【正文】 整金融機構人民幣存貸款基準利率》央行從 08年 12月 23日起，下調一年期人民幣存貸款基準利率各 ，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。從 2023年 12月 25日起，下調金融機構人民幣存款準備金率 ?！?08年度：上半年加息 ,下半年降息進一步落實適度寬松的貨幣政策?！龆愂照叻矫鎸Ψ康禺a開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題做出了明確規(guī)定，規(guī)范房屋登記費的計費方式和收費標準，同時下調個人住房公積金貸款及個人購買普通商品住房的契稅稅率。24經濟宏觀總體向好增速減緩房產政策中央、地方齊手松綁房產運行市場低迷觀望持續(xù)蘇州龐大的工業(yè)體系，經濟總量仍不斷增加，由于過于依賴外向型經濟，受金融危機影響較大收入減少，失業(yè)概率增大對置業(yè)持更謹慎態(tài)度房地產發(fā)展和 GDP穩(wěn)定增長休戚相關松綁房地產政策，刺激消費，拉動消費，帶動經濟平穩(wěn)發(fā)展全球經濟蕭條，中國二元經濟體系遭受嚴重打擊消費信心受挫市場好轉的三方決定因素國外經濟形勢好轉國內經濟運行平穩(wěn)消費者信心恢復從宏觀層面來看，蘇州未來房地產走勢取決于國內外經濟基本面的走向與消費者信心博弈的結果，從現階段各方的表現推測，未來兩年內蘇州房地產的基本基調仍是 “深度調整 ”未來市場趨勢研判25房地產運行分析182。 二級房產市場運行182。 區(qū)域別墅市場運行182。 2023年市場低迷的情況下，商業(yè)用地出讓和成交比例受到影響較小。一級土地市場運行28二級房產市場運行在市場需求放緩的影響下， 08年度蘇州房地產二級市場新增供應量明顯少于 07年度， 09年初隨銷量上升，供應也不斷增大公寓，別墅供應在 4月大幅增加由于 2023年 9月 27日國家對房地產新一輪的調控，致使房地產一路上揚的形勢急轉直下，在 2023年新政效應在滯后一段時間后終于顯山露水。 2023年 34月份新增量明顯上升。二級房產市場運行3009年蘇州住宅成交均價走勢比較平穩(wěn)，在 6500元 /平米左右浮動， 4月份價格有所上漲0809年度 其他成交指標均有較大的下滑，但 成交均價出現小幅上漲。 09年的成交均價走勢相對比較平穩(wěn)，起伏不大二級房產市場運行31房產市場運行分析182。 二級房產市場運行182。 區(qū)域別墅市場運行182。全市 別墅市場運行33全市別墅銷售量在近兩個月中明顯上漲，同比去年增幅很大， 3月成交量放大主要受到依云水岸項目的帶動全市別墅銷售狀況對比3月別墅銷售 ，最近 2個月別墅的同比增幅均很大，上月受惠于新春購房節(jié)活動，本月因為招商依云水岸一個項目拉高了整個市場的銷售。相城區(qū)主要依云水岸的銷售火爆，包括疊加和聯排共銷售 212套；古城區(qū)還是以平江區(qū)的去化量最多，像平門府、桃塢小筑、桃塢才苑、庭園都有 2套以上銷售量全市 別墅市場運行35從全市別墅存量情況來看，自 08年 12月以來，別墅存量開始轉升為降，從中也可看出，別墅市場最近幾個月有所好轉全市別墅存量狀況從上圖可以看出，自 08年 12月以來，別墅存量一直在下降，從中也可看出，別墅市場最近幾個月有所好轉，成交量、新增量環(huán)比均有一定幅度增長，使得存量一直在下降。