【正文】 20% 不同區(qū)同質(zhì) C 20% 不同區(qū)同質(zhì) D 10% 同區(qū)不同質(zhì) F 10% 同區(qū)不同質(zhì) 合計(jì) 100％ / 項(xiàng)目權(quán)重比例確定 Page?60 版權(quán)所有 不得外傳 ? 確定市場(chǎng)比價(jià)體系 比價(jià)體系六大影響因素權(quán)重確定 地段價(jià)值 37％ 樓體素質(zhì) 34％ 環(huán)境設(shè)計(jì) 6％ 開發(fā)品牌 8％ 物業(yè)品牌 8％ 工程風(fēng)險(xiǎn) 7％ 100% Page?61 版權(quán)所有 不得外傳 ?市場(chǎng)比較打分法說明 ? 打分取值區(qū)間： 5～ 5 ? 打分方式：打本項(xiàng)目得分 ? 分值還原：最終得分需要進(jìn)行還原，即以匯總分值除以取值區(qū)間 10 Page?62 版權(quán)所有 不得外傳 ?地段價(jià)值 37% 影響因素 權(quán)重 項(xiàng) 目 A B C D E 大項(xiàng) 細(xì)項(xiàng) 比例 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 環(huán)境 21％ 升值前瞻 6% 3 18 2 12 2 12 2 12 1 6 居住成熟度 5% 1 5 3 15 3 15 1 5 0 0 景觀價(jià)值 5% 2 10 1 5 2 10 3 15 2 10 噪音影響 3% 4 12 2 6 1 3 2 6 2 6 樓盤昭示性 2% 3 6 3 6 1 2 2 4 2 4 交通９％ 路網(wǎng)交通 6% 4 24 1 6 1 6 0 0 2 12 地鐵站口 3% 1 3 4 12 4 12 5 15 3 9 配套８％ 小區(qū)自有配套 4% 2 6 1 3 3 9 1 3 1 3 社區(qū)外配套 4% 2 8 3 12 3 12 1 4 1 4 合計(jì) 37% 48 31 31 40 38 Page?63 版權(quán)所有 不得外傳 ?樓體素質(zhì) 34% 影響因素 權(quán)重 項(xiàng) 目 A B C D E 大項(xiàng) 細(xì)項(xiàng) 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 規(guī)模 8％ 占地及總面積 3% 2 6 1 3 3 9 2 6 2 6 容積率 3% 2 6 4 12 2 6 1 3 3 9 車位比 2% 0 0 2 4 3 6 0 0 2 4 設(shè)計(jì) 9% 主力戶型 3% 1 3 2 6 1 3 3 9 2 6 層高 2% 0 0 2 4 3 6 0 0 1 2 幾梯幾戶 2% 2 4 4 8 2 4 0 0 2 4 實(shí)用率 2% 0 0 1 2 2 4 2 4 4 8 形象 6％ 外觀形象 4% 2 8 1 4 3 12 0 0 2 8 公共裝修 2% 2 4 1 2 2 4 0 0 4 8 會(huì)所 3% 面積及功能設(shè)施 3% 1 3 2 6 3 9 0 0 4 12 設(shè)備 8％ 設(shè)備智能化 2% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 電梯 1% 2 2 0 0 0 0 0 0 1 1 供暖及制冷 2% 2 4 1 2 1 2 1 2 2 4 高科技技術(shù)應(yīng)用 3% 5 15 5 15 5 15 5 15 5 15 合計(jì) 34% 19 18 18 19 27 Page?64 版權(quán)所有 不得外傳 ?環(huán)境設(shè)計(jì) 6% 影響因素 權(quán)重 項(xiàng) 目 A B C D E 比例 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 綠化率 ３ % 4 12 3 9 3 9 1 3 3 9 設(shè)計(jì)方案 2% 2 4 1 2 0 0 2 4 4 8 設(shè)計(jì)公司 1% 2 2 0 0 2 2 0 0 2 2 合計(jì) 6% 18 11 7 7 19 Page?65 版權(quán)所有 不得外傳 ?開發(fā)品牌 8% 影響因素 權(quán)重 項(xiàng) 目 A B C D E 比例 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 開發(fā)商 5% 3 15 1 5 1 5 1 5 2 承建商 3% 1 3 0 0 1 3 1 3 2 合計(jì) 8% 18 5 8 8 Page?66 版權(quán)所有 不得外傳 ?