戶(hù)以自主為主整體競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)格局挑選主要集中在整體均價(jià) 65007500元 /平的周邊以及全市高品質(zhì)樓盤(pán)作為參考核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目篩選原則： 區(qū)位相近或類(lèi)似 板塊明星或代表項(xiàng)目，成交速度快 戶(hù)型有競(jìng)爭(zhēng)總價(jià)類(lèi)似，價(jià)格在 6090萬(wàn) /套范圍； 中短期仍將為主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)按照梯隊(duì)形式選取 7大項(xiàng)目 一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力量中鐵國(guó)際城、金宏豪庭、翡麗城 二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力量柏莊春暖花開(kāi)、藍(lán)鼎海棠灣 三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力量藍(lán)鼎星河府、淮礦和平盛世北城板塊核心動(dòng)力：廬陽(yáng)工業(yè)園區(qū)、政府導(dǎo)向物業(yè)類(lèi)型：多層、小高，高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 50005500代表項(xiàng)目：恒盛皇家花園、力高共和城一環(huán)內(nèi)800010000元一二環(huán)65008000元二環(huán)外50006500元高新區(qū)核心動(dòng)力：高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、蜀山產(chǎn)業(yè)園物業(yè)類(lèi)型：多層、小高，高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 55007000元代表項(xiàng)目：華地紫園、新加坡花園城翡翠湖板塊核心動(dòng)力：自然景觀物業(yè)類(lèi)型：多層、高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 65009500元代表項(xiàng)目：綠城玫瑰公寓、國(guó)耀花半里政務(wù)區(qū)核心動(dòng)力：自然景觀、學(xué)區(qū)物業(yè)類(lèi)型：多層、高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 70009000元代表項(xiàng)目：置地廣場(chǎng)、御龍灣老城區(qū)核心動(dòng)力：地段、生活配套物業(yè)類(lèi)型：多層、高層價(jià)格區(qū)間： 700010000元代表項(xiàng)目：融僑觀邸、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)龍崗開(kāi)發(fā)區(qū)板塊核心動(dòng)力：開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)類(lèi)型：多層、小高，高層價(jià)格區(qū)間： 50006000代表項(xiàng)目：恒大城濱湖新區(qū)核心動(dòng)力：政府導(dǎo)向、學(xué)區(qū)物業(yè)類(lèi)型：多層、高層、別墅價(jià)格區(qū)間： 70007500元代表項(xiàng)目：藍(lán)鼎濱湖假日、書(shū)香門(mén)第本案項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)分析總建面 200萬(wàn)㎡，較佳景觀資源，物業(yè)類(lèi)型豐富，規(guī)劃有高層、別墅和商業(yè)中鐵國(guó)際城基本指 標(biāo) 基本信息占地（萬(wàn)㎡） 441,336㎡總建面（萬(wàn)㎡） 200萬(wàn)㎡容積率 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約主力戶(hù)型 98135平米當(dāng)前均價(jià)（元 /㎡） 6300物業(yè)類(lèi)型 高層、別墅主要以傳統(tǒng)的戶(hù)外媒介配合現(xiàn)場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行推廣，重點(diǎn)訴求學(xué)區(qū)房濕地公園等自然資源p 項(xiàng)目介紹： 項(xiàng)目共分五期，現(xiàn)已規(guī)劃兩期，物業(yè)類(lèi)型豐富為別墅、高層和商業(yè)。