【正文】 質(zhì) B 20% 不同區(qū)同質(zhì) C 20% 不同區(qū)同質(zhì) D 10% 同區(qū)不同質(zhì) F 10% 同區(qū)不同質(zhì) 合計 100％ / 項目權(quán)重比例確定 Page?60 版權(quán)所有 不得外傳 ? 確定市場比價體系 比價體系六大影響因素權(quán)重確定 地段價值 37％ 樓體素質(zhì) 34％ 環(huán)境設(shè)計 6％ 開發(fā)品牌 8％ 物業(yè)品牌 8％ 工程風(fēng)險 7％ 100% Page?61 版權(quán)所有 不得外傳 ?市場比較打分法說明 ? 打分取值區(qū)間： 5～ 5 ? 打分方式：打本項目得分 ? 分值還原：最終得分需要進行還原，即以匯總分值除以取值區(qū)間 10 Page?62 版權(quán)所有 不得外傳 ?地段價值 37% 影響因素 權(quán)重 項 目 A B C D E 大項 細(xì)項 比例 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 環(huán)境 21％ 升值前瞻 6% 3 18 2 12 2 12 2 12 1 6 居住成熟度 5% 1 5 3 15 3 15 1 5 0 0 景觀價值 5% 2 10 1 5 2 10 3 15 2 10 噪音影響 3% 4 12 2 6 1 3 2 6 2 6 樓盤昭示性 2% 3 6 3 6 1 2 2 4 2 4 交通９％ 路網(wǎng)交通 6% 4 24 1 6 1 6 0 0 2 12 地鐵站口 3% 1 3 4 12 4 12 5 15 3 9 配套８％ 小區(qū)自有配套 4% 2 6 1 3 3 9 1 3 1 3 社區(qū)外配套 4% 2 8 3 12 3 12 1 4 1 4 合計 37% 48 31 31 40 38 Page?63 版權(quán)所有 不得外傳 ?樓體素質(zhì) 34% 影響因素 權(quán)重 項 目 A B C D E 大項 細(xì)項 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 規(guī)模 8％ 占地及總面積 3% 2 6 1 3 3 9 2 6 2 6 容積率 3% 2 6 4 12 2 6 1 3 3 9 車位比 2% 0 0 2 4 3 6 0 0 2 4 設(shè)計 9% 主力戶型 3% 1 3 2 6 1 3 3 9 2 6 層高 2% 0 0 2 4 3 6 0 0 1 2 幾梯幾戶 2% 2 4 4 8 2 4 0 0 2 4 實用率 2% 0 0 1 2 2 4 2 4 4 8 形象 6％ 外觀形象 4% 2 8 1 4 3 12 0 0 2 8 公共裝修 2% 2 4 1 2 2 4 0 0 4 8 會所 3% 面積及功能設(shè)施 3% 1 3 2 6 3 9 0 0 4 12 設(shè)備 8％ 設(shè)備智能化 2% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 電梯 1% 2 2 0 0 0 0 0 0 1 1 供暖及制冷 2% 2 4 1 2 1 2 1 2 2 4 高科技技術(shù)應(yīng)用 3% 5 15 5 15 5 15 5 15 5 15 合計 34% 19 18 18 19 27 Page?64 版權(quán)所有 不得外傳 ?環(huán)境設(shè)計 6% 影響因素 權(quán)重 項 目 A B C D E 比例 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 綠化率 ３ % 4 12 3 9 3 9 1 3 3 9 設(shè)計方案 2% 2 4 1 2 0 0 2 4 4 8 設(shè)計公司 1% 2 2 0 0 2 2 0 0 2 2 合計 6% 18 11 7 7 19 Page?65 版權(quán)所有 不得外傳 ?開發(fā)品牌 8% 影響因素 權(quán)重 項 目 A B C D E 比例 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 開發(fā)商 5% 3 15 1 5 1 5 1 5 2 承建商 3% 1 3 0 0 1 3 1 3 2 合計 8% 18 5 8 8 Page?66 版權(quán)所有 不得外傳 ?物業(yè)管理 8% 影響因素 權(quán)重 項 目 A B C D E 比例 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 物業(yè)公司品牌 5% 3 15 3 15 0 0 2 10 3 15 物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn) 3% 1 3 2 6 2 6 2 6 3 9 合計 8% 18 21 6 16 6 Page?67 版權(quán)所有 不得外傳 ?工程風(fēng)險 7% 影響因素 權(quán)重 項 目 A B C D E 比例 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 現(xiàn)有工程形象 3% 2 6 3 9 3 9 0 0 4 12 入住時間 4% 4 16 3 12 1 4 3 12 5 20 合計 7% 22 21 5 12 32 Page?68 版權(quán)所有 不得外傳 ?