物業(yè)管理 8% 影響因素 權(quán)重 項(xiàng) 目 A B C D E 比例 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 物業(yè)公司品牌 5% 3 15 3 15 0 0 2 10 3 15 物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 3% 1 3 2 6 2 6 2 6 3 9 合計(jì) 8% 18 21 6 16 6 Page?67 版權(quán)所有 不得外傳 ?工程風(fēng)險(xiǎn) 7% 影響因素 權(quán)重 項(xiàng) 目 A B C D E 比例 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 現(xiàn)有工程形象 3% 2 6 3 9 3 9 0 0 4 12 入住時(shí)間 4% 4 16 3 12 1 4 3 12 5 20 合計(jì) 7% 22 21 5 12 32 Page?68 版權(quán)所有 不得外傳 ?比較打分體系匯總表 六大影響因素 權(quán)重 項(xiàng) 目 A B C D E 比例 得分 得分 得分 得分 得分 地理位置 37% 48 31 31 40 38 樓體素質(zhì) 34% 19 18 18 19 27 環(huán)境設(shè)計(jì) 6% 18 11 7 7 19 開發(fā)質(zhì)量 8% 18 5 8 8 4 物業(yè)管理 8% 18 21 6 16 6 工程風(fēng)險(xiǎn) 7% 22 21 5 12 32 合計(jì) 100％ 9 49 39 28 50 分值還原 ％ ％ ％ ％ ％ Page?69 版權(quán)所有 不得外傳 ?項(xiàng)目對(duì)比價(jià)格的確定 分項(xiàng) 項(xiàng) 目 A B C D E 項(xiàng)目均價(jià) 16000 17500 14500 16000 17000 精裝標(biāo)準(zhǔn) 3500 2023 2023 2500 4500 實(shí)際折扣 97折 97折 97折 97折 97折 折扣后均價(jià) 15520 16975 14065 15520 16490 精裝 7折后價(jià)格 2450 1400 1400 1750 3150 最終比準(zhǔn)價(jià)格 13070 15575 12665 13770 13340 Page?70 版權(quán)所有 不得外傳 ?匯總比較打分體系得出比對(duì)價(jià)格 分項(xiàng) 項(xiàng) 目 A B C D E 各項(xiàng)目最終比準(zhǔn)均價(jià) 13070 15575 12665 13770 13340 本項(xiàng)目對(duì)比得分 ％ ％ ％ ％ ％ 本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 12952 14812 12171 14156 12673 比對(duì)項(xiàng)目比準(zhǔn)權(quán)重 40% 20% 20% 10% 10% 權(quán)重后本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià) 5181 2962 2434 1416 1267 本項(xiàng)目加價(jià)平均合計(jì) 13260 房地產(chǎn)定價(jià)策略 心理定價(jià)策略 差別定價(jià)策略 折扣定價(jià)策略 新產(chǎn)品定價(jià)策略 組合定價(jià)策略 階段定價(jià)策略 新產(chǎn)品 定價(jià)策略 （ 3）滿意定價(jià)策略 （ 2）滲透定價(jià)策略 （ 1）撇脂定價(jià)策略 新產(chǎn)品定價(jià)策略 （ 1）撇脂定價(jià)策略 ①撇脂定價(jià)策略的 概念 撇脂定價(jià)策略 ，又稱為“ 取脂定價(jià)策略 ”是指企業(yè)以高價(jià)將新產(chǎn)品投入市場(chǎng)，以便在產(chǎn)品市場(chǎng)生命周期的開始階段取得較大利潤，盡快收回成本，然后再逐漸降低價(jià)格的策略。 這個(gè) 新產(chǎn)品訂 高價(jià) 會(huì)有什么結(jié)果呢？ 