【正文】 10247套。 2023年上半年杭州主城區(qū)一手住宅成交明細 圖 ?08年上半年主城區(qū)成交均價一直處在 14000元 /平米的高位運行。與去年同期相比，漲幅高達 43%，但值得引起注意的是，住宅均價一直居高不下，但與去年同期相比，月度走勢已無明顯上升趨勢，統(tǒng)計說明， 在低迷的市場行情下，開發(fā)商在價格策略上已日趨審慎。但無強硬起勢，個案兩級分化 2023年上半年杭州主城區(qū)一手住宅成交明細圖 ？ 杭州 2023年新增量與存量齊升，未來競爭激烈 1 市場分析 08房市綜述 ?2023年上半年，據(jù)統(tǒng)計新推住宅房源面積約200— 300萬平米，下半年預計推出住宅房源面積約 400— 500萬平米間，全年住宅新增供應總量預計超出 700萬平米。 與去年同期相比，去年同期可售套數(shù)約 18000套，存量面積約 258萬平米。 集中放量 1 市場分析 08房市綜述 供求結構：受 07年土地出讓高峰影響，08年下半年主城區(qū)新增供應量將有較大幅度上漲，同時，受土地清償?shù)认嚓P政策的影響，將迫使原存量地塊盡早入市 。同時，未來 910月預售樓盤售種種因素影響也將，粉墨登場，可以講， 未來半年是杭州樓市的百家爭鳴期，將有眾多樓盤開賣 。其中，金色城品甚至在開盤當天就宣告售罄。 真正的壓力將在年底前后出現(xiàn) 1 市場分析 杭州房地產(chǎn)小結 傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”，眾多開發(fā)企業(yè)意圖搶占這波行情，盡早去化存量，回籠資金，因而 10月份，將是推盤密集階段，房價大幅下降難度較大。 同時，較多開發(fā)企業(yè)受土地清償、 09年度項目貸款等因素影響，將迫使其啟動后期項目，亦將強化市場觀望的強大預期。 杭州市場城市規(guī)劃 濱江房地產(chǎn)板塊 濱江房地產(chǎn)格局 08年濱江房地產(chǎn) 濱江整體綜述 濱江區(qū)域市場發(fā)展 杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展 項目周邊市場發(fā)展 1 市場分析篇 1990年成立杭州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 1996年經(jīng)國務院批準成立濱江區(qū)。 其中江南區(qū)塊 73平方公里，轄西興、長河、浦沿三個街道，是杭州未來的城市副中心和科技城。 1 市場分析 濱江整體綜述 杭州政府最新的城市規(guī) 劃，提出了未來 30年內(nèi) 沿江打造十個新城的宏 偉藍圖。 根據(jù)目前規(guī)劃，錢江南岸已有一大批省級、市級重點工程開工，包括地鐵 1號線、 2號線，地鐵二期的前期準備，杭州機場二期，之江、九堡大橋的開工，奧體中心建設等。 1 市場分析 濱江整體綜述 濱江規(guī)劃前景喜人，項目集中度最高，與主城對接最成熟的板塊。 濱江和錢江新城仍還存在明顯的價格級差，前途不可限量。 2 1 3 星光大道商圈 即以星光大道商業(yè)步行街和集團總部樓群、沿江景觀帶及周邊高檔住宅區(qū)為基礎，以商業(yè)步行街大型百貨店、超市為主體，鼓勵發(fā)展品牌專賣店、專業(yè)店及中小型餐飲業(yè)，將購物與沿江景觀旅游結合起來，打造一個成為領導杭州市場新潮流、新方向的現(xiàn)代都市商業(yè)圈。 白馬湖休閑文化圈 即以白馬湖區(qū)域杭州卡通城研發(fā)基地及卡通主題公園建設為重點，以山一村 “聯(lián)合國環(huán)境保護全球五百佳 ”為依托，建設山一村農(nóng)家樂為特色的休閑區(qū)域，挖掘冠山寺文化，形成具有白馬湖文化氣息與現(xiàn)代科技相結合的休閑旅游主題。 1 市場分析 濱江整體綜述 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃（十大規(guī)劃商業(yè)項目） 商業(yè)項目 項目地理 商業(yè)描述 星光大道商業(yè)項目 毗鄰濱江區(qū)政府， 坐擁林立的企業(yè)集團總部區(qū)和蓬勃發(fā)展的新興居住區(qū)，集購物、美食、娛樂、休閑、居住、商務、旅游、運動八大功能。 