【正文】 pany 這 是指建筑物 2米以外和小區(qū) 規(guī) 劃 紅線 以內(nèi)的各種管 線 和道路工程。28Company住宅小區(qū)內(nèi) 為 居民服 務(wù) 配套建 設(shè) 的各種非 營業(yè) 性公共配套 設(shè) 施的建 設(shè)費 。29Company期 間費 用■管理 費 用： 企 業(yè) 行政管路部 門為 管理和 組織經(jīng)營 活動而 發(fā) 生的 費 用；■財務(wù)費 用： 開 發(fā)經(jīng)營 者 為 籌集 資 金而 發(fā) 生的各種 費用，包括利息 凈 支出、 匯兌凈損 益、金融機構(gòu)手 續(xù)費等；■銷 售 費 用 ：開 發(fā) 企 業(yè) 在 銷 售 產(chǎn) 品或提供 勞務(wù)過 程中發(fā)生的各 項費 用，以及 專設(shè)銷 售機構(gòu)的各 項費 用。name房地 產(chǎn)產(chǎn) 品的自身價 值（ 2） 房地 產(chǎn)產(chǎn) 品差 異 因素216。戶 型216。name房地 產(chǎn)產(chǎn) 品的自身價 值（（ 3）） 區(qū)位方面的因素區(qū)位方面的因素地理位置地理位置 工作及生活工作及生活 方便程度方便程度繁繁 華華 程度程度 交通條件交通條件32Company 面 積 大小、形狀216。 土地平整程度216。 地 質(zhì) 水文狀況建筑物：216。 建筑 規(guī) 模216。 設(shè) 施 設(shè)備216。 工程 質(zhì) 量（ 4）房地 產(chǎn) 自身的 實 物和品牌、信譽、物 業(yè) 管理等方面的因素33Companyname房地產(chǎn)市場供求關(guān)系 房地 產(chǎn) 市 場 供 給 是指房地 產(chǎn) 開 發(fā) 商和 擁 有者（ 賣 者）在某一特定 時間 內(nèi)，在某一價格水平下， 對 某種房地 產(chǎn) 所愿意而且能 夠 提供出售的數(shù)量。35Company（ 2） 房地 產(chǎn) 需求影響因素： 該 種房地 產(chǎn) 的價格水平、消 費 者的收入水平、消 費 者的偏好、相關(guān)房地 產(chǎn) 的價格水平及消 費 者 對未來的 預(yù) 期。name房地 產(chǎn) 市 場 的 競 爭狀況216。 在 競 爭中爭取主 動216。37Companyname? （ 1）人口數(shù)量? （ 2）人口素 質(zhì)? （ 3）家庭 規(guī) 模人口因素39Companyname國家 現(xiàn) 行政策房地 產(chǎn) 法律法 規(guī) 和政策1地方政策2稅收政策3金融政策441Company“便宜無好 貨 ，好 貨 不便宜 ”！物美價廉42Company 房地 產(chǎn)擁 有者偶然 發(fā) 生 資 金周 轉(zhuǎn) 困 難 、相 鄰 地 塊 之間的合并等。name房地 產(chǎn) 定價目 標? 以 獲 取最高利 潤為 定價目 標? 以 獲 取 預(yù) 期的投 資 收益率 為 目 標? 以保持市 場 價格 穩(wěn) 定 為 目 標? 以 應(yīng) 付或避免 競 爭 為 目 標? 以提高市 場 占有率 為 目 標? 品牌目 標44Company1.房地 產(chǎn) 定價目 標 、程序和方法45Company 實現(xiàn) 利 潤 最大化的途徑主要有兩條：一是通 過 追求高價位而使利 潤 最大化。房地 產(chǎn) 定價目 標 、程序和方法46Company 銷 售者根據(jù)房地 產(chǎn) 市 場 狀況制定一個合適的價格，通 過 促 銷激發(fā) 需求，同 時 增加供 給 ，也可以 獲 得更多的利 潤 。