新產(chǎn)品定價(jià)策略 —— 撇脂定價(jià)策略 ②撇脂定價(jià)策略的 優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)： [1]提高產(chǎn)品身價(jià)，樹立高質(zhì)形象，刺激購買； [2]能盡快收回成本，獲取最大利潤； [3]掌握調(diào)價(jià)的主動(dòng)權(quán)，為以后降價(jià)留有余地。 ③撇脂定價(jià)策略的 適用條件 新產(chǎn)品初上市，沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，或新產(chǎn)品有專利權(quán)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不易進(jìn)入市場(chǎng)的情形。美國的消費(fèi)者都熱切希望買到一種新穎別致的商品，作為戰(zhàn)后第一個(gè)圣誕節(jié)的禮物送給親朋。 ? 當(dāng)時(shí)每支圓珠筆的生產(chǎn)成本只有 ，那么，市場(chǎng)的零售價(jià)應(yīng)該是多少呢？如果按照通常的成本導(dǎo)向定價(jià)法，定 1美元就能賺一倍， 就是 200%的利潤。但公司的專家們通過對(duì)市場(chǎng)的充分研究后認(rèn)為：圓珠筆在美國屬于首次出現(xiàn)，奇貨可居，又值圣誕節(jié)，應(yīng)用高價(jià)格引導(dǎo)刺激消費(fèi)，于是公司決定以 10美元批發(fā)給零售商，零售商則以每支 20元賣給消費(fèi)者。 雖然后來跟風(fēng)者蜂擁而至 ，生產(chǎn)成本降到了 ， 市場(chǎng)價(jià)也跌到了 元 ， 但雷諾公司早已狠狠地賺了一大筆 。 這個(gè) 新產(chǎn)品訂 低價(jià) 會(huì)有什么結(jié)果呢？ 新產(chǎn)品定價(jià)策略 —— 滲透定價(jià)策略 ? 戴爾公司采用市場(chǎng)滲透定價(jià)法，通過低成本的郵購渠道銷售高質(zhì)量的電腦產(chǎn)品。 ②滲透定價(jià)策略的 優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)： 1)低價(jià)容易拓展銷路； 2)能有效地排斥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 3)有利于新產(chǎn)品不斷完善， 4)成本會(huì)因規(guī)模生產(chǎn)而降低，從而增加盈利 缺點(diǎn)： 1)延長(zhǎng)企業(yè)的投資回收期，給企業(yè)帶來較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 2)初次價(jià)格定得過低，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)后，企業(yè)不易再降價(jià)與之競(jìng)爭(zhēng)； 3)若成本上升，需調(diào)整價(jià)格時(shí)，也會(huì)引起消費(fèi)者不滿，從而影響銷路； 4)企業(yè)要大量銷售才能獲得一定的利潤； 5)會(huì)引起消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的懷疑，影響新產(chǎn)品的公眾形象。格蘭仕的核心競(jìng)爭(zhēng)力歸納起來就八個(gè)字：規(guī)模制造，低價(jià)制勝。曾一度信奉 “ 價(jià)格是最高級(jí)競(jìng)爭(zhēng)手段 ” 的執(zhí)行總裁梁昭賢，憑借總成本領(lǐng)先，規(guī)模每上一個(gè)臺(tái)階就大幅降價(jià)，不斷的提升微波爐行業(yè)的“ 入門標(biāo)準(zhǔn) ” 。至今，格蘭仕已經(jīng)把微波爐行業(yè)的入門標(biāo)準(zhǔn)提升到了年產(chǎn) 1200萬臺(tái)的規(guī)模，在 1200萬臺(tái)產(chǎn)量以下的企業(yè)，就不得不面臨虧損，多生產(chǎn)一臺(tái)，就多虧損一臺(tái)。 并由此構(gòu)筑了自己的經(jīng)營安全防線 。 （ 3）滿意定價(jià)策略 滿意定價(jià)策略 ，又稱為“ 溫和定價(jià)策略 ” ，是指企業(yè)為了兼得撇脂定價(jià)和滲透定價(jià)的優(yōu)點(diǎn)，將價(jià)格定在適中水平上的價(jià)格策略。 2)企業(yè)利潤率和產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率都不大。 市場(chǎng)上出現(xiàn)定價(jià)為 19 998等非整數(shù)定價(jià)的商品，商家為什么這樣定價(jià)？ （ 1）尾數(shù)定價(jià)策略