全市 別墅市場運行3709年中心城區(qū)的別墅市場來看， 200250平米段和 350400平米段產品的銷售較好，而目前為止 09年別墅的供應量很小，區(qū)域內成交別墅類型以聯排為主區(qū)域別墅市場運行38從目前中心城區(qū)可售別墅情況來看， 250300平米的聯排產品所占比重最大，為 42%； 其次為 450平米以上所占比重為16%，可見中心城區(qū)獨立別墅存量也較多區(qū)域別墅市場運行39根據目前市場別墅存量和未推量，以及低容積率土地存量來計算， 09年以后共有市場可提供別墅約 456萬方，可見全市未來別墅市場銷售壓力較大08年別墅銷售放緩， 09年略有回升，市場 總體轉向供大于求經濟型聯排別墅成為主力產品， 250300平米供求量最大全市獨立別墅分布相對較少， 400平米以上產品占主導別墅市場存量不斷增大，小面積段產品去化速度較快除個別項目熱銷以外，全市別墅銷售放緩，存量加大；以聯排小面積產品的去化為主別墅市場分析總結40項目分析182。 項目區(qū)位分析182。 地塊四至分析182。 項目 SWOT分析41項目規(guī)模不大，總建筑面積為 20236平方米，容積率為，由獨立別墅和雙拼、多拼別墅組成可建用地 40566㎡容積率 建筑面積 20236㎡（住宅 19944㎡、公建 212㎡）總戶數 89戶綠化率 42%樓面價 7473元 /平方米車位 211個產品形態(tài)及面積獨立別墅（ 270404平米）雙拼別墅（ 222平米）多拼別墅（ 180186平米）項目指標解讀42本項目地處平江區(qū)主干道人民路段，以南為觀前商圈，以北為火車站改造區(qū)，周邊風景名勝眾多，區(qū)域配套成熟，已經形成成熟的居住氣氛216。216。216。項目區(qū)位分析項目地塊觀前商圈本案火車站風景名勝區(qū)43216。地塊內樹木植被保留完好，綠化率較高216。項目四至216。西面：河道，蘇州昆劇院216。北面：平四路216。東面：平門府216。區(qū)　 　 位： 位于古城區(qū)平江板塊，周邊風景名勝眾多，區(qū)位資源稀缺216。周邊配套： 臨近觀前商圈和火車站地區(qū)，周邊沿街商業(yè)發(fā)展成熟，學校、醫(yī)院、文化館等配套齊全方便216。產 品： 產品面積均控制較好，選擇靈活性增強劣勢 （ WEAKNESS） 216。地　 　 塊 : 地塊形狀不規(guī)整方正，不利于進行規(guī)劃設計216。主流產品靠攏： 蘇州市場 200350平方米別墅產品趨于主流，市場接受度高216。大范圍客源： 借助便捷的交通動線，實現對整個蘇州及外地客戶的影響策略，拓展客源 威脅 （ THTEAT） 216。宏觀環(huán)境： 在目前宏觀經濟環(huán)境不佳和房地產市場的低迷環(huán)境下，投資者和消費者持幣觀望情緒濃重項目 SWOT分析項目 SWOT分析47別墅市場競爭分析182。 競爭格局界定182。 競品個案選取182。 競爭分析總結 48板塊劃分：別墅范圍廣、板塊多，且以湖景為多依托湖景依托地段依托文化太湖板塊澄湖板塊越溪陽澄湖板塊青劍湖金雞湖獨墅湖春申湖木瀆城區(qū)板塊蘇州別墅板塊劃分49版塊 景觀 成熟度 可開發(fā)性 市場影響力市區(qū) 私家園林 古典的私家園林，傳統文化遺跡不可開發(fā) 市場影響力及接受度大，與 城市融為一體，市場價值高雙湖 金雞湖獨墅湖較為成熟，兼具自住和度假的功能可開發(fā)性正在減弱，區(qū)域的交通、配套、景觀都達到了一定的成熟度市場影響力及接受度大，成熟的配套及景觀帶動高檔次的居住氛圍，市場價值高太湖 太 湖 國家級度假風景區(qū)，開發(fā)較為成熟可開發(fā)性不大，完全依賴于自然景觀，打造休閑度假勝地市場影響力和接受度不錯，度假功能木瀆 山景、古街 傳統文化遺跡 、靠山的獨特景觀不可開發(fā) 