p 推售情況： 目前在售二期德園，總建筑面積 ，包括 1134層住宅、商業(yè)、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、主題會(huì)所等配套設(shè)施及 。p 客戶(hù)組成： 前期主要為廬陽(yáng)區(qū)客戶(hù)為主，后期以全市性客戶(hù)為主。 項(xiàng)目集高檔住宅、商業(yè)街區(qū)等物業(yè)形態(tài)于一體； 臨泉路等城市主 干道暢通四方， 1分鐘直達(dá)華孚城隍廟， 15分鐘對(duì)接新天地樂(lè)購(gòu)； 金宏豪庭學(xué)區(qū)是合肥重點(diǎn)中學(xué) 45和長(zhǎng)江路二小p 推售情況： 2023年 5樓，共計(jì)推 680套， 5388元 /㎡ 起，均價(jià) 6100—6200元 /㎡ ；p 客戶(hù)組成： 主要為廬陽(yáng)區(qū)客戶(hù)為主。p 推售情況： 項(xiàng)目 2023年 10月 22日開(kāi)始推出 6， 91178平米，共 350套房源。p 客戶(hù)組成： 主要為全市性客戶(hù)為主。p 客戶(hù)組成： 主要為廬陽(yáng)區(qū)客戶(hù)為主，輔以合肥其他區(qū)域客戶(hù)。一共 12棟住宅， 2棟商業(yè)辦公樓，一期要銷(xiāo)售的是四棟高層住宅。一期共開(kāi)發(fā) 4棟高層住宅， 133層， 217層， 425層， 827層， 976戶(hù)，約 85996㎡ 。p 客戶(hù)組成： 以瑤海區(qū)域客為主，客戶(hù)類(lèi)型為公務(wù)員、銀行職員、白領(lǐng)為主。p 推售信息： 目前 在售 6 12樓 96243平米的住宅，均價(jià) 7900元 /平米 。p 客戶(hù)組成： 以全市性為主，客戶(hù)類(lèi)型為公務(wù)員、銀行職員、白領(lǐng)為主。其中 2為 31層高層， 6為 36層高層， 9為 40層高層， 5綜合服務(wù)樓總層 2層。 p 客戶(hù)組成： 以高新區(qū)域客為主，客戶(hù)類(lèi)型為產(chǎn)業(yè)人員、銀行職員、白領(lǐng)為主。軟服務(wù)打造核心突破以橡樹(shù)灣 “ 都市學(xué)院生活 ” 作為支撐，需尋突破 ——以品質(zhì)住宅形象宣傳，輔以學(xué)區(qū)、配套進(jìn)行宣傳關(guān)鍵詞市場(chǎng)關(guān)鍵詞產(chǎn)品關(guān)鍵詞營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)要點(diǎn)總結(jié)營(yíng)銷(xiāo)回顧及問(wèn)題診斷2銷(xiāo)售回顧 2023年主要銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月1月 20日拿地臨時(shí)售樓中心開(kāi)放正式售樓中心開(kāi)放同時(shí)啟動(dòng)蓄客10月 30日首批開(kāi)盤(pán)11月啟動(dòng)17認(rèn)籌2023年，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 1次，推出 4棟高層、 1棟小高層，累計(jì) 692套房源，總面積 ㎡ ；截止到 2023年 2月 16日，項(xiàng)目累計(jì)簽約約 300套，面積約 ㎡ ，金額約 。享 1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠認(rèn)籌客戶(hù)享受優(yōu)惠 1個(gè)點(diǎn)金卡會(huì)員享 2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠品牌形象 舉國(guó) 15座，皖中唯一銷(xiāo)售信息 首期 10月 30日盛大開(kāi)盤(pán)學(xué)區(qū)價(jià)值點(diǎn) 45中、長(zhǎng)江路二小銷(xiāo)售回顧市場(chǎng)情況變化未能及時(shí)洞悉，蓄客時(shí)間短，推售貨量多，導(dǎo)致去化不理想123521共 132套售出： 80套剩余： 52套共 132套售出： 70套剩余： 62套共 132套售出： 67套剩余： 65套共 132套售出： 35套剩余： 97套共 72套售出： 48套剩余： 24套單元號(hào) 總套數(shù) 已售 剩余套數(shù) 銷(xiāo)售率1 132 80 52 60%2 132 70 62 53%3 132 67 65 50%5 132 35 97 26%21 72 48 24 67% 21整體銷(xiāo)售率最高； 3次之； 5最差。