比較打分體系匯總表 六大影響因素 權(quán)重 項 目 A B C D E 比例 得分 得分 得分 得分 得分 地理位置 37% 48 31 31 40 38 樓體素質(zhì) 34% 19 18 18 19 27 環(huán)境設(shè)計 6% 18 11 7 7 19 開發(fā)質(zhì)量 8% 18 5 8 8 4 物業(yè)管理 8% 18 21 6 16 6 工程風(fēng)險 7% 22 21 5 12 32 合計 100％ 9 49 39 28 50 分值還原 ％ ％ ％ ％ ％ Page?69 版權(quán)所有 不得外傳 ?項目對比價格的確定 分項 項 目 A B C D E 項目均價 16000 17500 14500 16000 17000 精裝標(biāo)準(zhǔn) 3500 2023 2023 2500 4500 實際折扣 97折 97折 97折 97折 97折 折扣后均價 15520 16975 14065 15520 16490 精裝 7折后價格 2450 1400 1400 1750 3150 最終比準(zhǔn)價格 13070 15575 12665 13770 13340 Page?70 版權(quán)所有 不得外傳 ?匯總比較打分體系得出比對價格 分項 項 目 A B C D E 各項目最終比準(zhǔn)均價 13070 15575 12665 13770 13340 本項目對比得分 ％ ％ ％ ％ ％ 本項目比準(zhǔn)價格 12952 14812 12171 14156 12673 比對項目比準(zhǔn)權(quán)重 40% 20% 20% 10% 10% 權(quán)重后本項目比準(zhǔn)價 5181 2962 2434 1416 1267 本項目加價平均合計 13260 房地產(chǎn)定價策略 心理定價策略 差別定價策略 折扣定價策略 新產(chǎn)品定價策略 組合定價策略 階段定價策略 新產(chǎn)品 定價策略 （ 3）滿意定價策略 （ 2）滲透定價策略 （ 1）撇脂定價策略 新產(chǎn)品定價策略 （ 1）撇脂定價策略 ①撇脂定價策略的 概念 撇脂定價策略 ，又稱為“ 取脂定價策略 ”是指企業(yè)以高價將新產(chǎn)品投入市場，以便在產(chǎn)品市場生命周期的開始階段取得較大利潤，盡快收回成本，然后再逐漸降低價格的策略。 這個 新產(chǎn)品訂 高價 會有什么結(jié)果呢？ 新產(chǎn)品定價策略 —— 撇脂定價策略 ②撇脂定價策略的 優(yōu)點與缺點 優(yōu)點： [1]提高產(chǎn)品身價，樹立高質(zhì)形象，刺激購買； [2]能盡快收回成本，獲取最大利潤； [3]掌握調(diào)價的主動權(quán)，為以后降價留有余地。 ③撇脂定價策略的 適用條件 新產(chǎn)品初上市，沒有競爭對手，或新產(chǎn)品有專利權(quán)，競爭對手不易進入市場的情形。美國的消費者都熱切希望買到一種新穎別致的商品，作為戰(zhàn)后第一個圣誕節(jié)的禮物送給親朋。 ? 當(dāng)時每支圓珠筆的生產(chǎn)成本只有 ，那么，市場的零售價應(yīng)該是多少呢？如果按照通常的成本導(dǎo)向定價法，定 1美元就能賺一倍， 就是 200%的利潤。但公司的專家們通過對市場的充分研究后認(rèn)為：圓珠筆在美國屬于首次出現(xiàn)，奇貨可居，又值圣誕節(jié)，應(yīng)用高價格引導(dǎo)刺激消費，于是公司決定以 10美元批發(fā)給零售商，零售商則以每支 20元賣給消費者。 雖然后來跟風(fēng)者蜂擁而至 ，生產(chǎn)成本降到了 ， 市場價也跌到了 元 ， 但雷諾公司早已狠狠地賺了一大筆 。 這個 新產(chǎn)品訂 低價 會有什么結(jié)果呢？ 新產(chǎn)品定價策略 —— 滲透定價策略 ? 戴爾公司采用市場滲透定價法，通過低成本的郵購渠道銷售高質(zhì)量的電腦產(chǎn)品。 ②滲透定價策略的 優(yōu)點與缺點 優(yōu)點： 1)低價容易拓展銷路； 2)能有效地排斥競爭對手 3)有利于新產(chǎn)品不斷完善， 4)成本會因規(guī)模生產(chǎn)而降低，從而增加盈利 缺點： 1)延長企業(yè)的投資回收期，給企業(yè)帶來較大的財務(wù)風(fēng)險； 2)初次價格定得過低，當(dāng)競爭者進入市場后，企業(yè)不易再降價與之競爭； 3)若成本上升，需調(diào)整價格時，也會引起消費者不滿，從而影響銷路； 4)企業(yè)要大量銷售才能獲得一定的利潤； 5)會引起消費者對產(chǎn)品質(zhì)量的懷疑，影響新產(chǎn)品的公眾形象。格蘭仕的核心競爭力歸納起來就八個字：規(guī)模制造，低價制勝。曾一度信奉 “ 價格是最高級競爭手段 ” 的執(zhí)行總裁梁昭賢，憑借總成本領(lǐng)先，規(guī)模每上一個臺階就大幅降價，不斷的提升微波爐行業(yè)的“ 入門標(biāo)準(zhǔn) ” 。至今，格蘭仕已經(jīng)把微波爐行業(yè)的入門標(biāo)準(zhǔn)提升到了年產(chǎn) 1200萬臺的規(guī)模，在 1200萬臺產(chǎn)量以下的企業(yè)，就不得不面臨虧損，多生產(chǎn)一臺，就多虧損一臺。 并由此構(gòu)筑了自己的經(jīng)營安全防線 。 （ 3）滿意定價策略 滿意定價策略 ，又稱為“ 溫和定價策略 ” ，是指企業(yè)為了兼得撇脂定價和滲透定價的優(yōu)點，將價格定在適中水平上的價格策略。 2)企業(yè)利潤率和產(chǎn)品的市場占有率都不大。 市場上出現(xiàn)定價為 19 998等非整數(shù)定價的商品，商家為