【正文】 13907元 /平米，總價(jià)段在 125130萬元之間。n121平米的三房，基本去化完畢，成交均價(jià)為 13796元 /平米，總價(jià)段在 166169萬元之間。近期周邊熱銷案例與本案并不屬同一板塊，還需看一下同板塊內(nèi)項(xiàng)目量價(jià)情況 .近期 熱銷 案例 總結(jié)保利梧桐 語項(xiàng)目名稱 保利梧桐語容積率 開發(fā)商 保利集團(tuán)綠化率 31% 物業(yè)管理公司 保利物業(yè)占地面積 4萬方 售樓地址 嘉戩公路 301弄 建筑面積 7萬方 物業(yè)類型 公寓、別墅當(dāng)期戶數(shù) 235戶 均價(jià) 16000元 /平米89平米 138平米開盤日期 戶型 面積段（㎡） 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 單價(jià)（元 /㎡） 二房 7596 64 5 16263二房 115138 62 6 16170四房 169171 68 5 16064合計(jì) 198 16 16146 項(xiàng)目于 5月份開盤，推出 198套公寓，主要以大戶型為主，目前僅成交 16套，去化率僅為 %，成交均價(jià)為 16146元 /平米，為毛坯價(jià)，成交慘淡。泰宸雅苑項(xiàng)目名稱 泰宸雅苑容積率 開發(fā)商 嘉定區(qū)建設(shè)工程（集團(tuán) ）有限公司綠化率 40% 物業(yè)管理公司 北城物業(yè)有限公司占地面積 6萬方 售樓地址 勝竹路 2100弄 6號 建筑面積 8萬方 物業(yè)類型 公寓當(dāng)期戶數(shù) 423戶 均價(jià) 17000元 /平米129平米 136平米n項(xiàng)目共推出 423套公寓，目前共成交 170套，去化率為 40%，總體均價(jià)為 15671元 /平米。近期新推一批 房源，以大戶型為主，去化率僅為 %，均價(jià) 16000元 /平米左右。本項(xiàng)目為了走量，在上述價(jià)格上打折降價(jià)是必然的，因此需要借鑒全市范圍內(nèi)熱銷項(xiàng)目的折扣力度做定價(jià)參考。根據(jù)目前 16000的單價(jià)，折后單價(jià)在 12023左右區(qū)域在售案例 總結(jié)存量 盤 點(diǎn)項(xiàng)目名稱 可售面積 可售套數(shù)(㎡ ）日月光伯爵天地 23746 233龍湖酈城 11056 67新城金郡 8642 95新城悠活城 2254 19中信泰富又一城 5714 44盤古天地泰逸華庭 39366 312嘉寶紫提灣城 36715 276好世皇馬苑 32469 332保利湖畔陽光苑 59245 423綠地秋霞坊（臻品嘉園） 47600 304風(fēng)荷麗景尚城 63076 540萬科金色領(lǐng)域 31444 351合景疊翠峰 17892 207保利梧桐語 27799 182泰宸雅苑 37720 256合計(jì) 444738 3641目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的可售面積約 ，可售套數(shù)為 3641套 。存量 較 多，未來 競 爭 壓 力巨大?？偨Y(jié)本案面 臨難 點(diǎn) 即成功降價(jià)又 不損項(xiàng)目原先形象 ？有效 避免老客戶 “ 維權(quán) ” 鬧事 ？通過高效執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，快速回籠資金 ？ 同策已有操作案例也面臨過同樣問題，但同策幫助業(yè)主都一 一解決—— 香溢花城香溢花城 項(xiàng) 目背景 考 慮 到政策 調(diào) 控不放松和市 場競 爭 環(huán) 境激烈的情況下， 為 達(dá)到開 發(fā) 商回 籠 5億資 金的目 標(biāo) ， 實(shí) 行降價(jià)策略216。背景 2： 在 10月份降價(jià)之前，本案 2023年 19月底的成交套數(shù)為 180套，成交均價(jià)在 36142元 /平米，而降價(jià)之后，成交均價(jià)則回落至 30000元 /平米左右， 如何維系老客戶，防止打砸，影響項(xiàng)目形象事件的發(fā)生，是需要思考和解決的？216。同策匯執(zhí)行核心原則：同策匯金卡、鉆石卡會(huì)員專享優(yōu)惠核心策略香溢花城的操作案例，充分運(yùn)用同策的優(yōu)勢資源同策匯。面影響。10月降價(jià)以來回籠資金 ，完成開發(fā)商所定指標(biāo)。香溢花城，作為上海高端項(xiàng)目形象未受損害。沒有出現(xiàn)大規(guī)模的老業(yè)主 “ 維權(quán) ” 事件。