江南大道南大型超市項目 江南實驗小學西北側商業(yè)地塊 該項目占地 36畝，總商業(yè)面積 8萬平方米。 健身休閑場館項目 原規(guī)劃體育館地塊，位于江南大道南側 周邊有江南實驗學校和順發(fā)、傾城之戀等高檔住宅區(qū)，居民的健身體育需要有較大的市場。 宜家大型家居商場項目 四橋、江南大道立交的西南側 宜家是全球最大的家居用品零售商之一，該公司十分滿意在濱江區(qū)的選址，意向投資建設家居商場和大型的一站式購物中心。 杭州大都會家居博覽園項目 四橋入口東側，江南大道以北，濱盛路以南區(qū)塊 該項目為家居主題復合園區(qū)，將集購物、體驗、休閑、互動于一體，把家居采購、行業(yè)交流、消費體驗、藝術生活有機結合，打造全新的園區(qū)購物休閑體驗，計劃于 11月底開業(yè)。 華潤萬家超市項目 浦沿街道楊家墩高教園區(qū) 依托高教園區(qū)近 3萬學生和教職員工及浦沿居民的人口容量，目前華潤大型超市、肯德基、九百碗等商家的進場初步解決了該區(qū)域的消費需要。 白馬湖綜合商貿(mào)及創(chuàng)意主題公園項目 白馬湖卡通城區(qū)塊 該項目將為卡通城的企業(yè)、員工及周圍居民提供生活消費配套，并吸引大量觀光考察客源，形成獨特的商貿(mào)旅游資源。 國外包括： 諾基亞 、摩托羅拉、阿爾卡特、博世、松下、三菱、大宇、朗訊、IBM； 國內(nèi)包括： 東方通信 、 UT斯達康、信雅達、恒生電子等；正式入駐集團總部區(qū)塊的企業(yè)近 40家，包括省農(nóng)資、蘇泊爾、 康恩貝 、盾安、網(wǎng)通、浙大網(wǎng)新、信雅達等；近期重點引資項目有： 中俄機電合作 （ sitronics)、德信軟件園、 東忠科技園、網(wǎng)易、 英特爾 、和瑞科技、渡口、 阿里巴巴 等。 ?是省內(nèi)最有影響力的科技創(chuàng)新、高新產(chǎn)業(yè)和最具活力的經(jīng)濟增長區(qū)域。 ?產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引了大量高素質(zhì)人群。 1 市場分析 濱江小結 “一主三副、雙心雙軸、六大組團、六條生態(tài)帶” 濱江未來的城市定位： 最大的次級中心 城市區(qū)劃調(diào)整后濱江區(qū)位于杭州新版圖中央，行政中心東移與跨江發(fā) 展的戰(zhàn)略，濱江區(qū)將成為實現(xiàn)“錢塘江時代”兩岸共同繁榮的戰(zhàn)略要地。 濱江地產(chǎn)“三段論” 概念確立期 快速發(fā)展期 急速對接期 02至 03年期間，大杭州概念確立，給濱江一個預期的發(fā)展空間， 以一橋為核心圈的板塊啟動，代表項目有江濱花園、彩虹城、國 信嘉園、銀色港灣等， 4000多元的價格被杭州業(yè)內(nèi)認為透支未來 價值 。 06至 07年開始，濱江加快與主城的對接。 板塊價值與接受度的提升，世紀大道南接線、遂道、 之江大橋等市政道路的建設，星光大道、四橋商務配套區(qū)的建設、 中心城區(qū)商務的外延，等等實質(zhì)性利好，均有力推進了濱江與中 心城區(qū)的對接。 白馬湖片區(qū) 一橋片區(qū) 三四橋附近片區(qū) 本案 聞堰片區(qū) 濱江土地供應 ? 據(jù)國土資源局濱江分局提供信息， 08年濱江區(qū)擬出讓住宅用地 990畝，計66萬平方米。這對于年平均去化 75萬方的濱江區(qū)市場來說是個巨大的挑戰(zhàn)， 競爭的加劇會激發(fā)被多年抑制的需求，但供過于求的局面也不可避免 ； 1 市場分析 濱江房地產(chǎn)發(fā)展 未來兩年供應： 250萬平方米 后續(xù)市場供應壓力較大，只有在第一時間搶占市場，通過既符合目標客戶需求，又獨具特色的產(chǎn)品，才能在最大程度上規(guī)避市場