所以，以利 潤最大化 為 定價目 標 ，要考 慮 各種因素 對 房地 產(chǎn) 價格的影響， 動態(tài) 地分析企 業(yè) 的內(nèi)部條件和外部 環(huán) 境，將市 場相關(guān)因素和公司 經(jīng)營戰(zhàn) 略有機地 結(jié) 合起來，在可行的基礎(chǔ)上追求和 實現(xiàn) 利 潤 最大化。房地 產(chǎn) 定價目 標 、程序和方法47Company總 投 資 回收年限 ） 247。 預(yù) 期投 資 收益率目 標name以保持市 場 穩(wěn) 定價格目 標 穩(wěn) 定價格目 標 是指房地 產(chǎn)銷 售者在定價 時 以 穩(wěn) 定市 場 價格 為 目 標 。良好的企 業(yè) 形象是企 業(yè)贏 得市 場 、 贏 得消 費 者的重要條件。由于房地 產(chǎn) 的不可移 動 性和獨一無二性，以及影響房地 產(chǎn)價格的因素在不斷 發(fā) 生 變 化，特 別 是房地 產(chǎn) 自身價 值 （生產(chǎn) 成本）和市 場 供求關(guān)系的 變 化，房地 產(chǎn)銷 售不可能 實施和推行同一種價格。就同一種房地 產(chǎn)產(chǎn) 品（同一樓 盤 ）而言， 穩(wěn) 定價格是要求前后 銷 售的價格相 對 保持一致，不要有太大的波動 。房地 產(chǎn) 定價目 標 、程序和方法49Company 大多數(shù)房地 產(chǎn) 企 業(yè)對 于 競 爭 對 手的價格都很敏感，不希望與 競 爭者、尤其是 對 市 場 價格有決定影響的 競 爭者進 行價格 競 爭，因此， 許 多房地 產(chǎn) 企 業(yè) 在定價前，往往廣泛收集信息，仔 細 研究 競 爭 對 手的定價和有關(guān)房屋設(shè)計 、施工、材料、 銷 售等方面的 資 料，將自己的 產(chǎn) 品與競 爭 對 手比 較 ，然后制定本企 業(yè)產(chǎn) 品的價格，有意 識地通 過產(chǎn) 品定價去 應(yīng) 付或避免 競 爭，從而避免在 競 爭中失利。房地 產(chǎn) 定價目 標 、程序和方法50Company提高市 場 占有率目 標市 場 占有率： 一定 時 期內(nèi)的某 類產(chǎn) 品市 場 上，房地 產(chǎn) 企 業(yè)產(chǎn) 品 銷 售數(shù)量（收入）占同 類產(chǎn) 品銷 售 總 量（ 總 收入）的比例。房地 產(chǎn) 定價目 標 、程序和方法51Companynamename核心、核心 實實 收價格的確定收價格的確定54Companyname確定市 場調(diào)查的范 圍 和重點 項 目 為 核心，半徑 2KM的范 圍 是重 中之重 。 競 爭 對 手都 應(yīng)納 入 視線 范 圍 。 應(yīng) 適當(dāng)考 慮 。name對 影響價格的各因素以及 權(quán)重 進 行修正 類 型物 業(yè) 的價格，影響因 （ ）57Company再 綜 合， 絕 不能一個人 “搞掂 ”。 組 打分 專 人 記錄 ， 經(jīng) 理要開放，鼓勵大家 談經(jīng)驗 ，需要一個市 場感 覺 好的人 歸納 。name交易情況修 為 此，要了解 調(diào) 差 盤發(fā) 售 時 的 盤 的目 標銷 售速度 為 基 礎(chǔ) ，對調(diào) 差樓 盤 的不同 銷 售速度 進 行修正。 時對 廣告投入 進 行修正。59Company每個 調(diào) 差 盤進 行的 調(diào) 差平均 實 收價、特 別 樓 層每 5形成表格，便于比 較 。差結(jié) 果表60Company 61Company在各樓 層 之 間 價格高低的 順 序之后，需 選 定垂直價格的基準 層 ，即垂直價差 為 0的樓 層 ，其他樓 層 即可根據(jù)基準 層 做正 負 價差的 訂 定。 