216。余房分布： 呈現(xiàn)高區(qū)，西區(qū)，大戶(hù)去化緩慢總趨勢(shì)，銷(xiāo)售控制出狀況。主力戶(hù)型 95130㎡ 三房，目前去化率達(dá) 70%以上的戶(hù)型為 98112㎡ ，成交均價(jià) 63006400元 /㎡ ；216。120平米以上戶(hù)型面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高，去化速度較慢。銷(xiāo)售回顧 銷(xiāo)售分析已購(gòu)客戶(hù)區(qū)域分析客戶(hù)市場(chǎng)仍局限于周邊客群，急需打開(kāi)市區(qū)客群216。省內(nèi)及省外剛需客戶(hù)，特別是省內(nèi)其他客戶(hù)受限購(gòu)影響，基本被拒之門(mén)外；216?；顒?dòng)無(wú)整體主線，無(wú)系列性，與銷(xiāo)售脫節(jié)前期項(xiàng)目占位問(wèn)題總結(jié) ：市場(chǎng)占位失誤 品牌落地失誤 70萬(wàn)方的 “ 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 ” 系淪為合肥廬陽(yáng)區(qū) “ 準(zhǔn)剛需盤(pán) ” ！（導(dǎo)致客源誤判及競(jìng)品誤判） “ 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 ” 系列 “ 學(xué)院派人文社區(qū) ” 項(xiàng)目品牌落地合肥變異為 “ 學(xué)區(qū)房 ” ?。ǘ鴮?shí)用性學(xué)區(qū)房概念早已在合肥成為 “ 剛需盤(pán) ” 的代名詞；華潤(rùn)橡樹(shù)灣產(chǎn)品線全國(guó)化的項(xiàng)目品牌價(jià)值在合肥被嚴(yán)重低估） 形象定位失誤 “ 橡樹(shù)灣 ” 并未形成鮮明獨(dú)特的形象和高端品質(zhì)，合肥人對(duì)其認(rèn)知依然模糊，目前介于剛需盤(pán)與高端盤(pán)之間，進(jìn)退兩難！問(wèn)題診斷前期銷(xiāo)售問(wèn)題總結(jié) ：蓄客策略失誤 價(jià)格策略失誤 推售策略失誤 前期臨時(shí)售樓處選址柏景假日酒店，空有調(diào)性，而客源稀少而正式售樓處啟動(dòng)晚，實(shí)際蓄客時(shí)間短，蓄客策略流程繁雜，力度不夠！首次推盤(pán)數(shù)量巨大，推出 692套房源，難以形成后期熱銷(xiāo)話題且余房數(shù)量巨大、大戶(hù)型多，直接導(dǎo)致續(xù)銷(xiāo)困難。問(wèn)題診斷三大核心營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題界定：252。如何快速吸引大量人氣，吸引全市品質(zhì)客進(jìn)場(chǎng)？252。一種偉岸的，頑強(qiáng)生命力的，昂揚(yáng)向上的象征 旺盛的，有精力的，昂揚(yáng)向上的 原生態(tài) “ 橡樹(shù)灣 ” 之橡樹(shù)　我如果愛(ài)你 —— 　　絕不像攀援的凌霄花 　　借你的高枝炫耀自己； 　　我如果愛(ài)你 —— 　　絕不學(xué)癡情的鳥(niǎo)兒 　　為綠蔭重復(fù)單調(diào)的歌曲； 　　也不止像泉源 　　常年送來(lái)清涼的慰藉； 　　也不止像險(xiǎn)峰 　　增加你的高度，襯托你的威儀。 　　甚至春雨。 　　根，緊握在地下 　　葉，相觸在云里。 　　你有你的銅枝鐵干 　　像刀、像劍， 　　也像戟； 　　我有我的紅碩的花朵 　　像沉重的嘆息， 　　又像英勇的火炬。 　　仿佛永遠(yuǎn)分離， 　　卻又終身相依。體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)； 45中，長(zhǎng)江二小，國(guó)際幼兒園；萬(wàn)達(dá)商圈；森林公園；大房郢水庫(kù)A（ Advantages） 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目正統(tǒng)央企，品質(zhì)至上；留聲建筑，印記美好時(shí)代；時(shí)尚 LIVING MALL,炫出都市動(dòng)感；菁英名校精粹人文大宅；B（ Benefit/value） 項(xiàng)目帶給用戶(hù)的利益 /價(jià)值本項(xiàng)目 居住品質(zhì)感，時(shí)尚感，文化感，生態(tài)感，幸福感，物超所值感合肥版 “ 橡樹(shù)灣 ” 之 FAB分析216。 