市場影響力及接受度大，文化、景觀的優(yōu)勢和距離的優(yōu)勢明顯澄湖、陽澄湖青劍湖、春申湖越溪（石湖）澄湖、陽澄湖青劍湖、春申湖石湖開發(fā)中，成熟度一般，生態(tài)環(huán)境較好，居住環(huán)境有待進一步開發(fā)可開發(fā)性較強 市場影響力和接受度一般古城區(qū)土地稀缺、配套完善和文化環(huán)境使得該區(qū)域別墅發(fā)展以蘇式園林特色為共性，市場價值度高，競爭范圍以區(qū)域內為主從別墅市場的格局可見，全市別墅定位以湖景別墅為主，而古城區(qū)的園林式別墅以資源稀缺性占據較高的市場價值競爭格局界定50古城區(qū)在售別墅樓盤位置分布圖品園大觀名園項目所在地塊平門府庭園桃塢才苑姑蘇人家拙政東園在售主要項目其他別墅項目古城區(qū)別墅分布桃塢小筑玖園51中心城區(qū)在售別墅項目如下表所示，其在售存量達到，風格以蘇式古典園林別墅為基調，獨棟和聯排別墅為主216。項目名稱 總建 產品類型 面積區(qū)間 成交價格 08年至今銷售套數預售剩余量（平方）平門府 獨棟 300520 5501200萬 /套 22 庭園 8萬 聯排、獨棟 200400 聯排 20230元 /平 23 12888 桃塢才苑 聯排、獨棟 2481306 聯排 15000元 /平 21 桃塢小筑 雙拼 、獨棟 324964 498萬元 /套起 21 玖園 聯排、疊加 聯排 13700元 /平 23 品園 13萬 小高層；多層；聯排 200281 聯排 13500元 /平 7 大觀名園 聯排、花園洋房、高 層、小高層 173286 1300015000元 /平 22 姑蘇人家 獨棟 600800 1800萬元 /套起 2 / / / / / 141 競品個案選取52平門府古城區(qū)中軸線上，最大規(guī)模的稀缺性純獨棟別墅社區(qū)重點個案分析p項目概況 ：?地理位置：平江區(qū) 平齊路 66號 ?占地面積： 96564平方米?一期建筑面積： 14584平方米?一期總戶數： 63戶?容積率： ?綠化率： 30% ?建筑類型： 純獨棟別墅?建筑風格：中式園林風格?開 發(fā) 商：華潤置地 (蘇州 )有限公司?面積范圍： 地上面積 200400平米， 地下面積 115205平米 p項目規(guī)劃 ：?地上 23層，地下 1層， 采用大面寬的玻璃，滿足充足光照；通過無對視的設計，打造極高的私密性；?14畝的中央景觀軸，園林意境與現代生活結合， 以中式的外立面，現代風格的園林景觀； ?地上行人、地下行車的人車分層系統， 通過地下車行系統可以直達每戶雙車位車庫。08年 10月 22日首次取得預售證，共計新增別墅面積為，樓棟分別是 278 326216。后陸續(xù)推出其余別墅的預售許可，每月保持穩(wěn)定去化；216。成交均價： 1900024000元 /平方米216。以古城區(qū)客戶為主 ,其中平江區(qū)客戶比例更是獨占鰲頭 , 主要由于對北寺塔、拙政園、觀前街、中式園林等元素都具有相當濃厚的地緣古文化情結。供應房源面積戶型配比房型 面積 供應套數 比例4室 2廳 3衛(wèi) 340476 28 62%4室 2廳 4衛(wèi) 325450 11 24%5室 3廳 4衛(wèi) 472 1 2%5室 3廳 5衛(wèi) 482 5 11%總計 — 45 100%216。銷售房源面積戶型配比房型 面積 去化套數 比例4室 2廳 3衛(wèi) 340520 12 71%4室 2廳 4衛(wèi) 325450 7 41%5室 3廳 5衛(wèi) 482 3 18%總計 — 22 100%重點個案分析55項目為純獨棟別墅社區(qū)，戶型設計人性化