房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序62Company至于其他樓 層 之 間 價格高低的 順 序可以依據(jù) 實際 情況劃分等 級 ?；鶞?層 的確定一般需 視 樓 層 數(shù)量而定，且以取價格 順 序居中的樓 層 最為 常 見 。例如，多 層 住宅樓 層 少，各 層 條件相差不 遠 ，價差一半在 50100元/平方米之 間 ；高 層 住宅，特 別 是超高 層 ，與基準價格差距 為 100200元 /平方米，甚至更大。房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序63Company② 市 場 狀況市 場 狀況 較 好 時 ，價差幅度達；市 場 狀況不佳 時 ，價差幅度小。④ 目 標 客 戶 的 購 房 習(xí) 性目 標 客 戶 的 購 房 習(xí) 性比 較 保守 時 （通常 為 區(qū)域性 較 強的樓 盤 ），大多無法接受差異大的價格，因此價差的幅度不宜 過 大；反之，若客 戶 多來自本區(qū)域之外，或客 戶 的背景多元化， 則 價差幅度可能 較 大。name垂直價差的制定示例 —— 多 層 樓宇樓 層調(diào) 整系數(shù)假定底 層 價格 為 1， 則 不同樓 層 的售價 調(diào) 整系數(shù) 為 ：房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序65Company房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序66Company在同一水平 層 面，已 經(jīng) 排除了樓高的差異。 name（ 2）定價注意在制定水平價差 時 ， 須 先確定建筑 棟 數(shù)。要確定各樓 層 的 戶 數(shù)與位置是否有差 別 ① 如果建筑物各個樓 層 的 戶 數(shù)相同，而且相 對 位置也相同（一般俗稱 這類 樓 層為標 準 層 ）， 則 只需指定一個樓 層 的水平價差，其余樓 層 均可參照。房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序68Company 調(diào) 整原 則 ：① 大 戶 型住宅， 調(diào) 整幅度大；中小型 戶 型， 調(diào) 整幅度小；② 單 價高 時 ， 為 達到價差的效果， 調(diào) 整幅度 較 大， 單 價低時 ， 調(diào) 整幅度??；③ 朝向向南，日照適中 時 ， 調(diào) 整幅度大；朝西或朝 東 日照過 多、朝北日照明 顯 不足 時 ，其 調(diào) 整幅度 較 ?。虎?風(fēng) 向與朝向不同 時 ， 調(diào) 整幅度大； 風(fēng) 向與朝向相同 時，調(diào) 整幅度小。name朝向價差修正系數(shù)影響朝向取舍的 變 因① 景 觀 現(xiàn) 代園林 設(shè)計 、 綠 化，使得小區(qū)內(nèi)部景 觀 舒適、清新宜人，由此可以 緩 解朝向的 壓 力， 優(yōu)質(zhì) 景 觀設(shè)計 可以彌 補 同方向的朝向缺陷。③ 生活 習(xí)慣 例如因工作 習(xí)慣 ，早上需睡 懶覺 的人就不適合 東 向朝向，早上充足的陽光會影響睡眠。name（ 4）影響水平價差的因素 —— 采光采光通常是指房屋所 鄰 接采光面 積 的大小。name 修正價差 若以 單 面采光者 為 零，再以同樓 層 作比 較 ：① 無采光之暗房價差可 為 100200元② 二面采光者可比 單 面采光者多加 100200元③ 三面采光 時則 可由兩面采光的價格再加 50150元④ 四面采光甚至于四面以上，每增加一個采光面，每平方米加 50100元。