學(xué)區(qū)價(jià)值1 家門(mén)口的階梯名校，國(guó)家級(jí)幼兒園、長(zhǎng)江二小、 45中216。 區(qū)域價(jià)值3216。 概念價(jià)值2 首席都市人文社區(qū)，第 15座橡樹(shù)灣，皖中唯一216。 產(chǎn)品價(jià)值4 98135㎡品質(zhì)房源，產(chǎn)品附加值高216。 建筑價(jià)值5 學(xué)院派建筑，紅磚綠瓦盡情演繹英倫風(fēng)情大合肥城市規(guī)劃利好，萬(wàn)達(dá)商圈，共同締造新繁華中心森林公園天然氧吧，大房郢水庫(kù)水流情動(dòng)生生不息外部?jī)r(jià)值內(nèi)在價(jià)值合肥版 “ 橡樹(shù)灣 ” 之價(jià)值體系重塑一環(huán)邊，城市主干道濉溪路，清溪路環(huán)伺周邊新都市核心 橡 樹(shù) 灣學(xué)院品 質(zhì) 一站式 優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)以上三點(diǎn)是項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)也成為后期推廣的重點(diǎn)合肥版 “ 橡樹(shù)灣 ” 之核心價(jià)值提煉是直接訴求價(jià)值，還是讓客戶(hù)感覺(jué)到價(jià)值？形象定位：關(guān)鍵詞提煉高度 實(shí)力 學(xué)院 繁華 鬧中取靜 升值 便利 品質(zhì) 活力 休閑 核心 ……占據(jù)都市臻稀地段 開(kāi)辟新繁華商圈70畝教育專(zhuān)屬領(lǐng)地 紅磚綠蔭鐘樓廊坊 沿襲校園情懷在這里，可以重溫記憶中最美好時(shí)光在這里，可以體驗(yàn)都市繁華潮流不息在這里，既有文化鉛華，又不失現(xiàn)代摩登現(xiàn)代都市動(dòng)感與印記美好時(shí)光完美融合形象定位演繹我們的客戶(hù)是 離不開(kāi)都市生活，但厭煩于都市的繁雜，渴望尋求一種精神依托， 因此更加關(guān)注的是產(chǎn)品能否賦予自己尋找一種精神生活。觀點(diǎn)都市和學(xué)院 ，這兩個(gè)要素的植入正是本案競(jìng)爭(zhēng)的突破口。購(gòu)房為了改善需要，同時(shí)也為孩子提供一個(gè)良好的人文氛圍！小區(qū)本身更需要有一定的調(diào)性，有現(xiàn)代的時(shí)尚便捷，還需要有一定的知識(shí)沉淀！ 置業(yè)訴求：名企名盤(pán) 文化沉淀 地段商業(yè) 學(xué)區(qū) 130135㎡客戶(hù)自住兼投資 品牌、品質(zhì)的追隨者！追求便利繁華及人文底蘊(yùn)客戶(hù)背景： 羅先生， 40歲，私營(yíng)企業(yè)主，典型的自主創(chuàng)業(yè)成功者形象！堅(jiān)韌，自信，睿智，誠(chéng)信，精干，儒雅！妻子為小學(xué)老師，有一個(gè) 10歲的孩子。工作地點(diǎn)在該區(qū)域或者老家在附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對(duì)品牌有自己的認(rèn)知，但價(jià)格在一定意義上又是較難逾越的鴻溝區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)居民，看重區(qū)域身的區(qū)域價(jià)值和未來(lái)規(guī)劃，獨(dú)立門(mén)戶(hù)意識(shí)，不愿去陌生區(qū)域 。注重生活品質(zhì)，對(duì)自己未來(lái)有一定掌控力，有明顯的消費(fèi)傾向。永遠(yuǎn)對(duì)未知挑戰(zhàn)充滿(mǎn)興趣，高科技控，有冷靜客觀的理財(cái)頭腦。深挖各種蓄客手段，最大程度減少客 戶(hù)流失252。相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)策略早于市場(chǎng)競(jìng)品項(xiàng)目252?？焖俅_立價(jià)值決定價(jià)格理念252。標(biāo)準(zhǔn)化流程252。高達(dá)標(biāo)數(shù)字化管理252。標(biāo)桿式的體驗(yàn)感受252。項(xiàng)目各項(xiàng)定位精