某項目總體策劃思路概述-在線瀏覽
2025-03-11 14:59本頁面
【正文】 3800鋪面 5600 元 /㎡ 舜德花園 冷水灘區(qū)零陵北路 河西 住宅 41畝 ㎡ 1300元 /㎡ （均價） 銀竹批發(fā)大世界 冷水灘區(qū)鳳凰園梧桐路 (區(qū)委、區(qū)政府新址正對面 ) 河西 商住 160畝 32萬㎡ 980元 /㎡ （均價） 舜德城市摩爾 冷水灘區(qū)零陵北路 1號 河西 商業(yè) 36畝 ㎡ 1300元 /㎡ （均價） 濱江豪園 清橋路、舜皇路、梅灣路的交匯處 河?xùn)| 商住 38畝 15萬㎡ 1580元 /㎡ 永糧國際 零陵北路中段（順德花園斜對面 河西 商業(yè)中心 160畝 10萬㎡ 11001400元 /㎡ 世紀(jì)濱江 冷水灘區(qū)湘江東路與翠竹路交匯處 河?xùn)| 住宅 32畝 12萬㎡ 預(yù)計 1700/㎡ （未售） 上城國際 冷水灘河西珊瑚路與車站路交匯處 河西 商住 24畝 ㎡ 1500/㎡ 合計 萬 ㎡ 案例 —— 永糧國際 開發(fā)商： 永州天鴻置業(yè) 地址： 零陵北路中段 物業(yè)類型： 商業(yè)中心、住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店 建筑面積： 10萬平米 銷售價格： 住宅均價 1000元 /平米 門面均價 9650元 /平米 項目處于河西商業(yè)中心位置，地址位置優(yōu)勢明顯。 規(guī)劃布局欠科學(xué)，底商亂檔次 生活小區(qū) 約 商業(yè)街區(qū) 約 ，打造成一個純休閑、娛樂場所。按國際五星標(biāo)準(zhǔn)打造，內(nèi)設(shè)普通客房、豪華套房、總統(tǒng)套房、中西式餐廳、休閑娛樂中心、康體中心、商務(wù)中心、會議中心等完善的配套設(shè)施都以商務(wù)休閑度假為主題。 以大戶型為主 100150㎡ 為主力戶型 戶型方正，平板 案例 —— 濱江豪園 開發(fā)商： 永州市中建置業(yè)、湖南省歐利房地產(chǎn)開發(fā) 位置： 河?xùn)|清橋路、舜皇路、梅灣路的交匯處 定位： 集商務(wù)辦公、購物娛樂、居家休閑于一體的大型高尚成熟生活社區(qū) 物業(yè)類型：住宅、商業(yè)街、寫字樓 規(guī)模： 占地面積 38畝，總建筑面積 15萬平方米 住宅面積 11萬平方米，商業(yè)面積 4萬平方米。 面積從 110㎡ 280㎡ 大小不等， 130㎡為主力戶型 冷水灘房地產(chǎn)市場結(jié)論 ? 冷水灘房地產(chǎn)處于發(fā)展階段，商品房住宅出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢； ? 由于冷水灘城鎮(zhèn)人口量少，僅 24萬多人，制約著房地產(chǎn)的發(fā)展速度。 ? 商品房住宅價格區(qū)間在 9801700元 /平米，主力價格區(qū)間為 10001400元 /平米。 ? 河西由于自建房不公平競爭過量，牽制價格上漲速度，河?xùn)|整體房價高于河西； ? 冷水灘住宅開發(fā)以多層為主，開始出現(xiàn)少量高層建筑； ? 戶型結(jié)構(gòu)以 120150平米之間的大戶型為主力； ? 樓盤素質(zhì)普遍不高，創(chuàng)新產(chǎn)品少； ? 景觀園林的打造受樓價所限，有待進一步的提升 ； ? 形象包裝浮于表面，普遍缺乏對文化內(nèi)涵和形象價值的提煉； 本案 SWOT分析 項目基本資料 項目位置 :冷水灘區(qū)河西鳳凰園經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 規(guī)模 :占地 120畝 分期開發(fā) :分兩期開發(fā) ,一期開發(fā) 42畝純住宅 ,二期開發(fā) 80畝 (其中 40畝做住宅 ,另 40畝原計劃開發(fā)汽貿(mào)城 ) 周邊配套 :中小學(xué)共 3所 ,鳳凰專科醫(yī)院 (在建中 ) 項目離河西商業(yè)中心區(qū)約 3分鐘車程 本案 地 塊 狀 況 項目優(yōu)勢（ S） —— 交通便利 項目離河西商業(yè)中心區(qū)僅 3分鐘車程，項目周邊規(guī)劃有春江大道（將修橋連通河?xùn)|）珊瑚路（通往火車站）等三條城市主要干道，交通便利。 項目劣勢（ W） —— 地形不平整 項目地形高低落差過大，不平整，造成土建工程費用過高，增加項目成本。 項目劣勢（ W） —— 鐵路從前通過 目前項目東南邊湘桂鐵路從前通過，形成躁音與環(huán)境污染，對居民生活造成嚴(yán)重干擾。 項目機會（ 0） —— 老鐵路廢除 根據(jù)城市規(guī)劃（ 20232023年），冷水灘將建設(shè)洛湛鐵路，建成通車后，原湘桂線站段鐵路廢除，接入冷水灘新站 項目威脅（ T） —— 自建房競爭 過多價
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