name（ 5）影響水平價差的因素 —— 私密性私密性是指私有空 間 與公共空 間 或其他 戶別 私有空 間 隔離的程度，可用 棟 距來 評 估。⑤ 大 門 距 電 梯口之距離大者， 調(diào) 整幅度大，反之 則 小房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序73Company在制定景 觀 差價 時 ，最好事先 觀 察基地區(qū)域的 現(xiàn) 狀 圖 以及城市 規(guī) 劃 圖 ，以判 別 是否有遮 擋 、正 對 他 戶 屋角，以及潛在景 觀 條件等。房地 產(chǎn)產(chǎn) 品定價程序74Company 若景 觀 面不止一面， 則 每多一個景 觀 面，每平方米可再增加 200300元。name（ 7）影響水平價差的因素 —— 戶 型 在同一樓 層 中，平面 戶 型最好與最壞的 單 位 應(yīng) 有適當(dāng)價格差距，價差 調(diào) 整幅度可參考下列原 則 ：① 格局方正、形狀完整， 調(diào) 整幅度大，反之 則調(diào) 整幅度?、?室內(nèi) 動線規(guī) 劃 簡 明流 暢 的， 調(diào) 整幅度大，冗 長 浪 費 的， 調(diào) 整幅度?、?產(chǎn) 品 單 價高， 調(diào) 整幅度大， 產(chǎn) 品 單 價低， 調(diào) 整幅度?、?功能配置理想， 調(diào) 整幅度大，配置不符合使用原 則 ，則調(diào) 整幅度小，或 為負 價差。就 預(yù) 售樓 盤 而言，水平價差制定的越合理成功，各 戶銷 售的速度和可能性越一致。name制定水平差價的程序① 確定同一水平 層 面的 戶 數(shù)或 單 元數(shù)② 確定 單棟 或多 棟 建筑物，如 單棟 建筑物， 則 以 該棟 同一樓 層 不同 戶別 指定價差，如屬多 棟 ， 則 以同一 層 面不同棟別 制定差價。name 房地產(chǎn)定價方法 成本導(dǎo)向定價法 需求導(dǎo)向定價法 競爭導(dǎo)向定價法 成本加成定價法目標收益定價法盈虧平衡定價法邊際或本定價法理解價值定價法區(qū)分需求定價法隨行就市定價法直接競爭定價法傾銷定價法78Company其 計 算公式為 :這 種方法的 優(yōu) 點是 計 算方便，可以 簡 化定價工作，也不必 經(jīng) 常依據(jù)需求情況作 調(diào) 整，在市 場環(huán) 境 諸 因素基本 穩(wěn) 定的情況下，采用這 種方法可保 證 開 發(fā) 商 獲 得正常的利 潤 。 name定價的具體計算公式為：80Company 則該 商品住宅的平均 銷 售 單 價 為 多少？[解 ]該 商品房的 單 位成本 為 ：81Company 試 求代理商的 銷 售 單 價。name 房地產(chǎn)定價方法 成本導(dǎo)向定價法 需求導(dǎo)向定價法 競爭導(dǎo)向定價法 成本加成定價法目標收益定價法盈虧平衡定價法邊際或本定價法理解價值定價法區(qū)分需求定價法隨行就市定價法直接競爭定價法傾銷定價法83Company它是在 項 目投 資總額 的基 礎(chǔ) 上，按照目 標 收益率的高低 計 算售價的方法。確定目 標 收益率。⑵ 由于目 標 收益率的表 現(xiàn) 形式的多 樣 性，目 標 利 潤 的 計 算也不同，其 計 算公式 為 ：目 標 利 潤 ＝ 目 標 利 潤 ＝ 銷 售收入 目 標銷 售利 潤 率 目 標 利 潤 ＝ 目 標 收益定價法84Company⑶ 根據(jù) 總 成本、目 標 利 潤 和 預(yù)計銷 售量來 計 算，計 算公式 為 ：目 標 收益定價法的 優(yōu) 點是：可以保 證 企 業(yè) 既定目 標 利 潤 的 實