線上傳播線下拓展數(shù)據(jù)庫外拓線精準(zhǔn)短信、 DM、電信賬單同策匯資源運(yùn)用及兄弟案場支援巡展（嘉定商業(yè)區(qū)及社區(qū)、企業(yè)巡展）微博網(wǎng)絡(luò)炒作網(wǎng)絡(luò) 淘寶網(wǎng)團(tuán)購派單組織周圍產(chǎn)業(yè)客戶和各大高校專業(yè)看房團(tuán)客戶拓展渠道★★★★重要程度★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★除戶外導(dǎo)示系統(tǒng)導(dǎo)客外，主要有以下這些拓客渠道盡管中介帶客能力較強(qiáng)，但客戶質(zhì)量、購房意向度難以保證，且中介的引入對項(xiàng)目形象傷害較大，且降價(jià)信息容易傳播，對老業(yè)主有負(fù)面影響，因此我們暫不考慮中介導(dǎo)客這一渠道。渠道：淘寶網(wǎng)房產(chǎn)頻道、聚劃算首頁、同策匯淘寶官方旗艦店、現(xiàn)場物料等成績： 8月 20日集中成交金額 5000萬， 8月 25日 30套房源售罄 。元預(yù)熱期活動(dòng)寶貝的瀏覽比重從原 %， 3迅速增長為 %，基本翻番。淘寶網(wǎng)電商平臺 ——同策 操作案例分享線上推廣鎖定目標(biāo)客戶，配合事件節(jié)點(diǎn)，通過短信、 DM、電信賬單等精準(zhǔn)渠道和行業(yè)進(jìn)行信息有效釋放。本案家寶花園迎園一坊迎園二坊迎園四坊金沙小區(qū)梅園公寓嘉豐嘉苑塔城小區(qū)嘉城名苑嘉定竹園小區(qū)n 投放區(qū)域主要嘉定老城區(qū)各社區(qū)為主。鎖定客戶的區(qū)域活動(dòng)范圍，通過巡展，不斷積累有效客戶鎖定區(qū)域客戶，合理規(guī)劃安排系列巡展。（ 巡展地點(diǎn)以羅賓森廣場及樂購為主 ） 。線下推廣外崗嘉定工業(yè)園嘉定老城各成熟社區(qū)居民社區(qū) 內(nèi)廣告位 ——電梯箱、告示牌、物業(yè)發(fā)的小報(bào)、電子屏；或通過居委會(huì)結(jié)合社區(qū)聯(lián)誼活動(dòng)做內(nèi)部推薦，或邀請住戶到售樓處參加活動(dòng)嘉定工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)定向巡展推薦目標(biāo) ：如美國杜邦、國際紙業(yè)集團(tuán)、德國寶馬、大陸集團(tuán)，意大利菲亞特集團(tuán)、瑞典山特維克、薩帕等。n 由于項(xiàng)目蓄客周期較短，除了線上的媒體動(dòng)作外，需要做大量的線下業(yè)務(wù)動(dòng)作配合蓄 客，達(dá)到更有效地蓄水。地點(diǎn)選取 作用效果羅賓森廣場商圈 嘉定老城區(qū)是及百貨、超市、餐飲為一體的綜合性商場，人流量大、客群層次高，客戶進(jìn)出比較集中，安排銷售骨干位于羅賓森主出入口歐尚商圈 歐尚與樂購是嘉定老城兩大超市之一，相比樂購，歐尚客戶層次相對較高，派單目標(biāo)人群數(shù)量較多樂購商圈 靠近嘉定長途客運(yùn)站人流密集11號軌交站點(diǎn) 地鐵站點(diǎn)的派單除盡可能導(dǎo)入客源外，同時(shí)可分流站點(diǎn) 周邊競品客源嘉定北部工業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū)內(nèi)有大量目標(biāo)客源，對嘉定老城接受度高，容易 導(dǎo)入嘉定老城及周邊各老式社區(qū) 已入住社區(qū)內(nèi)的一些結(jié)婚、分戶剛性需求，在集中的住 宅設(shè)區(qū)派單n 由于時(shí)間緊迫，建議推案前期開盤前啟動(dòng)大學(xué)生派單， 時(shí)間從 2月中開始，周末，以同策業(yè)務(wù)為骨干，另聘請 20名大學(xué)生， 5人一組，統(tǒng)一著裝，衣服有項(xiàng)目 LOGO，在嘉定老城區(qū)主要商圈、社區(qū)及地鐵站大范圍派單，在短時(shí)間內(nèi)就全城皆知，同時(shí)配合各大商圈的看房班車，直接以點(diǎn)對點(diǎn)的形式進(jìn)行導(dǎo)入導(dǎo)出。n 說辭必須經(jīng)過培訓(xùn)考核，所有派單人員說辭統(tǒng)一。n 銷售人員監(jiān)督派單人員，派單人員不得不實(shí)介紹，消極應(yīng)對，損耗物料 。同時(shí)挖掘內(nèi)部種子客戶開發(fā)介紹獎(jiǎng)勵(lì)政策，直接帶來介紹連鎖反應(yīng)。活動(dòng)全程以骨干業(yè)務(wù)人員陪同，適時(shí)釋放項(xiàng)目信息并排摸意向客戶。同策在上海區(qū)域目前代理樓盤約 50余個(gè)216。戶 外 導(dǎo) 示編號 所處位置 作